Image by creativeart on Freepik
זיו עין אלי, אנליסט נדל"ן, IBI בית השקעות
28/03/2024
למרות האתגרים החברה מציגה תוצאות מעל התחזיות
מבנה פרסמה הבוקר את דוחותיה לרבעון הרביעי של השנה ול- 2023 כולה. החברה מציגה דוחות מעל התחזיות עם NOI ו- FFO שנתי של 825 מ' ₪ ו- 603 מ' ₪, בהתאמה, וזאת למרות פינוי שטחי משרדים והשפעות המלחמה.
שיעור ההיוון המשיך לעלות גם ברבעון הנוכחי ועומד על 7.14%. כמו כן, במהלך השנה נרשמו שערוכים שליליים בסכום של 62 מ' ₪, כאשר ברבעון הרביעי נרשמו שערוכים שליליים בסכום של כ- 214 מ' ₪ (192 מ' ₪ בישראל ו- 22 מ' ₪ בחו"ל). הפחתת השווי בנכסי החברה בישראל נבעה בעיקר מירידת ערך ערכי השווי של זכויות הבנייה, עלייה בשיעור ההיוון, עלייה בעלויות הבנייה הצפויות וירידה בדמי השכירות.
השפעות המלחמה היו זניחות
מבנה מציינת כי במידה והמלחמה תימשך כפי שהיא מתנהלת כיום (בעצימות הולכת ופוחתת ותמשיך להתרכז בחזית הדרומית), אזי השפעות המלחמה על פעילותה של החברה ועל תוצאותיה הכספיות יהיו לא מהותיות. כמו כן, נכון למועד פרסום הדוח, לא צפויים עיכובים משמעותיים בפרויקטים שבייזום. סה"כ השפעות המלחמה הביאו לקיטון לא מהותי ב- NOI של החברה של כ- 4 מ' ש"ח.
שיעורי התפוסה ירדו במהלך השנה
שיעור התפוסה הכללי של החברה ירד גם ברבעון הנוכחי ועומד על 92.7%. סה"כ מתחילת השנה שיעור התפוסה של החברה ירד ב- 1.8%, כאשר מרבית הירידה נבעה מהשטחים שהתפנו בנוף הגליל על ידי הממשלה, מעבר בנק דיסקונט למתחם האלף, וקבלת נכס באחוזת בית בת"א.
תוצאות הפעילות – משקפים צמיחה נאה מול שנה קודמת
ה- NOI הסתכם ברבעון הרביעי ל- 201 מ' ש"ח (186 מ' מישראל ו- 15 מ' מחו"ל), המשקפים קיטון של 5% מול רבעון קודם ושיפור של 1% מול הרבעון המקביל. סה"כ סיימה מבנה את השנה עם NOI בסך של 825 מ' ש"ח, המשקף שיפור של 9% מול 2022.
ה- NOI מנכסים זהים הסתכם ברבעון הרביעי ל- 182 מ' ש"ח. קיטון של 5% מול רבעון קודם ושיפור של 25 מול הרבעון המקביל. סה"כ ה- NOI מנכסים זהים הסתכם ל- 745 מ' ש"ח, המשקף שיפור של כ- 7% מול 2022.
ה- FFO ברבעון הרביעי הסתכם ל- 144 מ' ש"ח. קיטון של 8% מול רבעון קודם וקיטון של 3% מול תקופה מקבילה. סה"כ סיימה מבנה את 2023 עם FFO של 603 מ' ש"ח, שיפור של כ- 11% לעומת 2022.
הירידה בפרמטרים התפעוליים ברבעון האחרון נבעה בעיקר מהשפעות המלחמה שהסתכמו לפגיעה של 4 מ' ₪ בהכנסות ומתשלום ארנונה בגין הנכסים שהתפנו.
תחזית צמיחה מתונה לשנה הקרובה
מבנה מציגה תחזית צמיחה מתונה לשנה הקרובה, כאשר טווח ה- NOI האמצעי משקף שיפור של כ- 2%, טווח ה- FFO האמצעי משקף שיפור של כ- 3% אל מול 2023.
תחזית החברה מסתמכת על כך שתצליח להשכיר חלק מהנכסים שהתפנו ב-2023, במהלך השנה הנוכחית.
מסקנות והמלצות
למרות האתגרים שניצבו בפני החברה במהלך השנה, מבנה מצליחה להציג תוצאות טובות בראייה שנתית ועוקפת במעט את התחזיות.
במבט לשנת 2024, אנו סבורים שהחברה תתמקד בניסיונות להשכיר את שטחי המשרדים שהתפנו כאשר שוק המשרדים נמצא במקום מאתגר, וכל חוזה שיחתם בנוגע לשטחים אלו יעניק רוח גבית למניה. כמו כן, יש לציין שמכירת הדירות בפרויקט הסוללים מתקדמת לאחר תקופה ללא שינוי, ונכון למועד פרסום הדוח חתמה החברה על 93 הסכמי מכר, שיפור של 11% לעומת הרבעון השלישי של השנה, ושיפור של 8% לעומת הרבעון הרביעי של השנה.
נכון להיום מבנה נסחרת בתשואת FFO נוכחית מאוד גבוהה של 13.4% ועתידית של 14.4%, הנחשבת אטרקטיבית גם בבחינה היסטורית וגם בהשוואה לחברות אחרות מהתחום.
מתחילת השנה איבדה מניית מבנה כ- 13% מערכה ואנו מעריכים כי בהינתן ולא תהיה הרעה במצב הביטחוני בישראל, הפוטנציאל לפגיעה בעסקי החברה הוא מוגבל ובמחיר הנוכחי המניה מגלמת יחס סיכון סיכוי אטרקטיבי להמשך השנה.
אנו שומרים על מחיר יעד של 12 ₪ למניה, ובעקבות ביצועי המניה מתחילת שנה מעדכנים את המלצתנו לתשואת יתר.
