Photo Oleksandr Tikki Dreamstime.com
מוטי קפלן
12/07/2023
אין ספק שהעובדה שבת ים שוכנת לאורך רצועת חוף, כמו תל אביב וראשון לציון השכנות, תורמת רבות לפופולאריות שלה בקרב משקיעי נדל"ן.
הקו האדום של הרכבת הקלה שעובר בערים: פתח תקווה, בני ברק, רמת גן, תל אביב-יפו, ובת ים, וממש בימים אלה סוף סוף מתחיל לפעול ולהסיע נוסעים, בהחלט תורם לתנופה בעיר.
יחד עם זאת מי שחושב שתחילת פעילות הרכבת הקלה והקו האדום, שבעיקרו עילי, יגרמו לשינוי דרסטי והקלה משמעותית במצוקת התחבורה באזור, טועה.
הרכבת הקלה מופרדת באופן מוחלט מהתנועה בקטעים התת-קרקעיים שלה, אך בקטעים העיליים המצב אחר, ומזכיר יותר את החשמלית (טראם) המוכרת בעולם. הקו האדום העילי חוצה מפגשי כביש-מסילה רבים, ומיספר הנוסעים בקרונות מוגבל יחסית לכ400 בלבד, ברוב המקרים. למרות שהרכבת הקלה העילית מקבלת העדפה ברמזורים, העדפה זו רחוקה מלהיות מוחלטת, ומספקת וניתן לראות זאת בפעילות הרכבת הקלה בירושלים. אבל בוודאי שלמרות החסרונות, רכבת קלה תשפר את נגישות ויעילות התחבורה הציבורית בבת ים ובגוש דן.
אז איפה הפוטנציאל בבת ים?
ניתן לחלק את העיר ל2 אזורים עיקריים, מבחינת התעניינות המשקיעים. אזור הטיילת שזוכה לאטרקטיביות במיוחד מול מחירי דירות דומות ברצועת החוף בת"א למשל...והאזורים הפנימיים הוותיקים והישנים של בת ים.
מבחינת פוטנציאל, בת ים למעשה היתה ועודנה אחת מערי התמ"א הבולטות בוודאי בגוש דן. האזורים הישנים מבוקשים כאזורי השבחה פוטנציאלים להתחדשות עירונית, לתמ"א ופינוי בינוי.
חשוב מאוד לזכור כי בבת ים יש בניינים רבים "הזוכים" להגדרה הלא סימפטית "מבנה מסוכן".
זה לא אומר שהבניין עלול להתמוטט מחר, ברוב המקרים מדובר בהגדרה הנדסית של העירייה, לבניין שדורש תיקון ליקויים, שיכולים להיות קלים. לעיתים זה יכול להיות ליקוי בחדר המדרגות, חשיפת שלד בנקודות מסוימות במעטפת, בעמודי התמיכה, וכדומה.
כמובן שאין לזלזל בכך, והעירייה דורשת מהדיירים תיקון הליקויים בפרק זמן מוגדר, ואם לא מתבצעים התיקונים, זה עלול להפוך להיות פלילי.
למחפשי הזדמנויות דווקא אותם מבנים, בשילוב פוטנציאל לפינוי בינוי, יכולים בהחלט להיות השקעה טובה, כמובן בכפוף לכל הבדיקות הנדרשות.
לגבי מחירים בעיר, עד שנת 2019 ניתן היה למצוא דירות 2-3 חדרים, גם במחיר של פחות ממיליון ₪. ב 4שנים קפצו מחירי הדירות בחלק מהמקומות גם ויותר. אם למשל דירת 2.5 ח' בשכונת ניצנה, ברחוב הזית קומה 4 אחרונה, נימכרה ב 2019 בכמיליון ₪, אותה דירה תימכר היום במחיר ממוצע של 1,300.000 ₪ . המחיר הממוצע למ"ר בשכונות הותיקות כיום נע סביב ה-21,000 ₪ למ"ר.
השכונות העיקריות בעיר:
רמת יוסף בדרום, רמת הנשיא בדרום מזרח העיר, שיכון ותיקים במרכז, שיכון עמידר בצפון מזרח, והשכונה החדשה פארק הים עם גורדי השחקים, בדרום מערב העיר.
לפי נתוני הלמ"ס, בתים מבין הערים המובילת בקצב התחלות הבנייה במדינה. ב-2022 הוכפלו התחלות הבנייה והגיעו ל-3,158, לעומת שנת 2021 עם 1,581 התחלות בנייה בלבד. יחד עם זאת יש לזכור כי שטח השיפוט של העיר 8,280 דונם בלבד, הוא מהקטנים במדינה ביחס לאוכלוסייה.
בניצנה, 2 ח', ק' קרקע , 48 מ"ר, 1,580.000 ₪.
רמת הנשיא, הכרמל, 3 ח', ק' 4 ללא מעלית וחניה, 1,720.000 ₪.
לב העיר, החשמונאים, 3.5 ח', ק'3, 90 מ"ר, 1,860.000 ₪.
עמידר, רוטשילד, 4 ח', ק'2, 78מ"ר, 1,980.000 ₪.
לב העיר, קלוזנר, 4 ח', ק'2, 87 מ"ר, 2,070.000 ₪.
דרום מערב ותיק, השיקמה, 4ח' ק'7, 101 מ"ר, 2,190.000 ₪.
לב העיר, שלום עליכם, 4.5 ח' ק'5, 100 מ"ר, 2,290.000 ₪.
דרום מערב ותיק, הנביאים, 5ח', ק'2 100 מ"ר, 2,750.000 ₪.
סיכום
בת ים יכולה להיחשב כעיר מעניינת למגורים ולהשקעה, למי שמחפשים פתרון זול יחסית למגורים בגוש דן, או כהשקעה עתידית.
תנופת ההתחדשות העירונית שמאפיינת את העיר בשנים האחרונות בהחלט מעידה על כך. יחד עם זאת מי שחושב שלגור בעיר עמוסת פרוייקטים ואתרי בנייה, מגמה שרק תתרחב זאת "חוויה", מוזמן לבחון מה קורה ברמת גן...
עדיין עיר עם סטיגמה במשך שנים לא מוצדקת בהכרח, קשה לשנות ביום אחד.
ההגירה השלילית והרקע הסוציו אקונומי לא תורם לשיפור התדמית.
לפי נתוני הלמ"ס לשנת 22 בת ים היא האחרונה מבין הערים הגדולות במדדי איכות החיים של התושבים.
אגב, כבר מיספר שנים יש דיבור על איחוד בת ים עם תל אביב יפו. למען האמת העושר והמשאבים של העיר הגדולה הסמוכה, יכול רק להועיל לבת ים. אבל כניראה שהחזון הזה ימשיך להיות חזון לפחות בשנים הקרובות.
בת ים שהוקמה ב-1926 והוכרזה כעיר ב-1958,מונה כיום כ-130,000 תושבים. מדד חשוב לקבוע את מצב העיר הוא נתון ההגירה. בת ים במקום השישי הלא מחמיא בהגירה השלילית , עם 1,702 תושבים שעזבו ב-2022, ועוד 459 תושבים שעזבו ברבעון הראשון של 23. ממוצע ההכנסות של התושבים הנמוך מהערים המרכזיות והגדלות במדינה, בוודאי בגוש דן.
אין ספק שהעובדה שבת ים שוכנת לאורך רצועת חוף, כמו תל אביב וראשון לציון השכנות, תורמת רבות לפופולאריות שלה בקרב משקיעי נדל"ן.
הקו האדום של הרכבת הקלה שעובר בערים: פתח תקווה, בני ברק, רמת גן, תל אביב-יפו, ובת ים, וממש בימים אלה סוף סוף מתחיל לפעול ולהסיע נוסעים, בהחלט תורם לתנופה בעיר.
יחד עם זאת מי שחושב שתחילת פעילות הרכבת הקלה והקו האדום, שבעיקרו עילי, יגרמו לשינוי דרסטי והקלה משמעותית במצוקת התחבורה באזור, טועה.
הרכבת הקלה מופרדת באופן מוחלט מהתנועה בקטעים התת-קרקעיים שלה, אך בקטעים העיליים המצב אחר, ומזכיר יותר את החשמלית (טראם) המוכרת בעולם. הקו האדום העילי חוצה מפגשי כביש-מסילה רבים, ומיספר הנוסעים בקרונות מוגבל יחסית לכ400 בלבד, ברוב המקרים. למרות שהרכבת הקלה העילית מקבלת העדפה ברמזורים, העדפה זו רחוקה מלהיות מוחלטת, ומספקת וניתן לראות זאת בפעילות הרכבת הקלה בירושלים. אבל בוודאי שלמרות החסרונות, רכבת קלה תשפר את נגישות ויעילות התחבורה הציבורית בבת ים ובגוש דן.
אז איפה הפוטנציאל בבת ים?
ניתן לחלק את העיר ל2 אזורים עיקריים, מבחינת התעניינות המשקיעים. אזור הטיילת שזוכה לאטרקטיביות במיוחד מול מחירי דירות דומות ברצועת החוף בת"א למשל...והאזורים הפנימיים הוותיקים והישנים של בת ים.
מבחינת פוטנציאל, בת ים למעשה היתה ועודנה אחת מערי התמ"א הבולטות בוודאי בגוש דן. האזורים הישנים מבוקשים כאזורי השבחה פוטנציאלים להתחדשות עירונית, לתמ"א ופינוי בינוי.
חשוב מאוד לזכור כי בבת ים יש בניינים רבים "הזוכים" להגדרה הלא סימפטית "מבנה מסוכן".
זה לא אומר שהבניין עלול להתמוטט מחר, ברוב המקרים מדובר בהגדרה הנדסית של העירייה, לבניין שדורש תיקון ליקויים, שיכולים להיות קלים. לעיתים זה יכול להיות ליקוי בחדר המדרגות, חשיפת שלד בנקודות מסוימות במעטפת, בעמודי התמיכה, וכדומה.
כמובן שאין לזלזל בכך, והעירייה דורשת מהדיירים תיקון הליקויים בפרק זמן מוגדר, ואם לא מתבצעים התיקונים, זה עלול להפוך להיות פלילי.
למחפשי הזדמנויות דווקא אותם מבנים, בשילוב פוטנציאל לפינוי בינוי, יכולים בהחלט להיות השקעה טובה, כמובן בכפוף לכל הבדיקות הנדרשות.
לגבי מחירים בעיר, עד שנת 2019 ניתן היה למצוא דירות 2-3 חדרים, גם במחיר של פחות ממיליון ₪. ב 4שנים קפצו מחירי הדירות בחלק מהמקומות גם ויותר. אם למשל דירת 2.5 ח' בשכונת ניצנה, ברחוב הזית קומה 4 אחרונה, נימכרה ב 2019 בכמיליון ₪, אותה דירה תימכר היום במחיר ממוצע של 1,300.000 ₪ . המחיר הממוצע למ"ר בשכונות הותיקות כיום נע סביב ה-21,000 ₪ למ"ר.
השכונות העיקריות בעיר:
רמת יוסף בדרום, רמת הנשיא בדרום מזרח העיר, שיכון ותיקים במרכז, שיכון עמידר בצפון מזרח, והשכונה החדשה פארק הים עם גורדי השחקים, בדרום מערב העיר.
לפי נתוני הלמ"ס, בתים מבין הערים המובילת בקצב התחלות הבנייה במדינה. ב-2022 הוכפלו התחלות הבנייה והגיעו ל-3,158, לעומת שנת 2021 עם 1,581 התחלות בנייה בלבד. יחד עם זאת יש לזכור כי שטח השיפוט של העיר 8,280 דונם בלבד, הוא מהקטנים במדינה ביחס לאוכלוסייה.
מחירי דירות בעיר (מקור יד 2):
בניצנה, 2 ח', ק' קרקע , 48 מ"ר, 1,580.000 ₪.
רמת הנשיא, הכרמל, 3 ח', ק' 4 ללא מעלית וחניה, 1,720.000 ₪.
לב העיר, החשמונאים, 3.5 ח', ק'3, 90 מ"ר, 1,860.000 ₪.
עמידר, רוטשילד, 4 ח', ק'2, 78מ"ר, 1,980.000 ₪.
לב העיר, קלוזנר, 4 ח', ק'2, 87 מ"ר, 2,070.000 ₪.
דרום מערב ותיק, השיקמה, 4ח' ק'7, 101 מ"ר, 2,190.000 ₪.
לב העיר, שלום עליכם, 4.5 ח' ק'5, 100 מ"ר, 2,290.000 ₪.
דרום מערב ותיק, הנביאים, 5ח', ק'2 100 מ"ר, 2,750.000 ₪.
סיכום
בת ים יכולה להיחשב כעיר מעניינת למגורים ולהשקעה, למי שמחפשים פתרון זול יחסית למגורים בגוש דן, או כהשקעה עתידית.
תנופת ההתחדשות העירונית שמאפיינת את העיר בשנים האחרונות בהחלט מעידה על כך. יחד עם זאת מי שחושב שלגור בעיר עמוסת פרוייקטים ואתרי בנייה, מגמה שרק תתרחב זאת "חוויה", מוזמן לבחון מה קורה ברמת גן...
עדיין עיר עם סטיגמה במשך שנים לא מוצדקת בהכרח, קשה לשנות ביום אחד.
ההגירה השלילית והרקע הסוציו אקונומי לא תורם לשיפור התדמית.
לפי נתוני הלמ"ס לשנת 22 בת ים היא האחרונה מבין הערים הגדולות במדדי איכות החיים של התושבים.
אגב, כבר מיספר שנים יש דיבור על איחוד בת ים עם תל אביב יפו. למען האמת העושר והמשאבים של העיר הגדולה הסמוכה, יכול רק להועיל לבת ים. אבל כניראה שהחזון הזה ימשיך להיות חזון לפחות בשנים הקרובות.
