Image by freestockcenter on Freepik
מוטי קפלן
03/01/2024
בשנת 2002 נוסף סעיף 33א לחוק התכנון והבניה, לפיו בסמכותה של ממשלת ישראל להכריז על אזור עירוני מסוים כעל מתחם פינוי לשם בינוי. כלומר, הריסת כל המבנים הקיימים בו לטובת בינוי חדש של המתחם עם זכויות בנייה משופרות בהתאם לכל פרויקט, בבנייה רוויה לגובה, מה שמאפשר יותר מקום לשטחים ירוקים.
להבדיל מתמ"א 38 לא מדובר על בניין משותף בודד, אלא על שכונה, או מתחם. בדרך כלל האזורים המוכרזים כמתחמים של פינוי ובינוי הם אזורים עם מעט תושבים, תשתיות מיושנות או שכונות חלשות עם בעיות חברתיות וכלכליות.
התחדשות עירונית האופציה המעשית להגדלת היצע הדירות
המטרה המוצהרת בהכרזה על מתחמי פינוי ובינוי היא שיפור פני העיר וחידושה, או כמו שזה מכונה "התחדשות עירונית". בבסיס ההחלטה עומד הרצון לבצע שימוש יעיל יותר בשטח הרשויות על ידי הגדלת הצפיפות. זו גם דרך יעילה להוזלת מחירי הדיור, בתיאוריה לפחות. בנייה רוויה לגובה, והריסת בנינים ומתחמים ישנים לטובת אלפי יחידות דיור חדשות. בנוסף, מרוויחה הרשות העירונית והתושבים גם מרחבים ציבוריים חדשים כמו בנייני ציבור, גינות, חניה ושיפור התנועה בעיר. העובדה כי בדרך כלל מדובר בשכונות חלשות, מסייעת בפינוי בינוי, שכן תמהיל האוכלוסייה משתנה, ואוכלוסייה חזקה יותר מגיעה ומשתלבת עם האוכלוסייה הקיימת.
מסלול מיסוי – הקלות להעלאת כדאיות הפרויקט
מסלול מיסוי. הכוונה למסלול שבו היזמים מקדמים את הפרויקט ואת התכנון ואחראים על ההסכם והקשר עם בעלי הדירות. מסלול זה מעניק ליזמים הקלות מיסוי והקלות נוספות בפרויקט כדי שיהיה כלכלי. להבדיל ממסלול רשויות, היזם הוא שיפנה לרשות המקומית ויציע את הפרויקט לפינוי בינוי, על בסיס מתווה ותוכנית שיביא לאישורה.
ההכרזה על מתחם כמתחם לפינוי-בינוי במסלול מיסוי מקנה כאמור את הטבות המס הקבועות בחוק, וכן תקפה להסדרים הקבועים בחוק בנושא 'דייר סרבן'. ההכרזה מתבצעת בשלב מתקדם יחסית של הפרויקט, לאחר שהתכנית הופקדה להתנגדויות על ידי מוסד התכנון המוסמך לאשרה, ולאחר שהיזם השלים חתימה על הסכמי פינוי-בינוי עם בעלי דירה בפרויקט בהיקף של 67% לפחות, כך שמדובר במתחמים המצויים ברמת בשלות גבוהה לביצוע.
בהתאם לתיקון חקיקה שאושר בשנת 2021, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הינו הגורם המוסמך בחוק לצורך הכרזה על מתחמי פינוי בינוי, סמכות שקודם לכן הייתה נתונה לשר הבינוי והשיכון, ועל כן הייתה כרוכה בהליך ארוך יותר.
מסלול רשויות – הרשות המקומית מקדמת את הפרויקט
מסלול רשויות. במסלול זה, הרשות היא זו שמקדמת את הפינוי בינוי בשטחה, ואחראית על התקשרות עם בעלי הדירות ועם בעלי מקצוע וגם על תכנון המתחם. התוכנית יוצאת לפועל ע"י יזם שמסכם עם בעלי הדירות במתחם את התנאים ההטבות והמיפרט שיקבלו בתום הפרויקט. מדובר לכאורה במתכון מנצח לכולם: הדיירים, היזם, והעירייה.
מה עדיף לדיירים?
ההיגיון אומר שמסלול רשויות עדיף על מסלול מיסוי לפינוי בינוי, זה נכון, אבל מאידך במסלול מיסוי יש ליזם תמריץ לקדם את הפרויקט גם בשטח קטן יחסית בניין או 2 בנינים שיהרסו למשל, ובמקומם ייבנה בניין שיאפשר לו רווח ומכירת דירות שיקבל עבור הדירות שיהרסו. אך יש לזכור מדובר בריצת מרתון שעלולה לקחת גם 5 ולעיתים 10 שנים, אבל הרווח לדיירים ברור, דירה חדשה ולעיתים הכפלת ערך הנכסים.
המתחמים שהוכרזו במסלול המיסוי
מסלול המיסוי מיועד למתחמים בהם התכנון מבוצע ביוזמת יזם פרטי. המתחמים כוללים 737 יחידות דיור קיימות, אשר יהרסו ויוחלפו ב 3,474 יחידות דיור חדשות.
לפי הודעת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית על 13 מתחמי פינוי בינוי שהוכרזו ב"מסלול מיסוי", אלה המתחמים שהוכרזו:
מתחם לב הכרם – ירושלים
המתחם נמצא בשכונת בית הכרם, בין הרחובות שדרות הרצל, התומר ותרצה. במתחם קיימות 45 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 150 יחידות דיור חדשות. היזם בפרויקט הוא הוד הבירה פרויקטים בע"מ.
מתחם פסח חברוני 120 – ירושלים
המתחם נמצא בשכונת קריית יובל, בין הרחובות פסח חברוני וטור סיני. במתחם קיימות 27 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 95 יחידות דיור חדשות. היזם בפרויקט הוא אנג'ל אינווסט בע"מ.
מתחם ביאליק – ראשון לציון
המתחם נמצא בשכונת אברמוביץ, בין הרחובות ביאליק ושמשון. במתחם קיימות 44 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 137 יחידות דיור חדשות. היזם בפרויקט הוא צבי צרפתי ובניו בע"מ.
מתחם דוד רזיאל/בן גוריון - רמלה
המתחם נמצא בשכונת בן גוריון, בין הרחובות דוד רזיאל, בן גוריון ולוי אליהו סלם. במתחם קיימות 72 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 316 יחידות דיור חדשות. היזם בפרויקט הוא קבוצת היישוב החדש בע"מ.
מתחם הצנחנים - רחובות
המתחם נמצא בשכונת דניה, בין הרחובות הצנחנים, השומרים וסירני. במתחם קיימות 54 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 202 יחידות דיור חדשות. היזם בפרויקט הוא גרופית הנדסה אזרחית ועבודות ציבוריות בע"מ.
מתחם הבית בשומר – ירושלים
המתחם נמצא בשכונת גונן (קטמונים), בין הרחובות השומר ויצחק שדה. במתחם קיימות 32 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 107 יחידות דיור חדשות. היזם בפרויקט הוא קבוצת בית ירושלמי בע"מ.
מתחם מקסיקו 6 – ירושלים
המתחם נמצא בשכונת קריית מנחם, בין הרחובות מקסיקו ואיסלנד. במתחם קיימות 32 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 138 יחידות דיור חדשות. היזם בפרויקט הוא רוטשטיין חברה לנדל"ן בע"מ.
מתחם רבנו גרשום – ירושלים
המתחם נמצא בשכונת הבוכרים, בין הרחובות בר אילן, רבנו גרשום ואביתר הכהן. במתחם קיימות 28 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 97 יחידות דיור חדשות. היזם בפרויקט הוא ג'רוזלם הארט SLD בע"מ.
מתחם הרב קוק 2 – נתניה
המתחם נמצא במרכז העיר, בין הרחובות הרב קוק וההסתדרות. במתחם קיימות 56 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 180 יחידות דיור חדשות. היזם בפרויקט הוא החברה להתחדשות נתניה תמ"א 38 בע"מ ואזורים בניין (1965) בע"מ.
מתחם סלע בית"ר – חדרה
המתחם נמצא בשכונת הזיתים, בין הרחובות דוד שמעוני ופרנק. במתחם קיימות 190 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 1452 יחידות דיור חדשות. היזם: רוטשטיין חברה לנדל"ן בע"מ.
מתחם שינדלר – בת ים
המתחם נמצא בשכונת רוטשילד, בין הרחובות אוסקר שינדלר והרצל. במתחם קיימות 85 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 234 יחידות דיור חדשות.
היזם: י.ח. דימרי חברה לבניין בע"מ.
מתחם האומנים – ראשון לציון
המתחם נמצא בשכונת רביבים, בין הרחובות גוש עציון ועטרות. במתחם קיימות 16 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 80 יחידות דיור חדשות. היזם: דוניץ קרית האמנים בע"מ.
מתחם הכרמל – יבנה
המתחם נמצא בשכונת נאות שז"ר, בין הרחובות העצמאות, הכרמל והגלבוע. במתחם קיימות 56 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 286 יחידות דיור חדשות. היזם: גרופית הנדסה אזרחית ועבודות ציבוריות בע"מ.
נתחיל עם קצת היסטוריה. ב-1998 התקבלה החלטת הממשלה הראשונה על תכנית "פינוי ובינוי" כמדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון. ההחלטה כללה הריסת מבני מגורים קיימים בידי יזמים המתחייבים לתת לדיירי המקום דירה חדשה בבניינים החדשים שיקימו על הקרקע המוכרזת, ההכרזה תקפה לתקופה של שש שנים קדימה.
בשנת 2002 נוסף סעיף 33א לחוק התכנון והבניה, לפיו בסמכותה של ממשלת ישראל להכריז על אזור עירוני מסוים כעל מתחם פינוי לשם בינוי. כלומר, הריסת כל המבנים הקיימים בו לטובת בינוי חדש של המתחם עם זכויות בנייה משופרות בהתאם לכל פרויקט, בבנייה רוויה לגובה, מה שמאפשר יותר מקום לשטחים ירוקים.
להבדיל מתמ"א 38 לא מדובר על בניין משותף בודד, אלא על שכונה, או מתחם. בדרך כלל האזורים המוכרזים כמתחמים של פינוי ובינוי הם אזורים עם מעט תושבים, תשתיות מיושנות או שכונות חלשות עם בעיות חברתיות וכלכליות.
התחדשות עירונית האופציה המעשית להגדלת היצע הדירות
המטרה המוצהרת בהכרזה על מתחמי פינוי ובינוי היא שיפור פני העיר וחידושה, או כמו שזה מכונה "התחדשות עירונית". בבסיס ההחלטה עומד הרצון לבצע שימוש יעיל יותר בשטח הרשויות על ידי הגדלת הצפיפות. זו גם דרך יעילה להוזלת מחירי הדיור, בתיאוריה לפחות. בנייה רוויה לגובה, והריסת בנינים ומתחמים ישנים לטובת אלפי יחידות דיור חדשות. בנוסף, מרוויחה הרשות העירונית והתושבים גם מרחבים ציבוריים חדשים כמו בנייני ציבור, גינות, חניה ושיפור התנועה בעיר. העובדה כי בדרך כלל מדובר בשכונות חלשות, מסייעת בפינוי בינוי, שכן תמהיל האוכלוסייה משתנה, ואוכלוסייה חזקה יותר מגיעה ומשתלבת עם האוכלוסייה הקיימת.
מסלול מיסוי – הקלות להעלאת כדאיות הפרויקט
מסלול מיסוי. הכוונה למסלול שבו היזמים מקדמים את הפרויקט ואת התכנון ואחראים על ההסכם והקשר עם בעלי הדירות. מסלול זה מעניק ליזמים הקלות מיסוי והקלות נוספות בפרויקט כדי שיהיה כלכלי. להבדיל ממסלול רשויות, היזם הוא שיפנה לרשות המקומית ויציע את הפרויקט לפינוי בינוי, על בסיס מתווה ותוכנית שיביא לאישורה.
ההכרזה על מתחם כמתחם לפינוי-בינוי במסלול מיסוי מקנה כאמור את הטבות המס הקבועות בחוק, וכן תקפה להסדרים הקבועים בחוק בנושא 'דייר סרבן'. ההכרזה מתבצעת בשלב מתקדם יחסית של הפרויקט, לאחר שהתכנית הופקדה להתנגדויות על ידי מוסד התכנון המוסמך לאשרה, ולאחר שהיזם השלים חתימה על הסכמי פינוי-בינוי עם בעלי דירה בפרויקט בהיקף של 67% לפחות, כך שמדובר במתחמים המצויים ברמת בשלות גבוהה לביצוע.
בהתאם לתיקון חקיקה שאושר בשנת 2021, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הינו הגורם המוסמך בחוק לצורך הכרזה על מתחמי פינוי בינוי, סמכות שקודם לכן הייתה נתונה לשר הבינוי והשיכון, ועל כן הייתה כרוכה בהליך ארוך יותר.
מסלול רשויות – הרשות המקומית מקדמת את הפרויקט
מסלול רשויות. במסלול זה, הרשות היא זו שמקדמת את הפינוי בינוי בשטחה, ואחראית על התקשרות עם בעלי הדירות ועם בעלי מקצוע וגם על תכנון המתחם. התוכנית יוצאת לפועל ע"י יזם שמסכם עם בעלי הדירות במתחם את התנאים ההטבות והמיפרט שיקבלו בתום הפרויקט. מדובר לכאורה במתכון מנצח לכולם: הדיירים, היזם, והעירייה.
מה עדיף לדיירים?
ההיגיון אומר שמסלול רשויות עדיף על מסלול מיסוי לפינוי בינוי, זה נכון, אבל מאידך במסלול מיסוי יש ליזם תמריץ לקדם את הפרויקט גם בשטח קטן יחסית בניין או 2 בנינים שיהרסו למשל, ובמקומם ייבנה בניין שיאפשר לו רווח ומכירת דירות שיקבל עבור הדירות שיהרסו. אך יש לזכור מדובר בריצת מרתון שעלולה לקחת גם 5 ולעיתים 10 שנים, אבל הרווח לדיירים ברור, דירה חדשה ולעיתים הכפלת ערך הנכסים.
המתחמים שהוכרזו במסלול המיסוי
מסלול המיסוי מיועד למתחמים בהם התכנון מבוצע ביוזמת יזם פרטי. המתחמים כוללים 737 יחידות דיור קיימות, אשר יהרסו ויוחלפו ב 3,474 יחידות דיור חדשות.
לפי הודעת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית על 13 מתחמי פינוי בינוי שהוכרזו ב"מסלול מיסוי", אלה המתחמים שהוכרזו:
מתחם לב הכרם – ירושלים
המתחם נמצא בשכונת בית הכרם, בין הרחובות שדרות הרצל, התומר ותרצה. במתחם קיימות 45 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 150 יחידות דיור חדשות. היזם בפרויקט הוא הוד הבירה פרויקטים בע"מ.
מתחם פסח חברוני 120 – ירושלים
המתחם נמצא בשכונת קריית יובל, בין הרחובות פסח חברוני וטור סיני. במתחם קיימות 27 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 95 יחידות דיור חדשות. היזם בפרויקט הוא אנג'ל אינווסט בע"מ.
מתחם ביאליק – ראשון לציון
המתחם נמצא בשכונת אברמוביץ, בין הרחובות ביאליק ושמשון. במתחם קיימות 44 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 137 יחידות דיור חדשות. היזם בפרויקט הוא צבי צרפתי ובניו בע"מ.
מתחם דוד רזיאל/בן גוריון - רמלה
המתחם נמצא בשכונת בן גוריון, בין הרחובות דוד רזיאל, בן גוריון ולוי אליהו סלם. במתחם קיימות 72 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 316 יחידות דיור חדשות. היזם בפרויקט הוא קבוצת היישוב החדש בע"מ.
מתחם הצנחנים - רחובות
המתחם נמצא בשכונת דניה, בין הרחובות הצנחנים, השומרים וסירני. במתחם קיימות 54 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 202 יחידות דיור חדשות. היזם בפרויקט הוא גרופית הנדסה אזרחית ועבודות ציבוריות בע"מ.
מתחם הבית בשומר – ירושלים
המתחם נמצא בשכונת גונן (קטמונים), בין הרחובות השומר ויצחק שדה. במתחם קיימות 32 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 107 יחידות דיור חדשות. היזם בפרויקט הוא קבוצת בית ירושלמי בע"מ.
מתחם מקסיקו 6 – ירושלים
המתחם נמצא בשכונת קריית מנחם, בין הרחובות מקסיקו ואיסלנד. במתחם קיימות 32 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 138 יחידות דיור חדשות. היזם בפרויקט הוא רוטשטיין חברה לנדל"ן בע"מ.
מתחם רבנו גרשום – ירושלים
המתחם נמצא בשכונת הבוכרים, בין הרחובות בר אילן, רבנו גרשום ואביתר הכהן. במתחם קיימות 28 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 97 יחידות דיור חדשות. היזם בפרויקט הוא ג'רוזלם הארט SLD בע"מ.
מתחם הרב קוק 2 – נתניה
המתחם נמצא במרכז העיר, בין הרחובות הרב קוק וההסתדרות. במתחם קיימות 56 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 180 יחידות דיור חדשות. היזם בפרויקט הוא החברה להתחדשות נתניה תמ"א 38 בע"מ ואזורים בניין (1965) בע"מ.
מתחם סלע בית"ר – חדרה
המתחם נמצא בשכונת הזיתים, בין הרחובות דוד שמעוני ופרנק. במתחם קיימות 190 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 1452 יחידות דיור חדשות. היזם: רוטשטיין חברה לנדל"ן בע"מ.
מתחם שינדלר – בת ים
המתחם נמצא בשכונת רוטשילד, בין הרחובות אוסקר שינדלר והרצל. במתחם קיימות 85 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 234 יחידות דיור חדשות.
היזם: י.ח. דימרי חברה לבניין בע"מ.
מתחם האומנים – ראשון לציון
המתחם נמצא בשכונת רביבים, בין הרחובות גוש עציון ועטרות. במתחם קיימות 16 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 80 יחידות דיור חדשות. היזם: דוניץ קרית האמנים בע"מ.
מתחם הכרמל – יבנה
המתחם נמצא בשכונת נאות שז"ר, בין הרחובות העצמאות, הכרמל והגלבוע. במתחם קיימות 56 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 286 יחידות דיור חדשות. היזם: גרופית הנדסה אזרחית ועבודות ציבוריות בע"מ.
