דירה במקום פנסיה? חומר למחשבה

בשנים האחרונות, ובמיוחד ב-2022, כאשר מחירי הנדל"ן זינקו קרוב ל-20% תוך שנה, רבים התלבטו האם כדאי לרכוש דירה כמקור להכנסה שוטפת משכר דירה, או כאמצעי להגדלת ההון העתידי, מתוך ציפייה לעליית ערך. לא מעט החליטו לרכוש דירות להשקעה, גם מתוך מחשבה עתידית על גיל הפרישה, ומתוך ראייה שהדירה ושכ"ד יהיו בעצם מקור הכנסה לאחר הפרישה מעבודה, או אפילו לפני.

לא נתייחס כאן לשיקולי המס, כמו גם לרכיבים תגמולים פיצויים ואחרים בפנסיה, אך יש לזכור ככלל, שמכיוון שהפנסיה מבחינת המדינה מיועדת להוות מקור הכנסה לפורש מעבודה בגיל הפרישה, (או בתנאים מסוימים גם מוקדם יותר), משיכת כספי הפנסיה בטרם גיל הפרישה, או כסכום חד פעמי ולא קצבתי כפופה בדרך כלל למס של 35%.

לשם השוואה בין 2 האפשרויות להכנסה בפנסיה דירה או קרן פנסיה, נתייחס לנתונים ממוצעים של תשואת קרנות הפנסיה ב-5 השנים האחרונות. ניתן לראות כי קרנות הפנסיה עד גיל 60 הניבו בממוצע תשואה ל-5 שנים של 32.7%, קרנות הפנסיה בין 50-60 הניבו תשואה ממוצעת ל-5 שנים של כ-30% וקרנות הפנסיה מעל גיל 60 הניבו תשואה ממוצעת ל-5 שנים של 24.5% (נתוני אתר FUNDER לסוף 2022). כלומר במסלול עד גיל 50 מדובר בתשואה שנתית ממוצעת של 6.34%, תשואה ממוצעת של 5.4% בקרנות פנסיה בין 50-60 ותשואה שנתית ממוצעת של כ-4.5% בקרנות פנסיה מעל גיל 60.

נעשה השוואה וניקח את הנתונים לצורך הדוגמא, דירה בשווי מיליון שקלים. בהנחה שנקבל שכירות של כ-3,000 שקלים לחודש, ובשנה 36,000 שקלים, מדובר בתשואה שנתית של 3.6%.

לכאורה, ניתן לראות כי קרנות הפנסיה הניבו תשואה גבוהה מהשכרת דירה, בכל המסלולים השונים. אך השוואה זו אינה נכונה במלואה, מכיוון שהשקעה בדירה עשויה להביא לעליית ערך ורווחי הון בנוסף לתשואה משכ"ד, כפי שראינו בשנת 22 לקרוב ל20%! סביר להניח ששנת 22 לא תחזור במהרה בנדל"ן , תרחיש לירידות לא רחוק מהמציאות.

צריך גם לזכור שההשוואה מגיעה לאחר שנה גרועה במיוחדת בשווקים הפיננסיים, שהתבטאה בתשואות חלשות מאוד באפיקי החיסכון השונים. כלומר הריבית, שפגעה בשווקים הפיננסיים, תסיים את השפעתה על השווקים, ותתחיל את השפעתה על שוק הנדל"ן בקרוב.

מימד חשוב ואישי לכל אחת ואחד, ההחלטה על האפשרות לקבלת קצבת פנסיה לכל החיים, או בחירה בקבלת סכום חד פעמי. ניתן למשוך את רכיב הפיצויים במעבר בין עבודות, ללא תשלום מס. במידה ומושכים את הסכום לפני הפרישה, ישולם מס של כ35%.

הכוונה להתייחס אם תרצו לתפיסת עולם של כל אחת ואחד, לעצם הרעיון של דירה כמקור הכנסה לפנסיה, במקום הפנסיה המסורתית, כאשר כמובן האידיאל הוא "גם וגם", כלומר גם פנסיה קיצבתית וגם הכנסה משכ"ד. בעלי המזל הנהנים מפנסיה תקציבית או גבוהה במיוחד, "פטורים" ברוב המקרים מההתלבטות הזאת, הם נהנים מכל העולמות.

בישראל במיוחד, "דירה בבעלות" הפכה כמעט למיתוס חיוני לרבים, מעין חובה ונורמה חברתית וכסמל להצלחה והישג בחיים, וזו אחת הסיבות לעובדה שישראל מהמדינות המובילות באחוז בעלי הדירות, מעל 70% מחזיקים לפחות נכס אחד בבעלותם! 

גורמי התמיכה בדירה להשקעה בכלל, ובפרט לפנסיה

מזה שנים רבות שבהן קניית דירה, לפחות בארץ, נעשית לא רק משיקולים כלכליים. כאן נתייחס בעיקר להיבט הכלכלי ולכדאיות ההשקעה בנדל"ן למגורים בישראל כמקור הכנסה. הטרנד הלך וגבר כאשר הנתונים הצביעו על עלייה עקבית בדרך כלל, של מחירי הנדל"ן למגורים, במיוחד במהלך העשור האחרון (נכון שהיו בעבר גם תקופות של ירידת מחירי הדיור בארץ).

ההכנסה מדירה כהשקעה מניבה רווח מ-2 מקורות. שכר דירה, שמשלם השוכר ומציפייה לעליית רווחי הון. ציפייה שהתגשמה בגדול בשנים האחרונות.

לכך צריך להוסיף את "המתנה" שמעניקה המדינה, בפטור ממס על הכנסות משכ"ד בגובה של כ-5,500 שקלים לחודש. זאת למשל בניגוד להשקעה בבורסה שם נשלם 25% מס רווחי הון, מהשקל הראשון שהרווחנו (חסכון פנסיוני פטור ממס רווחי הון). זה לא אומר כמובן שהשקעה בשוק ההון לא כדאית, להיפך, יש לא מעט שדווקא מאמינים וגם ניזונים מנתונים היסטוריים, כי בהשקעה לאורך זמן במיוחד, שוק ההון יניב יותר מהשקעה בנדל"ן. אך יש לזכור שהתנודתיות היא מאפיין מרכזי בשוק ההון, לא כל אחד רוצה או יכול לסבול את היעדר היציבות הזאת (שנת 2022 מהווה הוכחה לכך), לעומת הנדל"ן שנחשב שמרני יציב, ומעלה את ערכו לאורך זמן.

אם נוסיף לכך את היעדר האלטרנטיבות להשקעה, במיוחד בשנים האחרונות בסביבת ריבית נמוכה מאוד, וכשהמשכנתאות היו זולות לנוכח הריבית הנמוכה, לא מפתיע מדוע רבים נהרו למצוא ברכישת דירות מקור הכנסה אטרקטיבי, וגם עיסוק מעניין ומתגמל.

בעלות על נכס כמו דירה להשקעה, כרוכה לעיתים בהתעסקות מול שוכרים, חיפוש ומציאת שוכר מתאים, טיפול בתקלות בנכס ועוד. גם הנושא הזה שמטריד רבים וגורם לחלקם להימנע מרכישת דירה להשקעה, זוכה כיום למענה אפשרי ע"י חברות המתמחות בביטוח תשלומי דמי השכירות למשכיר, במקרה של בעיית תשלום מצד השוכר. 

מינוף נדל"ן והשבחה "באקזיטים"

אם כדוגמא ניקח את מגזר העצמאים בישראל, שברובו לא חסך לפנסיה או לא חסך מספיק, (גם אחרי חובת הפנסיה לעצמאים), האם הוא יכול ליצור לעצמו מקור הכנסה מרכישת דירה והנאה מפירותיה בהווה ובעתיד?

למי שלא צפויה הכנסה מפנסיה, או הכנסה נמוכה מאוד, דירה בהחלט יכולה להיות מקור הכנסה טוב בפרישה, או אפילו לפני. מעבר לשכ"ד השוטף, עליית הערך בהחלט מהווה שיקול נוסף וחשוב. גם התחושה שיש נכס ממשי שניתן להעביר הלאה, חשובה לרבים.

יש לזכור שבסופו של דבר כמו בכלל בעולם ההשקעות, גיוון הוא סוג של ביטחון וביטוח סיכונים. אפשר להמשיך עם מסלול הפנסיה המסורתית כקיצבה בגיל המזכה, ולהנות מהכנסה שוטפת וקבועה, ללא תלות בגורמים אחרים ולהוסיף לה השקעה בנדל"ן.

המשקיעים המתוחכמים בנדל"ן למגורים בפרט, יודעים למנף את השקעתם לצבירת עוד נכסים, ע"י לקיחת משכנתא כשבעצם השוכרים משלמים את ההחזרים בשכ"ד. במקרה כזה כמובן שהפער לטובת דירות כהשקעה עוד לפני הפנסיה, אטרקטיבי מאוד. אפשרות נוספת היא רכישת נכס בדרך כלל בפחות ממחיר השוק, השבחתו ע"י שיפוץ לא יסודי במיוחד, אלא קוסמטי בעיקר, ומכירתו ברווח, מה שמגדיל בכל סיבוב כזה אם עושים אותו נכון, את ההון העצמי הצטבר.

אופציה זו אטרקטיבית במיוחד, למי שמוגדר כבעל "דירה יחידה", אז הוא פטור ממס רכישה (עד לגובה מסוים), ופטור ממס שבח (ההפרש בין מחיר הקנייה למכירה), בעת מכירת הדירה, לאחר שנה וחצי לפחות. יחד עם זאת חייבים לזכור כי "דמי הכניסה והיציאה", בקניית ומכירת דירה נעים סביב 5%. תשלומים למתווך, לעורך דין, וביצוע תיקונים הכרחיים ועוד. כמובן שהתייקרות המשכנתאות, הדרישה להון עצמי גבוה, משמשת כחסם ולא רבים מתאימים לסוג זה של משקיעי נדל"ן.

בסיכומו של עניין, לא חייבים להסתפק בקצבת הפנסיה כמקור הכנסה עתידי יחיד. במקרים מסוימים זו אפילו חובה שהנושא יעסיק אותנו ונילמד אותו, במיוחד כשאין לנו פנסיה, או הפנסיה זעומה. כמובן שנידרש סכום גבוה יחסית לכניסה לשוק הנדל"ן, שיקול מרכזי בהחלטה. שנת 2022 היטיבה מאוד עם משקיעי הנדל"ן, האם ב23 תתהפך המגמה?

כמו תמיד, השיקול לכאן או לכאן, מאוד תלוי באופן פרטני במי מדובר. מה אופיו, עד כמה שונא סיכונים ותנודתיות בשוק ההון למשל, מול התעסקות ברכישה והשכרת דירה. יש עוד גורמים רבים וחשובים כדי להגיע להחלטה פנסיה או דירה. כיום מתברר לרבים שאי אפשר לסמוך רק על תגמולי הפנסיה, כמו גם על "עבודה בטוחה", שתתגמל אותנו גם בפנסיה.