איור פאנדר
משה שלום
19/04/2023
קורה משהו מעניין בעולם הנדל"ן האמריקאי. והאמת היא, שייתכן שנראה את אותו הדבר גם אצלנו, בקרוב. נתחיל מהגורם לכל העניין: האג"ח הממשלתי האמריקאי, כאשר אני מביא בפניכם את העיקרי שבהם לצורך עניין הנדל"ן: האג"ח ל-10 שנים. מדוע הוא העיקרי? כי על פיו ייקבעו רוב המשכנתאות כבסיס לחישוב, למרות שיש הרבה מאוד משכנתאות שנלקחות לתקופות ארוכות יותר.
לא אחדש דבר אם אומר שאנו בתקופה מעניינת מאוד, בכל הקשור לתשואות של האג"ח הממשלתי בכלל, וזה האמריקאי בפרט. האינפלציה הדביקה, והתגובה של הבנקים המרכזיים להילחם בה, על ידי הקטנת נזילות והעלאות ריבית אינם סוד. גם עבור האדם הרחוק מאוד מהעולם הפיננסי. כמו כן, כבר הופנמה העובדה שה"משברון" סביב הבנקים האזוריים-בינוניים (SVB) גרם לתופעת לוואי חשובה: הצפי של שוק האג"ח הממשלתי הוא שהפדרל רזרב ייעשה בקרוב עצירה, עמידה, ואף ייתכן היפוך בגישתו לריביות.
התצוגה הבאה, של גרף יומי של תשואת האג"ח הממשלתי האמריקאי ל-10 שנים, מדגימה זאת היטיב (נעשה בעזרת פלטפורמת TradingView):
אחרי השיאים של סתיו 2022 (סביב 4.3%), ראינו את התשואה מגיעה שוב לאזור ה-4% בתחילת מרץ, אבל כאמור, וכפי שניתן לראות בגרף, היא פשוט קרסה מהר מאוד לאזור ה-3.2% עקב החשש למשבר סיסטמי סביב הבנקים. כרגע, היא עושה מהלך מתקן כלפי מעלה, לכיוון ה-3.6, אבל היא עדיין עמוק בתעלה היורדת הגדולה שנבנתה מאז אותו סתיו 2022. וכאן, אנו שואלים: מה כל זה עשה לקוני-מוכרי הבתים למיניהם? על מנת להתרשם מכך, הנה זוג גרפים, מאתר Investing.com המביאים את נתוני הבתים שנמכרו: בתים קיימים ובתים חדשים:
אנו רואים כאן שהעקומה היורדת הייתה הרבה יותר חזקה בבתים הקיימים (גרף תחתון) מאשר זו של אלו החדשים (גרף עליון). מדוע? האמת היא שזה די פשוט: למרות התחזיות העגומות שהיו במדיה הכלכלית, והכללית, בדבר ירידה דרמטית במחירי הבתים, קרה משהו אצל בעלי הבתים הקיימים: הם לא התפתו למכור בכל מחיר! הם ניסו, באופן כללי, לשמור על המחיר שהם רצו לקבל, ואם זה לא הגיע, הם היו מוכנים להמתין.
כל זה תחת התקווה שהריביות ייעצרו ברמה סבירה, המשק יתאושש, האינפלציה תרד, ושוק הנדל"ן יחזור להיות משגשג כבעבר. אז לאן פנו הקונים? לשוק הנדל"ן של הבתים החדשים. ועכשיו הנקודה המעניינת מכולן: הדיווח האחרון של מכירות הבתים הקיימים עלה באופן פתאומי, ל-4.58 מיל" מול צפי של 4.19 מיל" בלבד (!). כפי שאתם מבינים, השינוי הדרמטי הזה נובע עכשיו מהתפיסה שהריביות יישמרו באזור הנוכחי, ושהפד נמצא ממש על הסף של תקופת המתנה ארוכה.
לכן, בעלי הבתים כבר מוכנים להגיע לפשרה קטנה, ולעשות מעשה מכירה סביב המחיר הנוכחי, אשר השתפר עם ירידת התשואות. וכאן המחשבה לגבינו: שמענו על ירידה קטנה במחירי הדירות אצלנו. גם ההיצע של הדירות קטן בשוק של הדירות הקיימות כי המוכרים, כמו חבריהם האמריקאיים, לא מוכנים עדיין להתפשר כל כך. הם חושבים שרוב התקופה הרעה מאחורינו. לעומת זאת, הקבלנים מתמתנים ומנסים לחסל מלאיים שנבנו מהבנייה הגדולה שהחלה כאשר הכול היה בסדר. האם האיזון בין היד השנייה והחדש יתאזן מחדש? הכול נמצא בידיים של בנק ישראל: אם הוא יתייחס לריביות כפי שהפד עושה, יש סיכוי לכך. אם הוא ימשיך להיות קשוח יותר, זה ייקח קצת יותר זמן. בכל אופן, ניתן יהיה להתרשם בקלות מההרגשה של השוק כלפי הנושא מהתגובה של מניות הנדל"ן השונות, וזאת על פי סוג העיסוק שלהן. בהצלחה לכולם!
לא אחדש דבר אם אומר שאנו בתקופה מעניינת מאוד, בכל הקשור לתשואות של האג"ח הממשלתי בכלל, וזה האמריקאי בפרט. האינפלציה הדביקה, והתגובה של הבנקים המרכזיים להילחם בה, על ידי הקטנת נזילות והעלאות ריבית אינם סוד. גם עבור האדם הרחוק מאוד מהעולם הפיננסי. כמו כן, כבר הופנמה העובדה שה"משברון" סביב הבנקים האזוריים-בינוניים (SVB) גרם לתופעת לוואי חשובה: הצפי של שוק האג"ח הממשלתי הוא שהפדרל רזרב ייעשה בקרוב עצירה, עמידה, ואף ייתכן היפוך בגישתו לריביות.
התצוגה הבאה, של גרף יומי של תשואת האג"ח הממשלתי האמריקאי ל-10 שנים, מדגימה זאת היטיב (נעשה בעזרת פלטפורמת TradingView):
אחרי השיאים של סתיו 2022 (סביב 4.3%), ראינו את התשואה מגיעה שוב לאזור ה-4% בתחילת מרץ, אבל כאמור, וכפי שניתן לראות בגרף, היא פשוט קרסה מהר מאוד לאזור ה-3.2% עקב החשש למשבר סיסטמי סביב הבנקים. כרגע, היא עושה מהלך מתקן כלפי מעלה, לכיוון ה-3.6, אבל היא עדיין עמוק בתעלה היורדת הגדולה שנבנתה מאז אותו סתיו 2022. וכאן, אנו שואלים: מה כל זה עשה לקוני-מוכרי הבתים למיניהם? על מנת להתרשם מכך, הנה זוג גרפים, מאתר Investing.com המביאים את נתוני הבתים שנמכרו: בתים קיימים ובתים חדשים:
אנו רואים כאן שהעקומה היורדת הייתה הרבה יותר חזקה בבתים הקיימים (גרף תחתון) מאשר זו של אלו החדשים (גרף עליון). מדוע? האמת היא שזה די פשוט: למרות התחזיות העגומות שהיו במדיה הכלכלית, והכללית, בדבר ירידה דרמטית במחירי הבתים, קרה משהו אצל בעלי הבתים הקיימים: הם לא התפתו למכור בכל מחיר! הם ניסו, באופן כללי, לשמור על המחיר שהם רצו לקבל, ואם זה לא הגיע, הם היו מוכנים להמתין.
כל זה תחת התקווה שהריביות ייעצרו ברמה סבירה, המשק יתאושש, האינפלציה תרד, ושוק הנדל"ן יחזור להיות משגשג כבעבר. אז לאן פנו הקונים? לשוק הנדל"ן של הבתים החדשים. ועכשיו הנקודה המעניינת מכולן: הדיווח האחרון של מכירות הבתים הקיימים עלה באופן פתאומי, ל-4.58 מיל" מול צפי של 4.19 מיל" בלבד (!). כפי שאתם מבינים, השינוי הדרמטי הזה נובע עכשיו מהתפיסה שהריביות יישמרו באזור הנוכחי, ושהפד נמצא ממש על הסף של תקופת המתנה ארוכה.
לכן, בעלי הבתים כבר מוכנים להגיע לפשרה קטנה, ולעשות מעשה מכירה סביב המחיר הנוכחי, אשר השתפר עם ירידת התשואות. וכאן המחשבה לגבינו: שמענו על ירידה קטנה במחירי הדירות אצלנו. גם ההיצע של הדירות קטן בשוק של הדירות הקיימות כי המוכרים, כמו חבריהם האמריקאיים, לא מוכנים עדיין להתפשר כל כך. הם חושבים שרוב התקופה הרעה מאחורינו. לעומת זאת, הקבלנים מתמתנים ומנסים לחסל מלאיים שנבנו מהבנייה הגדולה שהחלה כאשר הכול היה בסדר. האם האיזון בין היד השנייה והחדש יתאזן מחדש? הכול נמצא בידיים של בנק ישראל: אם הוא יתייחס לריביות כפי שהפד עושה, יש סיכוי לכך. אם הוא ימשיך להיות קשוח יותר, זה ייקח קצת יותר זמן. בכל אופן, ניתן יהיה להתרשם בקלות מההרגשה של השוק כלפי הנושא מהתגובה של מניות הנדל"ן השונות, וזאת על פי סוג העיסוק שלהן. בהצלחה לכולם!
