כיצד יש לדווח שינוי מדיניות בגין תשלומי ריבית שסווגו כפעילות שוטפת

רשות ניירות ערך

20/02/2024

במענה לפנייתכם שבסימוכין, בעניין שינוי מדיניות חשבונאית בקשר עם סיוג תשלומי ריבית בדוח על תזרימי המזומנים, הרינו להביא בפניכם את עמדת סגל רשות ניירות ערך ("סגל הרשות") כפי שנמסרה לנציגי החברה בשיחה טלפונית מיום 19 ביולי 2023. עמדה זו מבוססת על המסכת העובדתית שנפרשה על ידיכם בתכתובות ובשיחות שבסימוכין למכתב זה, ובהנחה כי זו משקפת את כל הנתונים והעובדות הרלוונטיים לנדון.

רקע עובדתי תמציתי

להלן עיקרי העובדות הרלוונטיות לסוגיה, כפי שפורטו בפנייתכם:

1. בפברואר 2018 השלימה החברה הליך של הנפקה ראשונה לציבור. התשקיף הושלם על בסיס דוחות כספיים לשנת 2016 ודוחות רבעון שלישי לשנת 2017. עד להליך ההנפקה החברה יישמה את התקינה הישראלית. בדוחות הכספיים של שנת 2016 יישמה החברה לראשונה את התקינה הבינלאומית ("IFRS") כאשר מועד היישום לראשונה הוא 1 בינואר 2014.

2. החברה פועלת בענף הנדל"ן ומתמקדת בייזום והקמת פרויקטים של בניה למגורים. ביצועי הפרויקטים של החברה הינם הן בדרך של התחדשות עירונית והן באופן מסורתי (רכישת קרקע).

3. בשנים 2014-2016 החברה עסקה בפרויקט התחדשות עירונית אחד בלבד מסוג "פינוי-בינוי" ברמת השרון ונכון למועד תשקיף ההנפקה הראשונה לציבור לא היו לחברה פרויקטים נוספים.

4. ביום 31 בדצמבר 2016 גייסה לראשונה החברה חוב מבנק לצורך מימון הפרויקט שעד אז מומן בדרך של פינוי בינוי ומימון בעלים. כמו כן, תמורת ההנפקה הראשונה לציבור הייתה אמורה לשמש את הפרויקט ברמת השרון וכן שלושה פרויקטים פוטנציאלים אשר היו במשא ומתן במועד התשקיף, מתוכם שני פרויקטים (המהותיים שבהם) מסוג של פינוי בינוי/קומבינציה.

5. במאי 2018 רכשה חברה בת של החברה נדל"ן אשר היה מיועד להשכרה או למכירה, במועד זה לראשונה החלה החברה בפעילות שאינה פינוי-בינוי.

6. נכון לדוחות הכספיים לשנת 2022, לחברה 9 עסקאות, מתוכן 3 בדרך של התחדשות עירונית ו-6 עסקאות רכישת קרקעות והקמת דירות למגורים, וזאת ביחס לפרויקט התחדשות עירונית אחד אשר החברה החזיקה במועד התשקיף.

7. במועד בו ה- IFRS יושם לראשונה חלק החוב של החברה הנושא ריבית תזרימית היה נמוך, מאחר ובעסקאות פינוי-בינוי החוב העיקרי הוא נמוך ביחס למתן שירותי בנייה ובגינו אין ריבית תזרימית כך שהחלק של תשלומי הריבית היה זניח ביחס לפרויקט ולחוב הפרויקט.

8. בדוחותיה הכספיים של החברה למועד היישום לראשונה של ה- IFRS הציגה החברה כברירת מחדל את תשלומי הריבית באופן עקבי להצגה תחת התקינה הישראלית, מה שהוביל לכך שהמדיניות שנבחרה היא סיווג תשלומי הריבית לפעילות שוטפת.

כאשר פעילות החברה התרחבה לסוגים נוספים של פרויקטים של נדל"ן יזמי, על החברה היה ליטול חוב פיננסי נושא ריבית ובעקבות כך חלק הריבית גדל משמעותית. כמו כן, עליית שיעור ריבית הפריים בשנה האחרונה מעצים את מהותיות סיווג תשלומי הריבית בדוח על תזרימי מזומנים.

להמשך לחצו כאן