Image by jplenio from Pixabay
מוטי קפלן
25/01/2024
בתהליך העבודה של הכנת התקנות לרפורמה לקחו חלק נציגי הגורמים הרלוונטיים בענף התכנון והבנייה - משרד הפנים, השלטון המקומי, איגוד מהנדסי הוועדות המקומיות, ארגוני האדריכלים, התאחדות הקבלנים ועוד.
4 שנים פחות בדרך לדירה
הרפורמה אמורה לשחרר את הבירוקרטיה, ולקצר את הזמן הארוך הנדרש כיום במתן היתרי בנייה לקבלנים. במנהל התכנון מעריכים שהרפורמה והאישורים, במקביל לתוכנית וקבלת היתר הבנייה יקצרו את תהליכי התכנון והבנייה בישראל בשנה עד ארבע שנים. כיום משך זמן הבנייה בפועל נמשך כ-3 שנים, אבל התהליך משלב היזמות התכנון וקבלת האישורים, ועד מסירת המפתח יכול להימשך גם יותר מ-12 שנה!
כל רפורמה שאמורה לקצר את ההליכים הבירוקרטיים בענף הבנייה בישראל בדגש למגורים, והגדלת היצע הדירות היא מבורכת. אבל היא רק צעד ראשון בדרך למיגור הבירוקרטיה שהפכה את ישראל לשיאנית שלילית בזמן הבנייה.
ניגוד אינטרסים של חלק מראשי הערים להרחבת בנייה למגורים
בכל הקשור לכוונה בהרחבת סמכויות הוועדות המקומית ברשויות, שאמור להביא לקיצור הזמנים לאישור היתרי בניה, יש חשש שזה לא יקרה בפועל.
אין זה סוד שרבים מראשי הערים כמו ראש עיריית רמת גן למשל, הפכו את המלחמה בהרחבת הבנייה ופרויקטים ל'פינוי בינוי' בעיר לנושא שבו הם מביעים התנגדות משמעותית. מה עם התושבים שכמהים לדירה בבניין חדש ולא מתפורר, עם מיגון כמו ממ"ד שראינו במיוחד במלחמה הנוכחית את חשיבותו? זה כניראה פחות מעניין אותם.
במקרה של רמת גן, ביהמ"ש אילץ את ראש העיר כרמל שאמה להתחשב גם בתושבים הוותיקים ברובם והפחות מבוססים, שמתגוררים בבניינים מתפוררים וחייב אותו לאשר את תוכניות ההתחדשות בעיר שנעצרו ללא סיבה ממשית.
אבל באופן כללי, ראשי הערים מעדיפים 'ארנונה מעסקים' ולא ארנונה ממגורים שמכניסה לקופת העיר הרבה פחות כסף, שלא לדבר על התשתיות שהם נדרשים להקים עבור התושבים בפרויקטים החדשים והדירות שנוספו באותם אזורים.
אולי זו הסיבה לפינוי בינוי במסלול רשויות, המועדף על העיריות שמגדירות מראש את המתחמים האסטרטגיים המועדפים לפינוי-בינוי, כשהכנת התב"ע (תוכנית בניין עיר) מתנהל במשותף ע"י הרשות להתחדשות עירונית והעירייה.
תמריצים לרשויות להוצאת היתרי בניה ל'פינוי בינוי'
כדי להתמודד עם 'חוסר ההתלהבות' של חלק מראשי הערים לבניה ופיתוח מיזמי 'פינוי בינוי' בעירם, חתם באפריל 22' שר השיכון דאז אלקין הסכמי מסגרת עם 12 ראשי ערים, שמטרתם היתה לממן פיתוח תשתיות להתחדשות עירונית בתקציב של 440 מיליון שקלים. ההסכמים נחתמו מול ראשי הרשויות בערים: אשדוד, בית שמש, בת ים, גבעתיים, חדרה, חיפה, ירושלים, לוד, נתניה, קרית אונו, קרית ים, רמת גן.
לפי נתוני משרד השיכון במהלך שנת 23' הוציאו רשויות מקומיות ברחבי הארץ היתרי בניה לכ-9,000 יחידות דיור במתחמי פינוי בינוי, כאשר כ-80% מהם מצויים בערים שעימן חתמה הרשות הממשלתית הסכמי מסגרת להתחדשות עירונית. הסכמים אלה מזכים את הרשות המקומית במענק כנגד כל היתר בניה, המשמש לסיוע בהקמת תשתיות הנדרשות למיזמי ההתחדשות באותה רשות מקומית. סך כלל התמריצים שישולמו תמורת היתרים אלו מגיע לתקציב של כ-124 מיליון שקלים.
להלן טבלה המפרטת את התקציבים הצפויים לעבור לרשויות המקומיות השונות, כתמריץ מכוח הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית, עבור הוצאת היתרי בניה למיזמי פינוי בינוי בשנת 2023, לא כולל תקציבים עבור מיזמי תמ"א 38 וחלופותיה.
תקציבים הצפויים לרשויות מקומיות מכח הסכמי מסגרת להתחדשות עירונית
אין ספק שמעבר לבירוקרטיה ולסירבול בתהליכי תכנון ומשך הזמן הנדרש לאישורים בישראל, היעדר שימוש באמצעים מתקדמים וטכנולוגיה לזירוז תהליכי הבנייה כפי שמתבצע בעולם, הם שורש הבעיה בענף הבנייה בישראל.
מספיק להסתכל על העבודה באתרי הבנייה ולראות מראות משנות ה-50 וה-60, פועלים עם מריצה, את חפירה, מעבירים חומרי בנייה ממקום למקום, ומרצפים בלטה בלטה עם 'יחס אישי', במקום להיעזר במכונות, מיחשוב ואוטומציה, בדגש על איכות ובטיחות, שמובילים לייעול וחיסכון זמן רב בתהליכי הבנייה.
אולי זו ההסתמכות במשך עשרות שנים על כוח עבודה זול של פועלים בעיקר ערבים מהשטחים, שלא יצר שום תמריץ וצורך ליזמים ולקבלנים לפיתוח ויישום שיטות עבודה מתקדמות לייעול וקיצור משך הבנייה. למדינה היה חלק נכבד בהתבססות על עבודה זולה בענף הבנייה, ועידוד העסקת פועלים ערבים במשך כל השנים, גם כחלק מתפיסה בעייתית בלשון המעטה, שזה תורם 'לשקט תעשייתי ולביטחון'.
כמה זמן לוקח לבנות? 21 חודשים ב-1995 ל-33 חודשים ב-2023...!
כל הגורמים שתיארנו הביאו לתוצאה הבלתי נתפסת, של התארכות משך הבנייה למרות שחלפו עשורים מאז ועד היום. אם בשנת 1995 נידרשו 21 חודשים לבניית בניין ממוצע בישראל מההתחלה ועד למסירה, כיום משך הבנייה לבניין דומה התארך ב-2023 ל-33 חודשים!
אולי בין היתר גם המלחמה שנכפתה עלינו בנסיבותיה הקשות, הימשכות הלחימה והפסקה כמעט לחלוטין של כניסת פועלים ערבים לישראל, יאלצו את כל הגורמים ובראשם הממשלה והמשרדים האחראים לנושא, לחשב מסלול מחדש. במסגרת החשיבה על עתיד הבנייה למגורים בישראל, צריך להזכיר בעיקר לפוליטיקאים אבל גם לכל המעורבים בשיווק ובתהליכי הבנייה, שדירה היא מוצר בסיסי ושהמדינה צריכה לאפשר לאזרחיה ולא רק לעשירים למשקיעים ולספקולנטים, לרכוש דירה במחיר ובתנאים סבירים.
הרפורמה ברישוי יצאה לדרך. מדובר ב-'תוכנית פלוס היתר', שאמורה להיות החלופה ל-תמ"א-38 שתאפשר לראשונה שאישור תוכניות התחדשות עירונית, בוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, יהווה גם את אישור היתר הבנייה. התקנות, שקודמו על ידי מנהל התכנון בשיתוף עם מטה התכנון הלאומי, מאפשרות ניהול תהליכי תכנון ורישוי במקביל, במקום בנפרד.
בתהליך העבודה של הכנת התקנות לרפורמה לקחו חלק נציגי הגורמים הרלוונטיים בענף התכנון והבנייה - משרד הפנים, השלטון המקומי, איגוד מהנדסי הוועדות המקומיות, ארגוני האדריכלים, התאחדות הקבלנים ועוד.
4 שנים פחות בדרך לדירה
הרפורמה אמורה לשחרר את הבירוקרטיה, ולקצר את הזמן הארוך הנדרש כיום במתן היתרי בנייה לקבלנים. במנהל התכנון מעריכים שהרפורמה והאישורים, במקביל לתוכנית וקבלת היתר הבנייה יקצרו את תהליכי התכנון והבנייה בישראל בשנה עד ארבע שנים. כיום משך זמן הבנייה בפועל נמשך כ-3 שנים, אבל התהליך משלב היזמות התכנון וקבלת האישורים, ועד מסירת המפתח יכול להימשך גם יותר מ-12 שנה!
כל רפורמה שאמורה לקצר את ההליכים הבירוקרטיים בענף הבנייה בישראל בדגש למגורים, והגדלת היצע הדירות היא מבורכת. אבל היא רק צעד ראשון בדרך למיגור הבירוקרטיה שהפכה את ישראל לשיאנית שלילית בזמן הבנייה.
ניגוד אינטרסים של חלק מראשי הערים להרחבת בנייה למגורים
בכל הקשור לכוונה בהרחבת סמכויות הוועדות המקומית ברשויות, שאמור להביא לקיצור הזמנים לאישור היתרי בניה, יש חשש שזה לא יקרה בפועל.
אין זה סוד שרבים מראשי הערים כמו ראש עיריית רמת גן למשל, הפכו את המלחמה בהרחבת הבנייה ופרויקטים ל'פינוי בינוי' בעיר לנושא שבו הם מביעים התנגדות משמעותית. מה עם התושבים שכמהים לדירה בבניין חדש ולא מתפורר, עם מיגון כמו ממ"ד שראינו במיוחד במלחמה הנוכחית את חשיבותו? זה כניראה פחות מעניין אותם.
במקרה של רמת גן, ביהמ"ש אילץ את ראש העיר כרמל שאמה להתחשב גם בתושבים הוותיקים ברובם והפחות מבוססים, שמתגוררים בבניינים מתפוררים וחייב אותו לאשר את תוכניות ההתחדשות בעיר שנעצרו ללא סיבה ממשית.
אבל באופן כללי, ראשי הערים מעדיפים 'ארנונה מעסקים' ולא ארנונה ממגורים שמכניסה לקופת העיר הרבה פחות כסף, שלא לדבר על התשתיות שהם נדרשים להקים עבור התושבים בפרויקטים החדשים והדירות שנוספו באותם אזורים.
אולי זו הסיבה לפינוי בינוי במסלול רשויות, המועדף על העיריות שמגדירות מראש את המתחמים האסטרטגיים המועדפים לפינוי-בינוי, כשהכנת התב"ע (תוכנית בניין עיר) מתנהל במשותף ע"י הרשות להתחדשות עירונית והעירייה.
תמריצים לרשויות להוצאת היתרי בניה ל'פינוי בינוי'
כדי להתמודד עם 'חוסר ההתלהבות' של חלק מראשי הערים לבניה ופיתוח מיזמי 'פינוי בינוי' בעירם, חתם באפריל 22' שר השיכון דאז אלקין הסכמי מסגרת עם 12 ראשי ערים, שמטרתם היתה לממן פיתוח תשתיות להתחדשות עירונית בתקציב של 440 מיליון שקלים. ההסכמים נחתמו מול ראשי הרשויות בערים: אשדוד, בית שמש, בת ים, גבעתיים, חדרה, חיפה, ירושלים, לוד, נתניה, קרית אונו, קרית ים, רמת גן.
לפי נתוני משרד השיכון במהלך שנת 23' הוציאו רשויות מקומיות ברחבי הארץ היתרי בניה לכ-9,000 יחידות דיור במתחמי פינוי בינוי, כאשר כ-80% מהם מצויים בערים שעימן חתמה הרשות הממשלתית הסכמי מסגרת להתחדשות עירונית. הסכמים אלה מזכים את הרשות המקומית במענק כנגד כל היתר בניה, המשמש לסיוע בהקמת תשתיות הנדרשות למיזמי ההתחדשות באותה רשות מקומית. סך כלל התמריצים שישולמו תמורת היתרים אלו מגיע לתקציב של כ-124 מיליון שקלים.
להלן טבלה המפרטת את התקציבים הצפויים לעבור לרשויות המקומיות השונות, כתמריץ מכוח הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית, עבור הוצאת היתרי בניה למיזמי פינוי בינוי בשנת 2023, לא כולל תקציבים עבור מיזמי תמ"א 38 וחלופותיה.
תקציבים הצפויים לרשויות מקומיות מכח הסכמי מסגרת להתחדשות עירונית
|
ישוב |
מענק משוער |
|
נתניה |
22,556,000 |
|
ירושלים |
27,993,000 |
|
לוד |
13,837,000 |
|
חיפה |
13,165,000 |
|
קריית אונו |
12,124,000 |
|
גבעתיים |
9,535,000 |
|
בית שמש |
9,213,000 |
|
חדרה |
8,300,000 |
|
בת ים |
7,600,000 |
|
סך הכל |
124,323,000 |
בענף הבנייה, בונים כמו לפני 50 שנה...
אין ספק שמעבר לבירוקרטיה ולסירבול בתהליכי תכנון ומשך הזמן הנדרש לאישורים בישראל, היעדר שימוש באמצעים מתקדמים וטכנולוגיה לזירוז תהליכי הבנייה כפי שמתבצע בעולם, הם שורש הבעיה בענף הבנייה בישראל.
מספיק להסתכל על העבודה באתרי הבנייה ולראות מראות משנות ה-50 וה-60, פועלים עם מריצה, את חפירה, מעבירים חומרי בנייה ממקום למקום, ומרצפים בלטה בלטה עם 'יחס אישי', במקום להיעזר במכונות, מיחשוב ואוטומציה, בדגש על איכות ובטיחות, שמובילים לייעול וחיסכון זמן רב בתהליכי הבנייה.
אולי זו ההסתמכות במשך עשרות שנים על כוח עבודה זול של פועלים בעיקר ערבים מהשטחים, שלא יצר שום תמריץ וצורך ליזמים ולקבלנים לפיתוח ויישום שיטות עבודה מתקדמות לייעול וקיצור משך הבנייה. למדינה היה חלק נכבד בהתבססות על עבודה זולה בענף הבנייה, ועידוד העסקת פועלים ערבים במשך כל השנים, גם כחלק מתפיסה בעייתית בלשון המעטה, שזה תורם 'לשקט תעשייתי ולביטחון'.
כמה זמן לוקח לבנות? 21 חודשים ב-1995 ל-33 חודשים ב-2023...!
כל הגורמים שתיארנו הביאו לתוצאה הבלתי נתפסת, של התארכות משך הבנייה למרות שחלפו עשורים מאז ועד היום. אם בשנת 1995 נידרשו 21 חודשים לבניית בניין ממוצע בישראל מההתחלה ועד למסירה, כיום משך הבנייה לבניין דומה התארך ב-2023 ל-33 חודשים!
אולי בין היתר גם המלחמה שנכפתה עלינו בנסיבותיה הקשות, הימשכות הלחימה והפסקה כמעט לחלוטין של כניסת פועלים ערבים לישראל, יאלצו את כל הגורמים ובראשם הממשלה והמשרדים האחראים לנושא, לחשב מסלול מחדש. במסגרת החשיבה על עתיד הבנייה למגורים בישראל, צריך להזכיר בעיקר לפוליטיקאים אבל גם לכל המעורבים בשיווק ובתהליכי הבנייה, שדירה היא מוצר בסיסי ושהמדינה צריכה לאפשר לאזרחיה ולא רק לעשירים למשקיעים ולספקולנטים, לרכוש דירה במחיר ובתנאים סבירים.
