בועה בשוק הנדל"ן? הדעות חלוקות

לעיתים נדמה כי אם תעסוק מספיק בדיון מסוים, הוא יקבל גוף ואופי משל עצמו. מדי יום, התקשורת הכלכלית דנה בשאלה הקשה, האם יש אמת מאחורי עליית המחירים בשוק הדיור. הדיון עצמו הופך את הביטוי "בועה" למטבע לשון בפי כל אזרח ואולי זוהי שפה היוצרת מציאות. אולי, זה אף נובע מהרצון הבלתי נשלט להדמות לשווקים מעבר לים, במיוחד במערב. שם בדיעבד, הפריחה במחירי שוק הנדל"ן הייתה מנותקת לחלוטין מהצורך הכלכלי שלה. צידו השני של הדיון יכול להימצא בנתונים האחרונים המצביעים על עלייה ארצית של 17% במחירי הדיור בישראל כאשר, שלא במפתיע, מרכז הארץ צועד בגאון ברמת המחירים.

מה בכל זאת חושבים, אלו אשר אמונים על ההשקעה היומיומית בחברות נדל"ן? הרי רווחי האחרונות תלויות בצורה ישירה במחירי מומריהם בשוק החופשי ובתוך כך נקבע גם מחיר שווין בשוק ההון. יצאנו לשאול את מנהלי הקרנות על דעתם ובתוך כך, אולי לזרות מעט אור על הקושיה הסבוכה.

הוותיקים

בבית ההשקעות הלמן אלדובי מנהלים קרן נאמנות נדל"נית כבר מאפריל 2006. בהווה הקרן מנהלת 9.5 מיליון שקלים. מדיניות הקרן היא השקעה של חצי מהון הקרן בחברות נדל"ן, בינוי ותשתיות ישראליות, בנוסף לכל מוצרי העזר שמרכיבים את עולם הנדל"ן. אולי בחברה שבה מנהלים קרן נאמנות נדל"נית כבר יותר מ-4 שנים, יוכלו לענות לנו על השאלות שמטרידות את כולם.

דן הלמן

האם יש בועה בענף הדיור?

מחירי הנדל"ן בישראל האמירו בצורה משמעותית בשנתיים האחרונות ולכך יש מספר סיבות. ראשית, הריבית הנמוכה עודדה הן משקיעים והן משפרי דיור לרכוש בית בישראל כאשר אנו עדים למגמה מדאיגה של עליה ברמות המינוף של משקי הבית. שנית, ערים מסוימות (בעיקר בצפון ובדרום) לא נהנו מעליית המחירים של 2006-2007 על רקע מתיחות ביטחונית והן מדביקות את הפער מהמרכז. שלישית, תופעת קבוצות הרכישה תרמה לביקוש ולעליית המחירים. נקודה נוספת הינה מגורי היוקרה שמחירם האמיר והתנפח בין אם בגלל תושבי חוץ ובין אם בגלל עשירי הארץ. התנפחות המחירים של דיור היוקרה "משך למעלה" את כלל שוק הדיור. ברם, צריך לזכור כי בשורה התחתונה ישראל הינה מדינה עם אוכלוסייה צעירה ושטח מוגבל, כאשר קצב התחלות הבניה בה הולך ופוחת. לכן, קיימת תמיכה כלכלית ריאלית למחירים בטווח הבינוני-ארוך.
 מה עלולה לעשות עליית הריבית לענף בפרט, ולמשק בכלל, והאם היא הייתה במקומה?
למרות העלאת הריבית האחרונה חשוב לזכור כי הריבית הריאלית בישראל עדיין שלילית. כל עוד הריבית הריאלית תיוותר שלילית אזי ההסתברות לכך שהיא תצנן את מחירי הדיור או תפגע בצמיחה נמוכה.
 
מהם שורשי הוויכוח הקיים כרגע בין בנק ישראל לבנק האוצר כלפי האינדיקאטורים של מחירי הנדל"ן בישראל (הדיון סביב נתוני הלמ"ס)?

בנק ישראל רוצה להימנע מבועות שהן אפקט נילווה לריבית נמוכה מאוד. כמו שבנק ישראל ניזהר מבועת מחירים, כך הוא גם ניזהר מבועת מחירי דירות והכל לטובת היציבות במשק. האוצר רוצה צמיחה יותר מיציבות ומוכן להסתכן גם בחימום יתר של המשק. לאור הגישות השונות, כך הפרשנות של נתוני הלמ"ס ואחרים שונה בהתאם.

מה האינדיקאטורים שלכם אומרים לגבי כיוון המחירים?

גם אם תהיה התמתנות בעליית המחירים אנו לא מאמינים שנחזה בירידת מחירי הדיור עד אשר הריבית הריאלית תהפוך לחיובית. תיתכן בלימה בעליות המחירים אם רמות המינוף הגבוהות של חלק ממשקי הבית יתחילו להוות עול על רוכשי הדירה להשקעה בענף שכן טרם חזינו בעליית שכ"ד באופן אשר מקטין את הסיכון של נוטלי המשכנתא.

האם ההצעה החדשה של הרשות המחוקקת בנוגע לפטור ממס שבח יכולה להגדיל את ההיצע בשוק בצורה שתשפיע על המחירים?

כן, אך לא באופן מהותי.

המצטיינים אשתקד

בית ההשקעות רמקו מנהל קרן נדל"ן בשם רמקו נדל"ן ותשתיות. בהווה הקרן מנהלת כ- 16.8 מיליון שקלים. הקרן זכורה למשקיעי ישראל במיוחד בשל תשואותיה בשנת 2009 עם תשואה שהתקרבה ל- 200%. מדיניות הקרן מצביעה על השקעה במניות נדל"ן שלא תעלה על 120% ולא תפחת מ-50%. מה חושבים אלו שידעו לנצל בצורה הטובה ביותר את ההתאוששות של שנת 2009 בענף הנדל"ן, על הענף? יצאנו לראיין את יוסי קואס, מנהל ההשקעות של קרן רמקו נדל"ן.

יוסי קואס

בית ההשקעות רמקו מנהל קרן נדל"ן בשם רמקו נדל"ן ותשתיות. בהווה הקרן מנהלת כ- 16.8 מיליון שקלים. הקרן זכורה למשקיעי ישראל במיוחד בשל תשואותיה בשנת 2009 עם תשואה שהתקרבה ל- 200%. מדיניות הקרן מצביעה על השקעה במניות נדל"ן שלא תעלה על 120% ולא תפחת מ-50%. מה חושבים אלו שידעו לנצל בצורה הטובה ביותר את ההתאוששות של שנת 2009 בענף הנדל"ן, על הענף? יצאנו לראיין את יוסי קואס, מנהל ההשקעות של קרן רמקו נדל"ן.

האם יש בועה בענף הדיור?

נראה לנו שקשה לדבר על ענף הדיור במונחים של בועה. אין ספק שמחירי הדיור רשמו זינוק בשלוש השנים האחרונות. אולם, בפרספקטיבה רחבה יותר ניתן לראות שבעשור האחרון עלו מחירי הדיור באחוזים בודדים במונחים ריאליים.

להערכתנו, קצב עליית המחירים בחצי השנה האחרונה היה מהיר מדי, באופן ששכר הדירה לא הספיק להדביק אותו. לכן, לא נתפלא לראות עצירה בעליית מחירי הדירות.

מה עלולה לעשות עליית הריבית לענף בפרט, ולמשק בכלל, והאם היא הייתה במקומה?

אין לנו ספק שאין בהעלאת הריבית האחרונה, בגובה של 0.25%, בכדי להוריד את מחירי הדירות. אנו סבורים שהחלטתו של הנגיד להעלות את הריבית באה במטרה ליצור אפקט של הפתעה, להעלות את נושא מחירי הדיור לסדר היום הציבורי ולאותת על כוונתו להתמודד עם הבעיה. אין לנו ספק שמטרות אלו הושגו.
מעבר לכך, יש לזכור שהריבית במשק לא נמצאת בנקודת שיווי משקל ושהאינפלציה הצפויה גבוהה מהריבית בלמעלה מ - 1%.

מה האינדיקאטורים שלכם אומרים לגבי כיוון המחירים?

אנו מתקשים לראות את המחירים עולים בקצב שהיה בשנים האחרונות, היות שהתשואה השוטפת מהשכרת דירות מגורים הולכת ונשחקת.

היחס בין שכר הדירה (מה שהציבור מוכן לשלם) למחירי הדירות (מה שהציבור לא מוכן לשלם) הופך ללא אטרקטיבי עבור אלו הרוכשים.

בנוסף לכך, אי אפשר להמעיט בהשפעת המגמה החיובית בשווקי ההון המהווה אלטרנטיבה עבור המשקיעים בנדל"ן למגורים.

האם ההצעה החדשה של הרשות המחוקקת בנוגע לפטור ממס שבח יכולה להגדיל את ההיצע בשוק בצורה שתשפיע על המחירים?

ההצעה למתן פטור ממס שבח תטיב באופן ישיר עם בעלי הדירות, אולם אין ודאות שההטבה תתגלגל גם למחירי הדירות ולפתחם של הרוכשים. יתכן שפתרון מצוקת הדיור עבור זוגות צעירים טמון במעבר לדירות מחוץ לאיזור המרכז, כפי שרבים מאיתנו עשו כשהיינו צעירים יותר.

הגדולים

בית ההשקעות מיטב מנהל את קרן הנאמנות מיטב נדל"ן. הקרן היא הגדולה ביותר בקטגוריה עם הון מנוהל הנאמד בכ- 35.4 מיליון שקלים. מדיניות הקרן היא להשקיע סכום מינימאלי של חצי מההון המנוהל במניות של חברות נדל"ן ובינוי, מוצרי בנייה ובנקים למשכנתאות. בנוסף למניות שהונפקו על ידי חברות השקעה ואחזקות שהכנסותיהן נובעות בעיקר (מעל 50%) מנדל"ן. מה חושב נועם מאירוביץ' מנהלה של הקרן הנדל"ן הגדולה בישראל על שוק הנדל"ן המקומי?

רונן זכריה

האם יש בועה בענף הדיור?

יש מקום לדיון סביב המחיר על נדל"ן המגורים. המחירים אינם זולים, הם עלו בתקופה האחרונה בצורה משמעותית, אך אי אפשר להגדיר את המצב כ"בועה". היה גידול משמעותי בלקיחת משכנתאות ובתוך כך יש פגיעה ביכולת ההחזר של המשכנתא. אולם, לאחר כל הנתונים האלו, כנראה שמשום הירידה בבניה בשנים האחרונות והריבית הנמוכה, יש סיבות ריאליות מתחת לעליית המחירים האחרונה.

מחיר נדל"ן לא יורד אף פעם?

המחירים יודעים לרדת, היו שנות שפל ובהחלט ישנו תרחיש בו מחירי הנדל"ן אכן יורדים. גם אם העלייה בריבית, יכולה לגרום לירידת מחירים בענף. בארה"ב ובבריטניה ראינו ירידה יפה מאוד במחירים עקב התהליכים המוניטאריים שהתרחשו שם.

מה לגביי העלאת הריבית האחרונה של הנגיד?

כחלק מהחששות, כאשר המחירים עולים, המשכנתא עולה והסיכון עולה. בשלוש השנים האחרונות, העלייה הייתה חדה יותר מהעלייה במחירי השכירות. החשש הוא שנראה תיקון דווקא לגבי העלייה בשכ"ד. זו תוכל לדחוף את מדד המחירים לצרכן קדימה. לכן החשש של הנגיד מובן. הריבית של בנק ישראל נמוכה ביחס לפעילות הכלכלית בענף. לכן היא חייבת לעלות, אך אי אפשר לעלות אותה בצורה מהירה מדי, משום ההשלכות שיש למטבע חזק מדי בכלכלה.

מהם שורשי הוויכוח הקיים כרגע בין בנק ישראל לבנק האוצר כלפי האינדיקאטורים של מחירי הנדל"ן בישראל (הדיון סביב נתוני הלמ"ס)?

קשה לי מאוד לקבוע כלפי חודש כזה או אחר, אך הכיוון בטווח הארוך הוא ידוע וקשה להתווכח עם עליית המחירים שנעשתה בשוק בשנים האחרונות. לנסות גם להצביע על עליות או ירידות בטווח הקצר על פי  יד 2 וכיוצא בזה, הוא כמעט בלתי אפשרי.

האם ההצעה החדשה של הרשות המחוקקת בנוגע לפטור ממס שבח יכולה להגדיל את ההיצע בשוק בצורה שתשפיע על המחירים?

אינני חושב שזה מה שישפיע על המחירים. אם ברצונך למכור דירה, הפטור ממס שבח, ייגרום לך למכור או לחלופין לזרז את המכירה? האם מישהו מבקש לרכוש את הדירה במחיר גבוה יותר, לא תמכור לו? האלמנט שיפתור את הבעיה הוא הגדלת ההיצע וכנראה גם הרגעת הביקוש על ידי העלאת ערך המטבע.