Same Property NOI צמח בכ-5 מיליון ש"ח (כ-18.1%) לכ-32.4 מיליון שקל, מתוך זה כ- 3.2 מיליון ש"ח בגין מגדל מניבים, והיתר עלייה בהכנסות בכלל נכסי החברה (עלייה של כ- 6.7% ביחס לרבעון המקביל);
החברה רשמה ברבעון עליה של כ-26 מיליון שקל בשווי הנדל"ן להשקעה, בניכוי כ-1.6 מיליון ש"ח הוצאות רכישת נכסים.
החברה העלתה תחזיות ועידכנה מעלה את אומדני ה-NOI וה-FFO לשנת 2022: ה-NOI צפוי להסתכם בכ-145-147 מיליון שקל (לעומת תחזית קודמת של כ-140-144 מיליון שקל), וה-FFO הריאלי בכ-105-107 מיליון שקל (לעומת תחזית קודמת של כ-102-106 מיליון שקל);
הכנסות החברה מדמי שכירות וניהול גדלו בכ-34.4% לכ-40.5 מיליון שקל;
ה-NOI עלה בכ-35.3% לכ-37.1 מיליון שקל;
לאחר תאריך המאזן, החברה רכשה את קומת המסחר במגדל מניבים, בשטח של כ-1,300 מ"ר, תמורת 34 מיליון שקל;
החברה הודיעה על חלוקת דיבידנד בסך של 18 מיליון שקל, וצופה שתחלק דיבידנדים בסך כולל של כ-70-73 מיליון שקל בגין שנת 2022;
מניבים קרן הריט החדשה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לרבעון השני ולחציון הראשון של שנת 2022. החברה מחזיקה כיום ב-20 נכסים מניבים בשטח כולל של כ-244 אלף מ"ר וכ-58 אלף מ"ר שטחי חניה, וכן קרקע וזכויות בנייה להקמת נכסים מניבים. סך שווי הנדל"ן המניב של החברה, נכון ליום 30 ביוני 2022, מסתכם בכ-2.4 מיליארד שקל. ההון העצמי של החברה מסתכם בכ-1.44 מיליארד שקל, נכון ליום 30 ביוני 2022.
הכנסות החברה מדמי שכירות וניהול הסתכמו ברבעון השני של 2022 בכ-40.5 מיליון שקל, לעומת 30.1 מיליון שקל ברבעון השני של 2021 - גידול של כ-34.4%, ביחס לרבעון המקביל. הכנסות החברה מדמי שכירות וניהול הסתכמו בחציון הראשון של 2022 בכ-77.8 מיליון שקל, לעומת 59.1 מיליון שקל בחציון הראשון של 2021 - גידול של כ-31.6%. הגידול בהכנסות נובע מנכסים חדשים שנרכשו בעכו, אור יהודה, קיסריה, בני ברק ובית האבות הסיעודי בחיפה (הכנסות בסך של כ-9.1 מיליון שקל בחציון הראשון), מהמשך אכלוס מגדל מניבים בכפר סבא (גידול בסך של כ-6.1 מיליון שקל בחציון הראשון), ומגידול בהכנסות השכירות ביתר הנכסים הקיימים.
שיעור התפוסה בנכסי החברה, נכון ליום 30 ביוני 2022, מסתכם בכ-93.1%. יצוין, כי נתוני התפוסה כוללים את מגדל מניבים בכפר סבא וכן את המבנה באור יהודה אשר נמצאים בהליכי שיווק.
ה-NOI ברבעון השני של 2022 הסתכם בכ-37.1 מיליון שקל, לעומת NOI בסך של כ-27.4 מיליון שקל ברבעון השני של 2021, גידול של כ-35.3%. ה-NOI בחציון הראשון של 2022 הסתכם בכ-71.1 מיליון שקל, לעומת NOI בסך של כ-53.8 מיליון שקל בחציון הראשון של 2021, גידול של כ-32.2%.
Same Property NOI – ברבעון השני של 2022 הסתכם בכ-32.4 מיליון שקל, עלייה של כ-18.1% לעומת כ-27.4 מיליון שקל ברבעון השני של 2021. בחציון הראשון של 2022 הסתכם ה- Same Property NOIבכ-62.6 מיליון שקל, עלייה של כ-16.4% לעומת כ-53.8 מיליון שקל בחציון הראשון של 2021. הגידול נובע הן מגידול בשיעור התפוסה במגדל מניבים (סך של 5.3 מיליון שקל בחציון הראשון), והן מעליית דמי שכירות ושיעורי התפוסה ביתר הנכסים הקיימים.
שיעור התשואה המשוקלל (Cap Rate) הנגזר מהנדל"ן להשקעה המושכר עמד על כ-6.9%, בעוד עלות החוב המשוקללת של החברה, נכון ליום 30 ביוני 2022, הינה כ-1.4% (צמוד מדד). נתונים אלה מבטאים מרווח של כ-5.5%. בעקבות הרחבת סדרת אג"ח ג' שבוצעה לאחר מועד הדוח, עלות החוב המשוקללת הינה כ-1.5% (צמוד מדד) ומשקפת מרווח של כ-5.4% משיעור התשואה המשוקלל.
שיעור המינוף נטו הינו כ-40%, נכון ליום 30 ביוני 2022.
ה-FFO הריאלי (לפי גישת ההנהלה) ברבעון השני של 2022 הסתכם בכ-27.7 מיליון שקל, לעומת כ-18.8 מיליון שקל ברבעון השני של 2021 – גידול של 47.1%. ה-FFO הריאלי בחציון הראשון של 2022 הסתכם בכ-52.4 מיליון שקל, לעומת כ-37.1 מיליון שקל בחציון הראשון של 2021 – גידול של 41.2%.
שערוך נדל"ן להשקעה – ברבעון השני של 2022 רשמה החברה הכנסות בגין עליית ערך שווי נכסים מניבים בסך 25.8 מיליון שקל, לעומת 10.4 מיליון שקל ברבעון השני של 2021. במהלך הרבעון החברה ביצעה שיערוך לחלק מנכסיה (בעיקר נכסי לוגיסטיקה) ברמלה נשרים, הרטוב, ראש העין, אלון תבור ובניין מטה המשטרה ברמלה. בהערכות השווי השמאים לא שינו את שיעורי ההיוון בהם השתמשו בהערכות השווי הקודמות, ועליית הערך נבעה בעיקר מעליית דמי השכירות הנובעת מהשינוי במדד המחירים לצרכן, וכן מגידול ריאלי ב- NOI מנכסי החברה. כמו כן ביצעה החברה שיערוך לראשונה של הנכס בעכו שנרכש ברבעון האחרון ב-2021.
הוצאות חד פעמיות בגין רכישת נכסים – ברבעון השני של 2022 נרשמו הוצאות עסקה חד פעמיות בסך של 1.6 מיליון שקל המיוחסות לרכישת בית האבות הסיעודי בחיפה. במהלך החציון הראשון של 2022 נרשמו הוצאות עסקה חד פעמיות בסך של 19.3 מיליון שקל. ההוצאות, שכוללות בעיקר מס רכישה בסך של 17 מיליון שקל, נבעו מרכישת המבנים בבני ברק, בקיסריה, מרכישת זכויות הקרקע בפרדס חנה ומרכישת בית האבות הסיעודי כאמור.
הרווח הנקי הסתכם ברבעון השני של 2022 בכ-31.4 מיליון שקל, לעומת רווח נקי בסך כ-22.1 מיליון שקל ברבעון השני של 2021 – גידול של 42.3%. הגידול נבע מהכנסות בגין עליית ערך נכסים מניבים ומהגידול ב-NOI השוטף, שקוזזו בחלקם בעלייה בהוצאות מימון נטו כתוצאה מהפרשי הצמדה הנובעים מהעלייה במדד המחירים לצרכן. הרווח הנקי בחציון הראשון של 2022 הסתכם בכ-24.2 מיליון שקל, לעומת רווח נקי בסך של כ-40 מיליון שקל בחציון הראשון של 2021. השינוי נבע בעיקר מהוצאות הרכישה החד פעמיות שנרשמו כאמור ברבעון הראשון של 2022. בנטרול הוצאות אלו, החציון הראשון הסתיים בגידול ברווח לכ-43.6 מיליון שקל.
חלוקת דיבידנד – ביום 10 באוגוסט 2022 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 18 מיליון שקל לבעלי מניות החברה (הדיבידנד ישולם ביום 30 באוגוסט 2022), וזאת בהמשך לחלוקת דיבידנד בסכום של 17 מיליון שקל בגין תוצאות הרבעון הראשון. החברה צופה כי תחלק דיבידנד בהיקף של 70-73 מיליון שקל בגין שנת 2022. יצוין כי במועד אישור הדו"חות הכספיים לרבעון הראשון של 2022 החליט הדירקטוריון כי החברה תפעל, ככל הניתן, לביצוע חלוקת דיבידנד אחת לרבעון (ולא פעמיים בשנה).
נכון ליום 30 ביוני 2022, ההון העצמי של החברה מסתכם בכ-1.44 מיליארד שקל, כ-57% מהיקף המאזן. לחברה יתרת מזומנים ושווי מזומנים בסך של 122.8 מיליון שקל ליום 30 ביוני 2022, ויתרה בסך של כ-200 מיליון שקל ליום פרסום הדו"חות הכספיים. כלל הנדל"ן שברשות החברה אינו משועבד.
עסקאות בולטות והשבחת נכסים
רכישת השטח המסחרי במגדל מניבים בכפר סבא - ביולי 2022 (לאחר תאריך המאזן) רכשה החברה את קומת המסחר במגדל מניבים בשטח של כ- 1,300 מ"ר, תמורת 34 מיליון שקל ובתוספת מע"מ (לא כולל הוצאות רכישה בסך כ-2.2 מיליון שקל, בעיקר מס רכישה). בכך השלימה החברה את רכישת מלוא המבנה. ליום הרכישה, השטח המסחרי מושכר בשיעור של כ-40% לשלושה שוכרים, שיניבו NOI בסך של כ-0.95 מיליון שקל לשנה. החברה צופה כי ה-NOI בתפוסה מלאה של השטח המסחרי יסתכם בכ-2.3 מיליון שקל לשנה.
נכון למועד הדוח הושכרו מעל ל-70% משטחי מגדל מניבים ומתנהלים משאים ומתנים נוספים. עד כה חתמה מניבים על הסכמי שכירות, הכוללים בין היתר, הסכם עם חברת חללי העבודה המשותפים ריג'ס (Regus) מקבוצת IWG, קבוצת אבנון, נופר אנרגיה, Rivulis, חברת התחבורה הציבורית מטרופולין ועוד. הסכמי השכירות נחתמו בממוצע לתקופות של 3-5 שנים עם אפשרויות הארכה שונות. דמי השכירות במגדל מניבים הינם 75-85 שקל למ"ר לחודש בגמר מלא. מניבים דיווחה כי ה-NOI (ההכנסות התפעוליות נטו) השנתי הצפוי מהמגדל בתפוסה מלאה, בגמר מלא וכלל שטחי המסחר, מוערך בכ-28 מיליון שקל.
רכישת 50% מבית האבות הסיעודי "נוף הגפן" בחיפה – במאי 2022 ביצעה החברה עסקה ראשונה בתחום בתי האבות הסיעודיים, במסגרתה רכשה 50% מבית האבות "נוף הגפן" בתמורה ל-23.25 מיליון שקל, בתוספת הוצאות עסקה בסך של כ-1.5 מיליון שקל. הרכישה נעשתה במשותף עם שוכר הנכס המשמש כמפעילו, חברת טנדר לאבינג קאר, המפעילה רשת בתי אבות סיעודיים, שרכשה בעסקה את יתרת (50%) הזכויות בנכס. הנכס מושכר לתקופה של כ-20 שנה (עד אוקטובר 2042), ומניב NOI שנתי בסך של כ-2.95 מיליון שקל (חלק החברה 50%), המבטא תשואת NOI נוכחית של כ-6.3%.
רכישת 50% מנכס בקיסריה ומזכויות בעלות במקרקעין בפרדס חנה – בינואר 2022 השלימה החברה עסקה לרכישת 50% ממתחם תעשיה ומשרדים בקיסריה ו-50% ממגרש המיועד להקמת פרויקט תעסוקה ומסחר בסמוך לתחנת רכבת קיסריה-פרדס חנה בתמורה כוללת של כ-84 מיליון שקל (לא כולל הוצאות רכישה). החברה מעריכה כי ה-NOI השנתי הצפוי מהשכרתו המלאה של הנכס הראשון צפוי להסתכם בכ-4.25 מיליון שקל (חלק החברה). בנכס השני, החברה פועלת עם המוכרת לייזום והקמת מבנה משרדים ומסחר, כשכל אחד מהצדדים יחזיק ב-50% מהפרויקט.
"מגדלי שקל" בבני ברק – בינואר 2022 השלימה החברה רכישת מלוא הזכויות במבנה משרדים ומסחר בבני ברק, הידוע בשם "מגדלי שקל", בתמורה לסך של 177 מיליון שקל (לא כולל הוצאות רכישה בסך כ- 11.5 מיליון שקל). למבנה צמודות זכויות בנייה נוספות ברוטו המאפשרות תוספת משרדים, לרבות באמצעות הקמת מבנה סמוך נוסף. ה-NOI השנתי הצפוי מהחוזים החתומים עומד על כ-11.75 מיליון שקל, ולהערכת החברה, לאחר השכרתו המלאה הוא צפוי לעמוד על כ-12.5 מיליון שקל.
הנפקות חוב והון – ביולי 2022 (לאחר תאריך המאזן) הקצתה החברה, במסגרת הקצאה פרטית, איגרות חוב מסדרה ג' לארבעה משקיעים מסווגים. התמורה נטו מההקצאה, שבוצעה בדרך של הרחבת הסדרה, הסתכמה בסך של כ-102.5 מיליון שקל. ההקצאה שיקפה תשואה אפקטיבית שנתית בשיעור של כ-2.6% (צמוד מדד).
בינואר 2022 פירסמה החברה דוח הצעת מדף להנפקת מניות לציבור. בהתאם לתוצאות ההנפקה, הנפיקה החברה 62,512,000 מניות בתמורה (נטו) בסך של 141.9 מיליון שקל לפי מחיר מניה של 2.301 ש"ח.
העלאת תחזיות NOI ו-FFO לשנת 2022
אומדן ה-NOI הצפוי מהפעלת הנכסים הקיימים לשנת 2022 עודכן כלפי מעלה לכ-145-147 מיליון שקל (לעומת תחזית קודמת לכ-140-144 מיליון שקל). אומדן ה-FFO הריאלי הצפוי מהפעלת אותם נכסים לשנת 2022 עודכן כלפי מעלה לכ-105-107 מיליון שקל (לעומת תחזית קודמת לכ-102-106 מיליון שקל). כאמור, צופה החברה כי תחלק דיבידנד בסך של כ-70-73 מיליון שקל בגין שנת 2022. ה-NOI השנתי הצפוי מנכסי החברה בתפוסה מלאה עודכן לכ-171-173 מיליון שקל, ה-FFO הצפוי בהתאם עודכן לכ-129-131 מיליון שקל.
עופר אברם, מנכ"ל מניבים: "התוצאות הכספיות לרבעון השני של 2022 מעידות על רבעון מוצלח, שבו הצלחנו להגדיל, לעומת השנה שעברה, את ה-NOI וה-FFO, בשיעורים ניכרים של כ-35% וכ-47% בהתאמה, הודות לרכישות שביצענו, המשך אכלוס מגדל מניבים בכפר סבא ועליית דמי השכירות, הצמודים למדד, בנכסים קיימים. במהלך הרבעון נשמרה היציבות בביקושים לשטחי משרדים בכל אתרי החברה, וכן נמשכה המגמה החיובית המאפיינת את תחום הנדל"ן לתעשייה וללוגיסטיקה. במהלך הרבעון ניתן דגש על המשך שיווק ואיכלוס נכסי החברה. על בסיס קצב השיווק הנוכחי, אנו מצפים להמשך עלית התפוסה הכוללת בנכסי החברה במהלך הרבעונים הקרובים. החברה עידכנה מעלה את תחזיות ה-NOI וה-FFO, כך שישקפו את השיפור בתוצאות".