גב-ים - המניה הגיבה בחיוב לדוחות

גידול של כ-33% ב-FFO המיוחס לבעלי המניות, אשר הסתכם במחצית הראשונה של השנה בסך של 198 מיליון ש"ח.

גידול של כ-18% ב-NOI של החברה אשר הסתכם במחצית הראשונה של השנה בסך של 318 מיליון ש"ח.

גידול של כ-9% ב- NOIמנכסים זהים.

החברה הגדילה את תחזית ה-NOI לשנת 2023 לטווח של כ-640-655 מיליון ש"ח, ואת תחזית ה-FFO המיוחס לבעלי מניות לטווח של כ-380-400 מיליון ש"ח.

גידול של כ-29% בתזרים המזומנים מפעילות שוטפת, אשר הסתכם במחצית הראשונה של השנה בסך של 295 מיליון ש"ח.

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות הסתכם במחצית הראשונה של שנת 2023 בסך של 335 מיליון ש"ח, לעומת סך של 637 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. השינוי נובע מגידול ב-NOI ובהכנסות ממימון מחד, ומאידך - מקיטון בהכנסות מעליית שווי הוגן, ביחס למחצית הראשונה אשתקד.

החברה חתמה על הסכמי שכירות בנכסים קיימים בעלייה ריאלית ממוצעת בשיעור של כ-10% במהלך המחצית הראשונה של השנה.

לגב-ים צבר פרויקטים ענק, בפריסה רחבה במוקדי הביקוש המרכזיים, הכולל 12 פרויקטים, בשטח כולל של כ-480 אלף מ"ר, בהשקעה כוללת של כ-5 מיליארד ש"ח, אשר יוסיפו להכנסות החברה כ-435 מיליון ש"ח בשנה. כ-55% מהשטחים העיליים בפרויקטים אלו כבר שווקו.

אבי יעקובוביץ, מנכ"ל גב-ים: "בצל הסביבה העסקית המורכבת והתקופה המאוד מאתגרת, גב-ים ממשיכה להציג דוחות טובים, עם גידול בפרמטרים התפעוליים, עלייה ריאלית בדמי השכירות ושיעורי תפוסה גבוהים.

הדרך והמתווה בהם פעלה גב-ים לאורך השנים, בזמנים ובתקופות טובים יותר, בצמוד לאסטרטגיה ארוכת טווח ותוך זיהוי המגמות בשוק, מקרינים על תוצאות החברה בתקופה מאתגרת זו.

גב-ים מגיעה מוכנה לתקופה זו, עם ארגז כלים שמאפשר לחברה לצלוח תקופה זו, תוך המשך הפעילות השוטפת והיזמית, עמידה בהתחייבויות ושליטה בניהול התזרים, לצד מבנה הון חזק. החברה פועלת תוך ראייה לטווח ארוך, המבוסס על גל שיכול לספוג התאמות על ציר הזמן. השנה הקרובה תמשיך להיות מאתגרת.

היקף מזומנים של כ-708 מיליון ש"ח ומסגרות אשראי של כ-465 מיליון ש"ח, בנוסף לתזרים מזומנים מפעילות שוטפת, העומד, נכון ליום 30.6.2023, על סך של כ-295 מיליון ש"ח, ונגישות גבוהה לגיוסי חוב בשוק ההון, מהווים פרמטר מרכזי בהתמודדות עם תקופה מאתגרת זו. כל הנ"ל גוזרים גמישות פיננסית לפעילות היזמית של  החברה ועמידה בהתחייבויותיה.

לחברה נכסים איכותיים, הממוקמים בפארקי ומרכזי ההייטק המובילים והמרכזיים בישראל, ה-CUTTING EDGE בעולמות הנדל"ן, ב-PRIME LOCATIONS, שאינם משועבדים, בהיקף כולל של כ-1.2 מיליון מ"ר, בתפוסה בשיעור של כ-98%, נכסים המושכרים בחלקם הגדול לחברות הטכנולוגיה המובילות בעולם, TIER1, בהסכמי שכירות ארוכי טווח.

גב-ים ממשיכה להתמקד בפעילות הייזום האינטנסיבית ובהשבחת נכסי החברה, בהתאם לתכנית האסטרטגית אותה התוותה החברה. במהלכים אלו גלום פוטנציאל רב.

החברה מציגה צבר פרויקטים ענק, בפריסה רחבה, הן גיאוגרפית והן סקטוריאלית, שמתמקד במוקדי הביקוש המרכזיים, הכולל 12 פרויקטים, בשטח כולל של כ-480 אלף מ"ר, בהשקעה של כ-5 מיליארד ש"ח, הגוזר תוספת הכנסות שנתיות מייצגות של כ-435 מיליון ש"ח (חלק החברה).

כ-55% מהשטחים העיליים בפרויקטים שבביצוע שווקו לתקופת שכירות ממוצעת של כ-11.4 שנים.

במהלך שנת 2023 תשלים החברה ותאכלס ארבעה פרויקטים, בשטח כולל של כ-180 אלף מ"ר (145 אלף מ"ר חלק החברה), שיניבו הכנסה מייצגת של כ-80 מיליון ש"ח (חלק החברה), הכוללים את מגדלי מתם מזרח #2, רב בריח #1 ומרלו"ג #4 בפארק גב-ים מפרץ חיפה, אשר הושלמו ושווקו במלואם, וגב-ים רעננה.

בנוסף, החברה מקדמת תכניות בניין עיר, בין היתר בהרצליה, רחובות, עכו וחולון, לאישור תוספת של כ-560 אלף מ"ר תעסוקה ומסחר וכ-2,600 יח"ד.

גב-ים תמשיך להיות שחקן מוביל מרכזי ותחרותי בנכסים האיכותיים שבבעלותה, בשיתוף חברות הטכנולוגיה הבינלאומיות, TIER1".

 

נכון ליום 30 ביוני 2023, לחברה נכסים מניבים בשטח כולל של כ-1.2 מיליון מ"ר, באתרים שונים ברחבי הארץ. שיעור התפוסה בנכסיה המניבים של החברה, נכון לתום הרבעון השני של השנה, עומד על כ-98%. 

פרויקטים שהושלמו במחצית הראשונה של שנת 2023: 

1. גב-ים אשקלון - רב-בריח #1 - בשנת 2021 התקשרו גב-ים ורב בריח בעסקה משותפת להקמת מפעל רב בריח באשקלון, בשטח כולל של כ-41 אלף מ"ר, על גבי חטיבת קרקע של רב בריח בשטח של כ-55 דונם באזור התעשיה אשקלון. רב בריח שכרה את הנכס לתקופה של כ-25 שנה. חלקה של גב-ים בנכס - 70% וחלקה של רב בריח - 30%. הקמתו של הפרויקט הושלמה במהלך הרבעון הראשון של שנת 2023.

2. מגדלי מתם מזרח #2 - ברבעון השני של שנת 2023, מת"ם השלימה את הקמתו של הבניין השני בפרויקט, הכולל כ-29 אלף מ"ר עילי וכ-19 אלף מ"ר שטחי חניה תת-קרקעית. במהלך שנת 2022 השכירה מת"ם את כלל שטחי הבניין, בין היתר שטח של כ-8,000 מ"ר עילי לחברת הייטק בינלאומית מהמובילות בעולם, שטח של כ-10,000 מ"ר לחברת הייטק בינלאומית מובילה נוספת, שטח של כ-6,000 מ"ר עילי לחברת GE Healthcare ושטח של כ-5,000 מ"ר עילי לחברת PLUS500. 

3. פארק גב-ים מפרץ חיפה - מרלו"ג #4 - ברבעון השני של שנת 2023 החברה השלימה את הקמתו של מרלו"ג נוסף בפארק, בשטח של כ-20 אלף מ"ר עילי. כלל שטחי המרלו"ג הרביעי הושכרו לחברת מילניום לוגיסטיקה בע"מ.

פרויקטים בייזום: 

1. מגדלי מתם מזרח #3 - מת"ם פועלת להקמתו של הבניין השלישי בפרויקט, בשטח של כ-29.5 אלף מ"ר עילי וכ-13 אלף מ"ר תת-קרקעי. עלות הפרויקט נאמדת בכ-314 מיליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-31 מיליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 9.9%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון השלישי של שנת 2025.

2. פארק גב-ים רעננה - עסקת קומבינציה עם שופרסל נדל"ן בע"מ (חלק החברה 69.5%), להקמת פרויקט משרדים ברעננה. החברה פועלת להקמתו של הפרויקט, הכולל שני מבנים בשטח עילי כולל של כ-40 אלף מ"ר וכ-33 אלף מ"ר תת-קרקעי. במהלך הרבעון השני של שנת 2022 השכירה החברה שטח של כ-5,300 מ"ר עילי בפרויקט לפתאל וורקספייס (ROOMS), שותפות מקבוצת פתאל, המפעילה חללי עבודה. במהלך הרבעון השני של שנת 2023 חתמה החברה הסכמים עם חברת ההייטק טקסס אינסטרומנטס, לשכירות שטח של כ-4,000 מ"ר, בתמורה לדמי שכירות שנתיים בסך של כ-5.5 מיליון ש"ח ועם חברת NCR לשכירות שטח של כ-3,600 מ"ר, בתמורה לדמי שכירות שנתיים בסך של כ-6.2 מיליון ש"ח. עלות הפרויקט נאמדת בכ-347 מיליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-24 מיליון ש"ח בשנה (חלק החברה), המשקפות תשואה של 7%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון הרביעי של שנת 2023.

3. גב-ים פארק העברית - בניינים #1+#2 - עסקת קומבינציה עם האוניברסיטה העברית (חלק החברה 66%), להקמת פארק הייטק בשטחי קמפוס האוניברסיטה בגבעת-רם, ירושלים. גב-ים פועלת להקמתם של שני המבנים הראשונים בפרויקט, בשטח עילי כולל של כ-57 אלף מ"ר, וכ-32 אלף מ"ר תת-קרקעי. עלות הפרויקט נאמדת בכ-654 מיליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-51 מיליון ש"ח בשנה (חלק החברה), המשקפות תשואה של 7.8%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון השלישי של שנת 2024. עד למועד דוח זה שיווקה החברה כ-22 אלף מ"ר עילי בפרויקט זה, מתוכם כ-16 אלף מ"ר עילי עם חברת לייטריקס. במקביל, הושלמה הפקדת תב"ע בסמכות וועדה מחוזית, להוספת 60 אלף מ"ר עיקרי, לצורך הקמתו של הבניין הרביעי. 

4. פארק גב-ים הרצליה צפון - הרחבת גב-ים 2O והקמת חניון - החברה פועלת להקמת בניין נוסף בפרויקט גב-ים 2O בשטח של כ-38 אלף מ"ר עילי נוספים וכן חניון נוסף בפארק, בשטח של כ-22 אלף מ"ר. בסוף שנת 2021 השכירה החברה את כלל השטחים האמורים לחברת טכנולוגיה בינלאומית מהמובילות בעולם, תמורת הכנסה שנתית בסך 42 מיליון ש"ח. עלות הפרויקט נאמדת בכ-660 מיליון ש"ח, המשקפת תשואה של 6.4%. השלמת הפרויקט צפויה לרבעון הרביעי של שנת 2025.

5. ToHa2 - החברה וחברת אמות השקעות בע"מ ("השותפים"), פועלות להקמת הפרויקט, הכולל כ-160 אלף מ"ר עילי לשיווק וכ-45 אלף מ"ר חניון תת-קרקעי. במהלך הרבעון הרביעי של שנת 2022, התקשרו השותפים במכתב כוונות מפורט (LOI) עם צד ג בלתי קשור ("מכתב הכוונות"), לפיו, יפעלו הצדדים להתקשר בהסכם שכירות ארוך טווח ומחייב על פי העקרונות שנקבעו במכתב הכוונות. הסכם השכירות המחייב, ככל שייחתם, יהיה לשכירות שטח של כ-55 אלף מ"ר, בתוספת כמה מאות מקומות חניה (עם אופציה להגדלת שטח המושכר בכ-20 אלף מ"ר נוספים), לתקופה של 10 שנים, אשר תחל בינואר 2027, לאחר השלמת הקמתו של הפרויקט, בתמורה לדמי שכירות, ברמת מעטפת, בסך של כ-105 מיליון ש"ח בשנה (חלק החברה - 50%). 

השותפים מעריכים כי עלות ההקמה הכוללת (לרבות בגין עבודות התאמה לשוכרים) תגיע לסך של כ-3.1 מיליארד ש"ח (חלק החברה - 1.55 מיליארד ש"ח), מתוכם שולם עד כה סך כולל של כ-964 מיליון ש"ח (חלק החברה - כ-482 מיליון ש"ח). הקמתו של ToHa2 צפויה להסתיים במהלך המחצית השניה של שנת 2026. ההכנסות הצפויות מ- ToHa2עם השלמתו ואכלוסו המלא, נאמדות בכ-280 מיליון ש"ח בשנה, המשקפת תשואה של 9%.  

6. פארק גב-ים חולון - בניין #3 - החברה פועלת להקמתו של הבניין, בשטח כולל של כ-44 אלף מ"ר, מתוכם כ-22 אלף מ"ר עילי וכ-22 אלף מ"ר חניון תת-קרקעי. מנהל הדיור הממשלתי שכר שטח כולל של כ-19 אלף מ"ר עילי בפרויקט. עלות הפרויקט נאמדת בכ-332 מיליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-20 מיליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של כ-6%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון השני של שנת 2024.

7. גב-ים אשקלון - רב-בריח #2 - ברבעון השלישי של שנת 2022 חתמו גב-ים ורב בריח על הסכם מפורט, להקמת שלב ב' של הפרויקט. על-פי ההסכם, יקימו הצדדים באמצעות חברה משותפת (גב-ים - 70%; רב בריח - 30%) מפעל נוסף עבור רב בריח, על גבי קרקע סמוכה לשלב א', אשר הוקצתה לייעוד זה על-ידי רמ"י. הפרויקט יכלול כ-55 אלף מ"ר, אשר יוקמו על גבי מגרש בשטח של כ-38 דונם. לאחר הקמתו של הפרויקט, תשכור רב בריח את הפרויקט לתקופה של כ-25 שנים, בתמורה לדמי שכירות המשקפים תשואה בשיעור של כ-6%. עלות הפרויקט נאמדת בכ-397 מיליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-24 מיליון ש"ח בשנה (חלק גב-ים - 17 מיליון ש"ח). השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון הראשון של שנת 2026.

8. פארק גב-ים נגב - בניין #5 - גב-ים נגב פועלת להקמתו של הבניין החמישי בפארק, בשטח של כ-15 אלף מ"ר עילי. עלות הפרויקט נאמדת בכ-103 מיליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-9 מיליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 8.7%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון הראשון של שנת 2025. לאחר תאריך הדוח חתמה גב-ים נגב על הסכם שכירות עם קרן בינלאומית בגין שטח של כ-3,100 מ"ר בפרויקט זה.

9. פארק גב-ים רחובות - בניין #5 - החברה פועלת להקמתו של הבניין החמישי בפארק, בשטח של כ-24 אלף מ"ר עילי וכ-15 אלף מ"ר חניון תת-קרקעי. בתום שנת 2022 חתמה החברה על הסכם עם חברת Applied Materials, לפיו תשכור אפלייד שטחים בבניין שטח של כ-15 אלף מ"ר עילי, עם מנגנון המאפשר את הגדלת שטח המושכר עד לשטח הבניין כולו. עלות הפרויקט נאמדת בכ-181 מיליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-14 מיליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 7.7%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון הראשון של שנת 2025.

10. חוות שרתים - פארק מתם - החברה פועלת להקמתה של חוות שרתים (Data Center) בשטח של כ-14,000 מ"ר, בהספק של כ-9.5 מגה-וואט, אשר עתידה לשמש את השוכרים בפארק מתם וכן משתמשים נוספים באזור. עלות הפרויקט נאמדת בכ-355 מיליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-70 מיליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה פנימית (PIRR) של כ-9%.

11. מתקנים פוטו-וולטאים - החברה פועלת להתקנת 40 מערכות פוטו-וולטאיות, על גבי גגות של מבנים אשר בבעלות החברה. עלות הפרויקט כולו נאמדת בכ-31 מיליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-6 מיליון ש"ח בשנה.

12. פארק גב-ים מפרץ חיפה - מרלו"ג #5 - החברה פועלת לתכנון ורישוי מרלו"ג נוסף בפארק, בשטח של כ-7,800 מ"ר עילי. במהלך הרבעון השני של השנה חתמה החברה על הסכם שכירות להשכרת כלל שטחי המרלו"ג לחברת הלוגיסטיקה אלמוג. עלות הפרויקט נאמדת בכ-64 מיליון ש"ח וההכנסות הצפויות יעמדו על כ-4.4 מיליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 7%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון השלישי של שנת 2024. 

תב"עות: 

1. חולון - ביום 19 בדצמבר 2022 אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל-אביב הפקדה בתנאים של שתים מתוך שלוש תב"עות שהגישה החברה על קרקע באזור התעשייה חולון, אשר החברה הינה בעלת מרבית הזכויות בה, בשטח כולל של כ-177 דונם, המיועדת כיום לתעשייה ותעסוקה. החברה הינה בעלת הזכויות במרבית הקרקע, המוחזקות על ידה חלקן בבעלות וחלקן בחכירה מרמ"י. על גבי הקרקע קיימים לגב-ים מבני תעשיה ותעסוקה בשטח כולל של כ-60 אלף מ"ר. במסגרת התב"עות מבקשת החברה שינוי ייעוד הקרקע לשימושים מעורבים, ביניהם מגורים, תעסוקה, תעשיה ומסחר, ותוספת זכויות בניה. ככל שתאושרנה התב"עות, כפי שהוגשו על ידי החברה וללא שינויים, ניתן יהיה להקים על גבי הקרקע - חלק החברה - כ-850 יחידות דיור, כ-500 אלף מ"ר תעסוקה, כ-30 אלף מ"ר תעשייה וכ-30 אלף מ"ר מסחר. החברה צופה כי אישורן של שתי התכניות שהומלצו להפקדה, המאפשרות תוספת זכויות בניה של כ-250 יח״ד, כ- 7,000 מ״ר מסחר וכ- 140,000 מ״ר תעסוקה יחול במהלך השנה, ואילו אישורה של התוכנית השלישית יחול בשנה הבאה. 

2. הרצליה צפון - החברה מקדמת בימים אלו תב"ע, על גבי קרקע בבעלות החברה בפארק גב-ים הרצליה צפון, לתוספת זכויות בניה בהיקף כולל של כ-85 אלף מ"ר, במסגרתם תתאפשר תוספת של כ-400 יח"ד וכ-60,000 מ"ר לתעסוקה. יש לציין כי תכנית מתאר לכלל אזור התעשיה הרצליה, לרבות מתחמי גב-ים, אשר מתגברת זכויות בניה ומאפשרת עירוב שימושים, הינה בשלבי אישור למתן תוקף. 

3. רחובות - החברה פועלת, באמצעות הוועדה המקומית לתכנון ובניה והרשות להתחדשות עירונית, לקידום תכנית בסמכות הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור, על גבי קרקע אותה חוכרת החברה מרמ"י ברחוב משה יתום, אשר תאפשר שימושים מעורבים (תעסוקה, מגורים ומסחר), וכן תוספת זכויות בניה בהיקף של כ-50,000 מ"ר תעסוקה, כ-9,000 מ"ר מסחר וכ-390 יח"ד.  

4. עכו - החברה פועלת לאישור תב"ע בסמכות וועדה מחוזית על גבי עתודת קרקע ברצועת החוף של עכו, אותה חוכרת החברה מרמ"י, אשר תאפשר הקמת פרויקט מגורים של כ-1,000 יח"ד.  

לגרף גב ים לחצו כאן