הבן שלנו רוצה לקנות דירה של 2.5 מיליון עם 100 אלף שקל, לזרום איתו?

בשבוע האחרון פורסמה שאלה באחת הקבוצות הפיננסיות ברשת, שזכתה להרבה תגובות ועוררה עניין רב. וכך היה נוסח השאלה:

"שלום רב! הבן שלנו בן 18+ לפני גיוס לצבא. הוא חסך 100 אלף ₪ ומעוניין לרכוש דירה על שמו להשקעה. כמובן שאנו לא מונעים או שוללים את הרעיון, כל עוד יש חשיבה ובדיקה מעמיקה. הנקודה היא שהוא מכוון גבוה ומעוניין לרכוש נכס בסכום של 2.5 מיליון ₪, כאשר התכנון שלו הוא: 100 אלף ₪ הון עצמי. שיעבוד הדירה שלנו בסכום של 525 אלף ₪, (כמובן שנערוך הסכם הלוואה מסודר מול עו"ד) כהשלמה ל-25% הון עצמי, ואת ה-75% ייקח כזכות המגיעה לו כרוכש דירה ראשונה. הדירה תוזכר ותחזיר את החזר המשכנתא החודשי, או את חלקה המירבי. כמובן שאנחנו כהורים נהיה ערבים. השאלה הנשאלת היא האם המהלך שלו עדיף מבחינה כלכלית על פני המתנה ליום מן הימים לניצול הזכות מחיר למשתכן או מחיר מטרה. נשמח לחוכמת אנשי המקצוע שבניכם. תודה רבה!"  

אנו לא נשיא עצה האם ללכת על כך או לא, זוהי החלטה אישית ומשפחתית שלכם, ובידינו מידע חלקי בלבד שלא מאפשר תשובה מקיפה. אבל נפנה את תשומת הלב לנורות האזהרה ולשאלות המתעוררות, ולדברים שאתם צרכים לשים אליהם לב לפני פניה לעסקה הזאת, כפי שתוארה:   

1) לפני שנצלול לפרטי העסקה המתוארים, נדבר מעט על אווירת המקרו שבה אנו נמצאים, וחשוב להבין אותה לעומק: במשך העשור וחצי האחרונים, שררה פה סביבת ריבית אפסית. סביבה זו הובילה למספר תופעות שבניהן מקשר קו דק אחד: לכסף אין מחיר. לקחת הלוואה? זה בסדר, הריבית עליה נמוכה. מינפת את עצמך לדעת? יהיה טוב, כי כנראה הריבית שתשיג מהשקעת הכסף, תהיה גבוהה מעלות ההלוואה. כך, בחסות הריבית הנמוכה הסיכונים שבמינוף היתר הלכו והיטשטשו. כך גם התחלנו לראות שלל עצות בסגנון של: "קונים דירה ללא הון עצמי". מצב זה השתנה עם עליית הריבית: לכסף יש מחיר, והוא לא זול. למינוף גבוה יש מחיר ויש סיכון. התכנון של בינכם לרכוש דירה כולל מינוף כפול: מינוף להשגת ההון העצמי ועליה מינוף לרכישת הדירה בשיעור המקסימלי האפשר. זוהי תוכנית בסיכון גבוה, וחשוב להבין את זה לפני שיוצאים לדרך.

2) כל הכבוד לבינכם שהצליח לחסוך 100 אלף שקל לפני גיל 18. זה לא מובן מאליו במציאות בה תרבות השפע מעודדת צריכה ולא חיסכון, בטח בגילאי העשרה. עודדו אותו להמשיך.

3) ציינתם שכחלק מהתוכנית שלכם אתם ממשכנים את ביתכם בסך 525 אלף שקלים. עם זאת, לא ציינתם איזה אחוז זה משווי הנכס שלכם. האם מדובר ב-50%? (אחוז השעבוד המקסימלי הבנקאי למשכנתא לכל מטרה), או באחוז נמוך יותר? יש לקחת בחשבון שהריביות על משכנתאות לכל מטרה גבוהות יותר מהריביות על משכנתא לרכישת נכס ראשון. כלומר, עלות המימון של המשכנתא הזאת יקרה. לא נכנס כאן לחישובי ותכנוני משכנתאות מפורטים, אבל ככלל אצבע גס: ההחזר החודשי על משכנתא לכל מטרה בערך 720 ₪ על כל מאה אלף ₪ משכנתא, בנקודת ההתחלה. כלומר, על המשכנתא הזאת תחזירו 3,780 ₪ בחודש, לפני עליית ריבית בנק ישראל, לפני עליות בעוגני ההצמדה השונים, ולפני עליית המדד. איך בכוונתם להחזיר משכנתא זו?

4) בנוסף, בנכם מתכנן לקחת 75% משכנתא על הנכס שהוא רוכש – כלומר, משכנתא בגובה 1.875 מיליון שקלים. משכנתא לדירה ראשונה, זולה יותר ממשכנתא לכל מטרה, אך משכנתא בשיעור 75% מהנכס נמצאת בסיכון העליון בסוג משכנתאות זה, והתמחור שלה בהתאם. נניח שההחזר שלה עומד על 650 שקלים על כל 100 אלף שקל משכנתא. כלומר, אנו מדברים על החזר חודשי של 12,187.5 שקלים בחודש, לפני עליית ריבית בנק ישראל, לפני עליות בעוגני ההצמדה השונים, ולפני עליית המדד. איך בכוונתם להחזיר משכנתא זו? ציינתם שהשכרת הדירה תכסה חלק ארי של המשכנתא, אבל אין דירות שעולות 2.5 מיליון שקלים, ומושכרות בסכום המתקרב אפילו ל-12 אלף שקלים בחודש, וזה לפני העלייה בתשלום החודשי. מאיין יבוא התזרים לתשלום המשכנתא שהוא הפער בין המחיר בו תושכר הדירה לבין החזר המשכנתא החודשי?

5) ציינתם שאתם כהורים תהיו ערבים למשכנתא, האם אתם מודעים לכך שהערבות שלכם, ומעמדכם הוא: "ערב משלם", כלומר אתם תהיו חייבים באופן שוטף לשלם חלק מהמשכנתא הזאת?

6) אתם לוקחים על עצמיכם (ביחד עם הבן) התחייבות לתשלום חודשי בסך של כ-16 אלף שקלים, למשך עשרות שנים. מה קורה בחודשים בהם הדירה לא מושכרת? האם יש לכם תזרים פנוי בהיקף כזה ממנו תוכלו לשלם את המשכנתא? מה קורה אם הדירה לא מושכרת למשך חצי שנה? מה תעשו במקרה כזה?

7) סכום ההון העצמי והלוואת המינוף להשלמתו, מהווים בדיוק 25% מהדירה שברצונו של בנכם לרכוש. האם יש תקציב לכל עלויות העסקה הסובבות את רכישת הדירה? תשלום לשמאי, לעורך דין, שיפוץ ככל שצריך, ועוד עלויות שנלוות לרכישת דירה?

8) מדוע בנכם לא רוכש דירה זולה יותר להשקעה? מדוע הבחירה היא בדירה כה יקרה שנדרש עבורה מינוף גדול ויקר כל כך?

אלו רק מקצת השאלות שמתעוררות נוכח תכנון העסקה הזה, שמחייבת בדיקה עמוקה במספר מישורים טרם ביצועה: חלק מהשאלות הן במישור הכלכלי - משפחתי: מה רמת ההכנסה השוטפת של ההורים? מה היקף ההתחיבויות הקבועות שלהם? האם יש עוד ילדים קטנים? ומה קורה אם לא עומדים בתשלומי המשכנתא על הבית וצריך למכור אותו? וחלק מהשאלות הן במישור כדאיות העסקה: הכסף היום לא בחינם, עלותו גבוהה, וצריך לקחת זאת בחשבון לפני שנכנסים לעסקה במינוף כפול, ובסיכון גבוה.