נדל"ן חיפה - מה קורה במטרופולין של הצפון?

על הנייר הפוטנציאל של חיפה, עיר עם כ-295,000 תושבים, בהחלט נשמע מעניין. במיוחד מיקומה הצופה אל הים והנמל. אבל כבר שנים שהעיר סובלת מהגירה שלילית, במיוחד של צעירים שלא מוצאים סיבה לגור בה.

אין ספק שהסביבה הבעייתית, ובמיוחד אזור התעשייה רווי מפעלים מזהמים במשך שנים, כמו בז"ן, לא מושך במיוחד תושבים להישאר לגור בה, וזה עוד לפני בעיות התעסוקה.

העיר מאופיינת כעיר מעורבת עם מיעוט ערבי, מוסלמי ונוצרי, עולים חדשים וותיקים, חרדים ועוד. המוסדות האקדמיים בעיר בעיקר אוניברסיטת חיפה והטכניון, ומוסדות להשכלה גבוהה נוספים, מושכים מידי שנה אלפי סטודנטים.

אזורי המגורים המועדפים על הסטודנטים, הם כמובן השכונות הסמוכות למוסדות כמו שכונתזיו, נווה שאנן, הדר המרוחקת יותר, וגם העיר התחתית. בשנים האחרונות אזור הנמל שמשנה את פניו, מושך צעירים להתגורר באזור, וכמובן לבלות במגוון מקומות הבילוי שהוקמו ומושכים את הצעירים.

מבחינה נדלנ"ית חיפה משכה לא מעט משקיעים, עד לסוף שנת 2022. דירה ממוצעת עולה בסביבות 1.4 מיליון ₪, כשמחיר מ"ר נע בסביבות: 19,000-20,000 שקלים. כמובן שתלוי במיקום הדירה ומצבה, כשבשכונות מעורבות למשל, מחירי הדירות נמוכים יותר. בשנת 2023, כמו ברוב האזורים בישראל, מורגשת האטה משמעותית בפעילות הנדל"ן בעיר, וניכר כי המשקיעים שאהבו להשקיע בחיפה, בהחלט הורידו דרמטית את היקף פעילותם.

מי שמכיר את הנדל"ן בחיפה היטב הוא צחי קווטינסקי, יועץ נדל"ן ומלווה משקיעים: "למעשה מתחילת 2023, הפעילות בעיר נעצרה, בהשפעה ישירה של עליית הריבית, אך גם כתוצאה מסיבות שונות עוד קודם להאצת עליית הריבית. דירות שעלו לפני 7 שנים 400,000 ₪ עולות כיום בסביבות 1.2 מיליון שקלים. אם רוצים להתרשם מרמת המחירים כיום, לדוגמא דירת 3 חד' יד שנייה בקרית אליעזר, או בשכונת שפרינצק, עולה כ-1,2 מיליון שקלים".

צחי מדגיש ש"חשוב לזכור ולבדוק היטב את מצב הנכס הרישומי, מעבר כמובן למצבו הפיזי, יש לא מעט נכסים בעיר שהרישום מסיבות שונות עדיין לא מוסדר".

"יש לזכור כי בחיפה יש הגירה שלילית, מכיוון שתוכניות פינוי בינוי, התחדשות עירונית, כמעט ולא מתממשות כיום. חלק מהעוזבים את העיר עוברים למקומות כמו טירת הכרמל, שנהנית מתחנת הרכבת הקרובה חוף הכרמל, מהנגישות לכביש 4, ומהקירבה לאזור תעשיית ההייטק מת"מ, שבהחלט מסייע להתפתחות המואצת של טירת הכרמל". 

צחי מוסיף כי התקווה שהבחירות הקרובות יגרמו לשינוי מדיניות התכנון והבנייה בעיר, ויסייעו להתחדשות העיר", לדבריו, "בשכונות כמו רמת הנשיא ונווה דוד, כשהתחילו בפיתוח והוצעו דירות גם במסגרת מחיר למשתכן, המחירים עלו משמעותית. עוד דוגמא לשכונה מאוד מצליחה וחדשה, היא נאות פרס. בדרום העיר הסמוכה לנתיבי התחבורה הראשיים. זו דוגמא לרצון למגורים איכותיים פיתוח ובנייה חדשה".

איפה אתה רואה את הפוטנציאל הנדל"ני בעיר?

"לחיפה יש המון פוטנציאל, אבל זה מאוד תלוי בפיתוח ובהתחדשות העירונית, במיוחד בשכונות הישנות והתחתיות כמו, שפרינצק, קרית אליעזר, נווה דוד, האזור הצפוני תל עמל נווה יוסף ונווה פז. בהדר הפיתוח יהיה קצת יותר מורכב, בגלל מבנה השכונה המבוססת יותר על בתים בודדים.

מעבר לפוטנציאל הנדל"ן, יש לפתור בעיות בסיסיות כמו תעסוקה במיוחד לדור הצעיר, כדי ליצור הגירה חיובית ורצון לגור בעיר. נקווה שראש העיר הבא ינסה לממש את הפוטנציאל של חיפה, במבט להווה אבל חשוב לא פחות לעתיד".

מחירי דירות בעיר:

רמות רמז, 3 ח', ק'1, 80 מ"ר, 1,190.000 ₪.

שפרינצק, 3ח', ק'1, 82 מ"ר, 1,280.000 ₪.

נווה שאנן, 3 ח', ק ' 2,81 מ"ר, 1,370.000 ₪.

שער העליה, 3.5 ח', ק' 4, 72 מ"ר, 1,490.000 ₪.

קריית אליעזר, 4 ח', ק' 6, 100 מ"ר, 1,490.000 ₪.

רמות רמז, 4 ח', ק'2, 114 מ"ר, 1,930.000 ₪.

כרמל מערבי, 4 ח', קרקע, 100 מ"ר, 2,100.000 ₪.

נאות פרס, 5ח', ק' 4, 130 מ"ר, 2,690.000 ₪.

כפי שניתן לראות בחיפה נכון לאוגוסט 23', מחירי הנדל"ן עדיין סבירים ואפילו נמוכים, בוודאי ביחס לאזור גוש דן. אבל בהחלט יש סיבה לכך, לחלק מהסיבות התייחסנו ויש סיבות נוספות, מדוע בחיפה עדיין ניתן למצוא דירות במחירי פעם, בהשוואה לאזור המרכז.

מי שיבחן את מחירי הדירות כיום גם לאחר העליות, יתרשם שבמחירים שניתן להשיג דירה בעיר, ניתן רק לחלום על מחיר במרכז הארץ. אבל כאמור, לא חסרות סיבות למחירים הנמוכים יחסית, ויהיה זה אתגר להתגבר על בעיות היסוד בעיר, אבל זה בחלט אפשרי.

האם המפנה יבוא בעקבות הבחירות העירוניות הקרובות בסוף אוקטובר השנה? שאלה טובה. מטבע הדברים תהליכים נדלניים לוקחים זמן, כך שלא בטוח. מה שבטוח ידרשו החלטות וביצוע בשטח בהקדם, כדי להפוך את חיפה מעיר מנומנמת לעיר תוססת, המשמשת באמת כמטרופולין לאזור הצפון, כפי שתל אביב מזוהה באזור המרכז.