ענף הנדל"ן למגורים – סיכום רבעון רביעי 2010

ברבעון הרביעי של 2010 נרכשו כ-28.6 אלף דירות, עליה בשיעור של כ-11% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מעבר להשפעה חלקית של עונתיות (חגי תשרי חלו אשתקד ברבעון הרביעי) תרם לגידול במספר העסקאות ברבעון הרביעי, לאחר שני רבעונים של ירידות, גידול חריג במספר העסקאות באזור באר-שבע (29.4%) ובאזור רחובות (19.3%). באזור ב"ש מדובר ברמת שיא ברכישת דירות מאז תחילת העשור (הנתונים המוקדמים המצויים ברשותנו).

ניתוח הממצאים מלמד כי בשני אזורים אלו הגורם הדומיננטי לעליה בסך המכירות היה גידול חד במכירת דירות חדשות. אולם, בעוד שבבאר-שבע הגידול במכירת דירות חדשות הקיף מספר רחב של פרויקטים, באזור רחובות הוא היה מצומצם והתרכז במבצע מכירות בפרויקט אחד בהיקף גדול. כפי שיפורט בהמשך, הגידול החד ברכישת דירות חדשות באזור ב"ש הונע ע"י גידול בהיצע של דירות חדשות באזור ברבעון האחרון במקביל לגידול בביקושים של רוכשים בעלי רמות שכר נמוכות יחסית.
 
מנגד, באזור נתניה הוסיף לרדת מספר העסקאות, גם אם בשיעור מתון (כ-1%),  זאת בהמשך לירידה של 22% ברבעון הקודם. למעט הרבעון השלישי של 2010, בו חלו חגי תשרי, זהו הרבעון עם רמת המכירות הנמוכה ביותר באזור נתניה מאז הרבעון הראשון של 2009, שהיה עדיין בצל המשבר העולמי ומבצע "עופרת יצוקה". אחת התופעות הבולטות באזור זה היא ירידה משמעותית במשקל התושבים המקומיים (מאזור נתניה) מבין רוכשי הדירות שבחרו לרכוש את דירתם באזור נתניה עצמו. שיעור זה ירד משיעור ממוצע של 81.8% בשנת 2009 לשיעור של 78.4% ברבעון הראשון של 2010 והוסיף לרדת, עד לשיעור של 74.4% ברבעון הרביעי של השנה.  היעד המועדף של אלו שעזבו את האזור היה אזור ת"א: כ-9% ממי שרכשו דירה באזור ת"א ברבעון הרביעי של 2010 התגוררו קודם לכן בערי השרון, לעומת שיעור של כ-5% ברבעון הראשון של 2010.

אזור נוסף בו ניכרת חולשה במכירות לאורך השנה בכלל, למעט הרבעון השלישי (בו מבצע מכירות רחב היקף של אחד הקבלנים לארגון צרכנים גדול הביא לגידול חד במכירות), הוא אזור המרכז. סך הדירות שנרכשו ברבעון הרביעי באזור זה אמנם עלה בשיעור של 5.2% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, אולם מדובר בפחות ממחצית שיעור העליה ברמה הארצית, כאשר שוב יש להזכיר כי שיעור זה מוטה כלפי מעלה בשל העובדה שחגי תשרי חלו אשתקד ברבעון האחרון. הגורם הדומיננטי שהשפיע על רמת המכירות הנמוכה יחסית באזור זה, בשנת 2010 בכלל וברבעון האחרון בפרט, היתה ירידה משמעותית ברכישת דירות להשקעה.

באזור ת"א גם כן נרשם שיעור עליה מתון יחסית (7.7%) במספר העסקאות ברבעון הרביעי לעומת התקופה מקבילה אשתקד, הן בהשוואה לשיעור העליה ברמה הארצית, והן לאור העובדה שמספר העסקאות באזור זה רשם שיעור ירידה חד ברבעון הקודם (22%-), מעבר לשיעור הירידה ברמה הארצית. יש לציין עוד כי שיעור העליה המתון שנרשם באזור זה ברבעון הרביעי מוטה כלפי מעלה בהשפעת שיווק מוגבר של פרויקט חדש בהיקף רחב, אשר ריכז קרוב ל-30% מסך הדירות החדשות שנמכרו באזור בשנת 2010 כולה.

בנוסף, בעוד שברמה הארצית נרשמה עליה במכירת דירות יד שניה ברבעון הרביעי (בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד) בשיעור של יותר מ-5%, באזור ת"א נמשכה הירידה במספר העסקאות,גם אם בשיעור מתון, לאחר ירידה חדה בשיעור של כ-23% ברבעון השלישי (בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד). יש לציין כי ברמה השנתית מגיע שיעור הירידה בעסקאות בדירות יד שניה באזור ת"א לכ-6% (בהשוואה לשנת 2009), שיעור הירידה החד ביותר ברמה הארצית.

בדומה לממצאים שתוארו לעיל לגבי אזור השרון, גם באזור ת"א ניכרת ירידה משמעותית בשיעור התושבים המקומיים (המתגוררים בת"א) מבין רוכשי הדירות למגורים (לא להשקעה) שבחרו לרכוש את דירתם באזור ת"א.  שיעור זה אשר עמד על 78.8% בשנת 2009 ירד באופן רצוף בשנת 2010, עד לשיעור של 71.7% ברבעון הרביעי. ניתוח הממצאים מלמד כי עוזבת את העיר אוכלוסיה צעירה ומגיעה אוכלוסיה מבוגרת יותר, עובדה הבאה לידי ביטוי בעליה משמעותית בגילאי רוכשי הדירות למגורים בת"א.

כך, בעוד שבשנת 2009 עמד הגיל הממוצע של רוכשי הדירות בת"א על 38.2, עלה ממוצע זה ל-40.6 שנה בשנת 2010. במיוחד בולטת העליה בגילאי הרוכשים המגיעים מאזור המרכז שרכשו דירה בת"א בשנת 2010, מגיל ממוצע של קרוב ל-40 שנה בשנת 2009 לגיל ממוצע של קרוב ל-46 שנה בשנת 2010.

השינויים המתוארים לעיל בהרכב רוכשי הדירות באזור ת"א מוצאים ביטוי גם בעליה בשכר הרוכשים בשנת 2010 בהשוואה לשכר הרוכשים בשנת 2009. בממוצע עלתה רמת השכר של הרוכשים באזור זה בשיעור ריאלי של כ-5% לעומת ירידה ריאלית בשיעור של כ-1% ברמה הארצית (של כלל רוכשי דירה יחידה).

באזור ב"ש נמכרו כ-1.2 אלף דירות חדשות ברבעון הרביעי של 2010, רמת המכירות הגבוהה ביותר שנרשמה באזור זה מאז תחילת העשור. בהשוואה לרבעון המקביל ב-2009 מדובר בגידול של כ-82%, כאשר גידול זה מוסבר הן בגידול משמעותי במכירות בפרויקטים ששיווקם החל עוד לפני הרבעון האחרון והן מהתחלת שיווקם של מספר פרויקטים חדשים ברבעון האחרון עצמו. ברמה השנתית נרשם גידול של 42% במכירת דירות חדשות באזור זה בשנת 2010 בהשוואה לשנת 2009, בעוד שבאזורי השרון והמרכז למשל נרשמו ירידות בשיעורים של כ-9% ו-6%, בהתאמה.

ניתוח הממצאים מלמד כי הגידול החד ברכישת דירות חדשות באזור ב"ש בשנת 2010 בכלל וברבעון הרביעי בפרט, הונע ע"י גידול בביקוש לדירות למגורים בעוד שרכישת דירות להשקעה נותרה בדומה לרמתה משנת 2009. תרם לגידול זה שיעור הולך וגדל של תושבי המרכז הרוכשים דירה למגורים (לא להשקעה) באזור הדרום, במיוחד בפלח השוק של דירות חדשות. כך למשל, בעוד שברבעון הראשון של 2009 היוו התושבים המקומיים (מאזור ב"ש) כ-92% מסך רוכשי הדירות החדשות באזור ב"ש, ירד משקלם לשיעור של 77% בלבד ברבעון הרביעי של 2010. כלומר, שיעור הרוכשים דירה חדשה (למגורים) באזור ב"ש, שאינם תושבי האזור, עלה ב-15 נקודות אחוז תוך שנתיים. נציין כי בדירות יד שניה ניתן להבחין במגמה דומה. 
 
 
אזור נוסף שרשם גידול חד (51%) ברכישת דירות חדשות ברבעון הרביעי הוא אזור רחובות, אולם בניגוד לממצאים באזור ב"ש, באזור זה מדובר בעליה חדה שחלה לאחר שני רבעונים של ירידות חדות (בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד), הבולטת במיוחד ברבעון השלישי בו נרשמה ירידה בשיעור של כ-37%, שיעור הירידה החד ביותר ברמה הארצית באותו רבעון. יש לציין כי בניכוי שיווק של פרויקט חדש בהיקף רחב ברבעון הרביעי מצטמצם שיעור הגידול לכ-11% בלבד בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

באזור ת"א נרשמה עליה חדה בשיעור של קרוב ל-40% ברכישת דירות חדשות ברבעון הרביעי של 2010 בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, זאת בעיקר הודות לפרויקט אחד רחב היקף אשר שיווקו החל במהלך הרבעון. כפי שניתן לראות בגרף4, רמת המחירים הגבוהה המאפיינת פרויקט זה, בשילוב העובדה שמשקלו בסך העסקאות בדירות חדשות באזור זה גבוה למדי, הביאו להטיה כלפי מעלה של המחיר החציוני של דירה חדשה באזור.  במקביל, נרשם גידול חד ברמת השכר החציוני של הרוכשים באותו רבעון באזור זה, אשר עמדה על כ-20 אלף ₪. לשם השוואה, רמת השכר החציונית של רוכשי דירות חדשות ברמה הארצית, בניכוי אזור ת"א, עמדה באותו רבעון על  9.8 אלף ₪ בלבד.

על רקע העליות החדות יחסית באזורי ב"ש, ת"א ורחובות, בולטים אזור המרכז ואזור ירושלים עם גידול מינורי בלבד במכירות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (בניכוי עונתיות אף מדובר בירידה במכירות), כאשר גם באזור חיפה שיעור העליה במכירות ברבעון האחרון מתון יחסית. יש לציין כי בשלושת אזורים אלו נרשמה גם ברמה השנתית ירידה במספר הדירות החדשות שנרכשו, בשיעורים הנעים בין 6%- (באזור המרכז) לירידה של 12% (באזור ירושלים). יחד עם זאת, לגבי אזור חיפה יש לציין כי הירידה במכירת דירות חדשות בשנת 2010, בשיעור של כ-10%, חלה לאחר עליה חדה בשיעור של 40% במכירות בשנת 2009, בה נרשמה רמת שיא במכירות באזור זה מאז תחילת העשור.

ניתוח הרכב רוכשי הדירות החדשות בירושלים מלמד כי את הירידה במכירות הוביל פלח השוק של רוכשי דירות למגורים (לא להשקעה). סך הדירות החדשות שנרכשו למגורים באזור זה בשנת 2010 עמד על 2,057 דירות, ירידה של 19.5% בהשוואה לשנת 2009.
 
אחד הממצאים הבולטים בניתוח מאפייני רוכשי הדירות החדשות (למגורים) באזור י-ם הוא רמות השכר הנמוכות של הרוכשים בהשוואה לרמות השכר של רוכשי דירות חדשות ברמה הארצית, זאת למרות שמחירי הדירות החדשות בירושלים אף גבוהים מעט מהערכים המקבילים ברמה הארצית. כך למשל, השכר הממוצע של רוכשי דירות חדשות בירושלים עמד בשנת 2010 על 9.1 אלף ₪ (ליחיד, ברוטו), נמוך בכ-26% מהערך המקביל ברמה הארצית. מחיר דירה ממוצעת בירושלים עמד על 1.4 מלש"ח, גבוה בכ-6% מהערך המקביל ברמה הארצית. המשמעות היא שמספר חודשי העבודה הדרושים לרכישת דירה חדשה בירושלים גבוה משמעותית בהשוואה לממוצע ברמה הארצית. פער זה אשר עמד על 32% בשנת 2009 (משמע, רוכשי דירה חדשה בירושלים נדרשו לכשליש חודשי עבודה נוספים ביחס לממוצע הארצי) עלה לכ-47% בשנת 2010.

ממצאים אלו, בשילוב החמרת תנאי המשכנתאות ללווים בשיעור גבוה במשכנתאות בגובה 800 אלף ₪ לפחות, עליה הודיע בנק ישראל בשלהי 2010, יש בהם כדי לפעול לצמצום כמות הדירות החדשות הנרכשות לצרכי מגורים באזור זה.  בהקשר זה יש לציין כי בפלח השוק של קבוצות הרכישה,  בו חלה גם כן החמרה בתנאי המימון ע"י בנק ישראל עוד בחודש מרץ, ניכרת השפעת מהלך זה על כמות העסקאות באזור ירושלים יותר מכל אזור אחר.

מחירי הדירות החדשות ברבעון הרביעי ירדו בכ- 2.8% בהשוואה לרבעון השלישי
מחירי הדירות החדשות רשמו ברבעון האחרון של 2010 ירידה בשיעור של 2.8% בהשוואה לרבעון השלישי, ובכך השלימו שלושה רבעונים רצופים של ירידות, זאת לאחר עליה רצופה וחדה במשך ארבעה רבעונים, מאז הרבעון השני של 2009.

בניתוח זה אנו מתייחסים למחירי דירות חדשות בלבד (דירות הנמכרות ע"י קבלנים, לא כולל קבוצות רכישה). על מנת לצמצם ככל האפשר את ההסתברות לשינוי מהותי בתמהיל העסקאות בין חודש נתון לקודמו, בבחינת השינוי החודשי אנו מתייחסים לשינויים במחירי דירות בפרויקטים שהיו משווקים בחודשים רציפים (לפיכך, אם בחודש מסוים החל להיות משווק פרויקט חדש, הוא לא יובא בחשבון בחישוב שיעור השינוי בין מחירי הדירות בחודש הנסקר לבין המחיר בחודש הקודם). בהנחה שאין שינוי מהותי בתמהיל העסקאות בפרויקט נתון בין החודש נסקר לקודמו, מבטא שינוי המחיר החציוני אומד להשתנות מחירי הדירות החדשות.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי שיעור הירידה הגבוה ביותר ברבעון האחרון נרשם באזור ירושלים (ירידה בשיעור של 4.4% בהשוואה לרבעון השלישי). שיעור ירידה גבוה מהממוצע הארצי נרשם גם באזור המרכז (3.4%-) ובאזור רחובות (3.1%-). שיעור ירידה מתון משמעותית נרשם באזור חיפה (0.5%-) בו נרשמו בחודשיים האחרונים עליות מחירים. שיעור ירידה מתון נרשם גם באזור ב"ש (1.3%-).
עליה מתונה ברכישת דירות יד שניה ברבעון הרביעי, לאחר ירידה חדה ברבעון השלישי
באזור ת"א נמשכה הירידה ברכישת דירות יד שניה, זה הרבעון השלישי ברציפות. בסיכום שנתי  נרשמה באזור זה רמת שפל  של שש שנים ברכישת דירות יד שניה.

ברבעון הרביעי של 2010 נבלמה הירידה החדה ברכישת דירות יד שניה שנרשמה ברבעון הקודם. יחד עם זאת, הגידול שנרשם במכירות, בשיעור של 5.4%, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד הינו מוטה במידה מסוימת כלפי מעלה בשל העובדה שחגי תשרי חלו אשתקד ברבעון הרביעי. בסיכום שנתי לא חל שינוי מהותי ברכישת דירות יד שניה בשנת 2010, לאחר עליה מתונה בשיעור של כ-4% בשנת 2009.

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ת"א עם רבעון שלישי רצוף בו נרשמה ירידה במספר העסקאות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בסיכום שנתי, סך מספר העסקאות בדירות יד שניה באזור ת"א עמד על כ-8.1 אלף עסקאות, רמת שפל מאז שנת 2004, המהווה ירידה בשיעור של כ-6% בהשוואה לשנת 2009 ורחוקה ב-21% מרמת השיא במכירות שנרשמה באזור בעשור זה בשנת 2007.

כאשר מפלחים את העסקאות בדירות יד שניה באזור ת"א, בין דירות שנרכשו כדירה יחידה לבין דירות להשקעה נמצא כי שיעור הירידה ברכישת דירה יחידה חד אף יותר. בין שנת 2007 לשנת 2010 ירד מספר דירות יד שניה שנרכשו כדירה "יחידה" בשיעור של 36%. בולטת במיוחד ירידה בשיעור של 18% בהשוואה בין שנת 2010 לשנת 2009. כאשר בוחנים את היחס בין המחיר לשכר הרוכשים בדירות אלו בארבע השנים האחרונות  ניתן להבחין בעליה משמעותית ביחס זה.

כך, אם בשנת 2007 נדרשו רוכשים אלו ל-87 משכורות לשם רכישת הדירה (במונחי שכר חציוני ברוטו ליחיד), בשנת 2010 עלה יחס זה ל-143 משכורות, גידול של 64%. המהלך של החמרת תנאי המימון למשכנתאות שנכנס לתוקף במהלך הרבעון האחרון של השנה, יש בו כדי לצמצם עוד יותר את מספר העסקאות בפלח שוק זה באזור ת"א.
 
באזור נתניה, בו נרשמה  ירידה של כ-5% בעסקאות בדירות יד שניה ברבעון הרביעי בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, שיעור הירידה הגבוה ביותר בהשוואה ארצית, ניכרת מגמת ירידה במספר העסקאות בדירות יד שניה מאז תחילת השנה.  יש לציין כי באזור זה גם נרשם השיעור הגבוה ביותר של דירות המוגדרות כ"דירה בהמתנה" (כלומר, דירות שנרכשו ע"י מי שבבעלותם דירה אחרת, וטרם הספיקו למכור אותה). כ-16% מהדירות שנרכשו באזור נתניה ברבעון הרביעי היו מוגדרות כ"דירות בהמתנה", לעומת ממוצע ארצי של 11%. באזור זה בולטת ירידה חדה ברכישת דירות להשקעה, ברבעון הרביעי בפרט, ובשנת 2010 בכלל.

על רקע העליה המתונה  שנרשמה בעסקאות בדירות יד שניה ברבעון הרביעי ברמה הארצית, בולט אזור ב"ש עם עליה חדה בשיעור של כ-15% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. פילוח הרכב הרוכשים מעלה כי ברכישת דירות למגורים נרשמה עליה בשיעור של כ-17% ואילו ברכישת דירות להשקעה נרשמה עליה מתונה יותר, בשיעור של קרוב ל-12%. בדומה לממצאים שצוינו קודם לגבי רכישת דירות חדשות באזור ב"ש, גם בדירות יד שניה ניכרת עליה ברכישות של תושבים שאינם מאזור הדרום, שלא לצרכי השקעה.

באזור חיפה, האזור בעל רמת המכירות הגבוהה ביותר בדירות יד שניה,  נרשמה עליה בשיעור של כ-9% ברכישת דירות יד שניה ברבעון הרביעי בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.  בניגוד לממצאים באזור ב"ש, בה התרומה המשמעותית לגידול במכירות היתה מפלח השוק של רוכשי דירות למגורים, באזור חיפה הגידול ברכישת דירות יד שניה נובע כולו מגידול חד (כ-27%) ברכישת דירות להשקעה, שהגיעו לרמתן הגבוהה ביותר בשנתיים האחרונות. מנגד, ברכישת דירות למגורים מיד שניה לא נרשם שינוי משמעותי. 
 
עליה חדה ברכישת דירות להשקעה (דירה "נוספת") ברבעון הרביעי, לאחר ארבעה רבעונים רצופים של ירידות.
הפוטנציאל להאטה בהיקף הרכישות של משקיעים באזור ב"ש גבוה משמעותית מאשר באזור חיפה

ברבעון הרביעי של 2010 נבלמה המגמה של ירידה ברכישת דירות להשקעה אשר החלה ברבעון הרביעי אשתקד. בהשוואה לתקופה המקבילה נרשם ברבעון האחרון של 2010 גידול בשיעור של 9.7% ברכישת דירות להשקעה, זאת בעיקר כתוצאה מעליה חדה ברכישת דירה "נוספת" בשלושה אזורים. יש לציין כי רק אחד מאזורים אלו, אזור ב"ש, מאופיין בשיעור גבוה של משקיעים, בעוד שלגבי שני האזורים האחרים, י-ם ורחובות, הגידול ברכישת דירות להשקעה ברבעון הרביעי הוא בעל מאפיינים חד פעמיים (שיעור חריג של רוכשי דירה "נוספת" בפרויקטים חדשים).

בפילוח על פני הרבעון האחרון ניתן להבחין בעליה משמעותית בחודש דצמבר, הן במשקל המשקיעים מסך הרוכשים, והן במונחים אבסולוטיים של מספר המשקיעים,  כאשר עיקר הגידול התרכז במחצית השניה של דצמבר, לאחר הודעת משרד האוצר על הכבדת המיסוי על רוכשי דירה "נוספת" החל מינואר 2011.   לפיכך ניתן לצפות כי בתחילת 2011 יהיה תיקון כלפי מטה של מספר הדירות הנרכשות להשקעה, כפי שאכן מלמדים הממצאים לחודש ינואר (ראה סקירת "אורות אדומים" לחודש זה). גורם זה, מצטרף להשפעה שיש להעלאות הריבית ע"י בנק ישראל, על ריסון הביקושים לדירות להשקעה.
 
אזור חיפה הוביל את רמת הרכישות של דירות להשקעה ברבעון הרביעי בפרט ובשנת 2010 בכלל, בדומה לממצאים בשנת 2009. כאשר בוחנים מאפיינים שונים של פלח השוק של משקיעים באזור חיפה ובאזור ב"ש, האזורים המובילים ברכישת דירות להשקעה בשנים האחרונות, בולטים מספר ממצאים שיש בהם כדי ללמד על כך שהפוטנציאל להאטה בפעילות בפלח שוק זה של רכישת דירות להשקעה, גבוה יותר באזור ב"ש מאשר באזור חיפה.  

אחד מממצאים אלו מתייחס למכירת דירות ע"י משקיעים. כאשר בוחנים את משקל המשקיעים המוכרים את דירתם ביחס לסך דירות יד שניה שנמכרו באזור, ניתן להבחין בעליה חדה ורצופה במשקלם באזור ב"ש החל מחודש מאי, מגמה שהתגברה ברבעון האחרון של השנה. מנגד, באזור חיפה, משקל המשקיעים המוכרים את דירתם נע בטווח צר יחסית, כאשר רק בשני חודשים, חודשי החגים, בהם סך היקף הפעילות בשוק הנדל"ן היה ממילא נמוך, השתווה משקל המשקיעים  מסך המוכרים באזור חיפה למשקלם באזור ב"ש. 

על רקע הממצאים לעיל יש לציין כי שיעור המשקיעים שרכשו יותר מדירה אחת להשקעה באזור ב"ש גבוה יחסית לממוצע הארצי. לפיכך, הרחבת הפטור ממס שבח לדירות שנרכשו כ"דירה נוספת", שעתידה להיכנס לתוקף בתחילת 2011 ועד סוף 2012, אפקטיבית במיוחד באזור זה ויש בה כדי להאיץ את קצב מכירת הדירות ע"י משקיעים באזור.  

ממצא מעניין נוסף נוגע לשינויים שחלו במאפייני המשקיעים בשני אזורים אלו בשנת 2010. כך, בעוד שבאזור חיפה ניכרת עליה רצופה במשקל המשקיעים המגיעים שלא מאזור חיפה, באזור ב"ש  ניתן להבחין במגמה הפוכה, של ירידה במשקל המשקיעים שאינם מהאזור. בולטת במיוחד ירידה במשקל המשקיעים המגיעים מהמרכז. המשמעות היא שפלח השוק של דירות להשקעה באזור ב"ש תלוי יותר ויותר בפוטנציאל המשקיעים מהאזור, בעוד שבאזור חיפה פוטנציאל זה רחב יותר. מעבר לכך, כאשר בוחנים את רמות ההכנסה של המשקיעים בשני אזורים אלו בשנת 2010 , ניתן להבחין במגמה של עליה בשכר המשקיעים באזור חיפה מתחילת השנה, לעומת כניסה של משקיעים ברמות שכר נמוכות יותר באזור ב"ש, למעט עליה שנרשמה ברבעון האחרון. לפיכך, הקשחת תנאי המימון למשכנתאות ע"י בנק ישראל שנכנסה לתוקף במהלך הרבעון האחרון של 2010 עשויה להיות אפקטיבית יותר באזור ב"ש מאשר באזור חיפה (ניתן להניח שהיתה בין הגורמים לעליית השכר ברבעון האחרון בב"ש). 

 לסיכום, השיעור הגבוה יחסית של משקיעים באזור ב"ש המוכרים את דירתם  מאפשר לעקוב אחר התפתחות מחירי הדירות שנמכרו על ידם. היתרון בניתוח כזה נעוץ בעובדה שתמהיל הדירות המוחזקות ע"י משקיעים באזור זה הוא הומוגני. לפיכך, ניתן להניח כי התפתחות המחירים (בניתוח התמקדנו במחיר החציוני) של דירות אלו מייצגת שינוי מחירים. ממצאים אלו מופיעים בגרף הבא. מהגרף ניתן להבחין במגמת עליית המחירים החדה באזור ב"ש בשנת 2009 ובבלימת עליית המחירים בשנת 2010.

עליה חדה בשכר רוכשי הדירות להשקעה ברבעון האחרון של 2010, על רקע החמרת תנאי המימון למשכנתאות ע"י בנק ישראל
ברכישת דירות למגורים (דירה "יחידה") ניכרת עליה בשכר הרוכשים באזורים המאופיינים ברמות מחירים גבוהות:ת"א, ירושלים והשרון

ברבעון האחרון של 2010 נרשמה עליה משמעותית בשכר רוכשי הדירות להשקעה, בהמשך לעליה מתונה יותר שנרשמה ברבעון השלישי של השנה, זאת לאחר ירידה כמעט רצופה מאז הרבעון השלישי של 2009. השכר החציוני של רוכשים אלו עמד ברבעון הרביעי על 11.5 אלף ₪, גבוה ב-4.7% בהשוואה לשכר הרוכשים ברבעון השלישי, והרמה הגבוהה ביותר של שכר הרוכשים בשנתיים האחרונות.

ניתן להניח כי העליה בשכר הרוכשים מקרב המשקיעים ברבעון האחרון חלה על רקע ההנחיה החדשה של בנק ישראל מחודש נובמבר, המחמירה  את תנאי המימון למשכנתאות בגובה 800 אלף ומעלה בריבית משתנה. כפי שניתן היה לצפות, באזורים בהם מחירי הדירות גבוהים במיוחד, העליה בשכר הרוכשים חדה אף יותר מהממוצע הארצי, כאשר היא בולטת במיוחד באזור ת"א. כפי שניתן לראות בגרף הבא, ברבעון הרביעי של 2010 היה שכר רוכשי הדירות להשקעה באזור ת"א, גבוה בכ-20% משכר הרוכשים ברבעון השלישי (באותו האזור). במקביל, הדירות שנרכשו ע"י אותם משקיעים היו גבוהות משמעותית מאשר ברבעונים הקודמים.

בקרב רוכשי דירה "יחידה" השינוי בשכר הרוכשים אינו אחיד: באזורים המאופיינים ברמות מחירים גבוהות, בהן ההסתברות שרוכש יזדקק למשכנתא בגובה של 800 אלף ₪ לפחות היא גבוהה, ניתן להבחין בעליה בשכר הרוכשים. כך למשל, בקרב רוכשי דירה "יחידה" באזור ת"א ברבעון הרביעי נרשמה עליה של 2.6% בשכר החציוני  ועליה של 8.5% בשכר הממוצע בהשוואה לשכר הרוכשים באזור זה ברבעון השלישי. מנגד, באזור חיפה שכר הרוכשים ברבעון הרביעי היה נמוך בכ-8% בממוצע משכר הרוכשים באזור זה ברבעון הקודם.

סך הדירות שנרכשו ע"י תושבי החוץ ברבעון הרביעי של השנה הסתכם בכ-900 דירות, עליה בשיעור של 10% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ועליה חדה בשיעור של 25% בהשוואה לרבעון השלישי. עיקר העליה בפעילות תושבי החוץ ברבעון האחרון מתרכזת באזור ירושלים, בו נרשמה עליה של 33% ברכישות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, ובאזור הדרום (אילת בעיקר) בו נרשמה עליה של 25%.

לגבי ירושלים יש לציין כי במקביל לגידול החד ברכישות של תושבי החוץ ברבעון האחרון נרשמה עליה חדה , בשיעור של 20%, במכירות של תושבי החוץ באזור זה, אולם עדיין מדובר בגידול נטו במספר הרכישות. מנגד, באזור ת"א נרשמה עליה מתונה ברכישות של תושבי החוץ ברבעון האחרון (גידול של 3% בלבד) בעוד שמכירות תושבי חוץ עלו בשיעור של  33% ורשמו את רמתן הגבוהה ביותר בשנתיים האחרונות. 

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.