מחירי הדירות תמיד עולים? אין מספיק היצע דירות? מסתבר שהעובדות הפוכות

בנק ישראל, כמו הלמ"ס, הכלכלן הראשי ודיווחי האוצר, לוקים בלשון המעטה בהצגת נתוני המציאות בשטח, לא רק באיחור בדיווחים המתבצע בד"כ באיחור של חודשיים בממוצע, על החודשים הקודמים, אלא גם במשמעות שהם עדיין לא הפנימו למצבים משתנים בראייה כלכלית מעשית בשטח. 

מחירי הדירות ירדו ריאלית מעל 10% לפחות בחלק מהפרויקטים

דוגמה טובה הם ההנחות המפליגות שנותנים היזמים כבר תקופה ארוכה, אם במכירות "פריסייל" או בהטבות חסרות תקדים ששוות עשרות ומאות אלפי שקלים, ברמת הגימור, האיבזור, פנים הדירה, תוספות חניה, מחסנים, פטור מהצמדה למדד ועוד. כמובן המבצע הבולט ומקדם המכירות הפופולארי מה שכבר הפך כמעט לסטנדרט, האחוז הנמוך שנדרש הרוכש לשלם בחתימה על החוזה לעיתים 5% בלבד, והשאר ישולם לפני האכלוס.

רק עכשיו באיחור אופנתי של חודשים רבים, מתחילים להפנים ברשות המיסים ושאר הרגולטרים כמו האוצר, שמשהו פה לא הגיוני ולא מוצהר במלואו לכאורה, והגיע הזמן לברר את המשמעויות של "ההטבות והמבצעים" בכסף ועלויות באופן מלא ושקוף בדוחו"ת.

המחירים תמיד עולים? אין מספיק היצע דירות? מסתבר שהעובדות הפוכות

בשנת 2023 נמשכה מגמת האטה בשוק הדיור, בשל התייקרות האשראי לדיור ונסיקת מחירי הדירות לאחר משבר הקורונה; האטה זו התבטאה בירידה של מספר העסקאות, וכן ירדו מחירי הדירות לראשונה מאז ירידתם בשנת 2018.

עד פרוץ המלחמה קצב התחלות הבנייה נשמר ברמה גבוהה, והיצע הדירות המשיך לגדול למרות הירידה בביקוש לדירות; זאת על רקע קידום תהליכי התכנון והשיווק בשנים הקודמות, ומפני שעליית הריבית במשק ייקרה את החזקת הקרקע לאורך זמן ללא פיתוח.

האטת הבקושים לצד שמירה על היקף הבנייה הגבוה התבטאו בגידול מלאי הדירות החדשות הלא-מכורות, במיוחד במרכז הארץ, ומחירי הדירות החדשות והדירות באזורי הביקוש ירדו. 

הירידה של מכירת דירות חדשות פגעה בתזרים המזומנים של היזמים. אלה נאלצו להגדיל את היקף האשראי כדי להמשיך בפעילות הבנייה, וצמצמו את הביקוש לרכישת קרקעות. עם פרוץ המלחמה ירד מספר העסקאות בשוק הדיור ירידה חדה, אך כבר בחודשים נובמבר ודצמבר ניכרה התאוששות. השפעתה של מלחמת "חרבות ברזל" על שוק הדיור חזקה מזו של אירועים ביטחוניים בעבר, בגלל חומרת הפגיעה בעורף ובחזית, אורך הלחימה והיקף גיוס המילואים.

לפי נתוני התאחדות הקבלנים היקף האשראי לענף הבניין לענף זינק מ-500 מיליארד שקל ברבעון השלישי ב-2023, לכ-677 מיליארד שקל ברבעון האחרון. למרות שלא מעט חברות בענף הבנייה ויזמים נקלעו לקשיים, לא התרחש אירוע קריסה בהיקף גדול, אולם אירוע כזה עלול לסכן את הבנקים והמערכת הפיננסית כולה.

מתחילת המלחמה נאסרה העסקתם של עובדים פלסטינים, שערב המלחמה היוו כשליש מהעובדים בענף הבנייה. נוסף על כך, בשבועיים הראשונים של המלחמה הושבתו מרבית אתרי הבנייה, על פי דרישות פיקוד העורף והרשויות המקומיות. החל מסוף אוקטובר הם נפתחו בהדרגה, אך בסוף דצמבר כ-28% מאתרי הבנייה למגורים (בשקלול לפי מספר יחידות הדיור בכל אתר) היו עדיין סגורים, וגם באלה שנפתחו, העבודה התנהלה בהיקף חלקי. צעדי הממשלה להחלפת העובדים הפלסטינים בזרים לא נשאו פרי עד כה. בטווח הארוך האצת הכנסתן של טכנולוגיות בנייה מתקדמות עשויה להחליש את התלות של הענף בעובדים בעלי מיומנות נמוכה.

היקף המחסור בעובדים, שנוצר בענף, הוא חסר תקדים. ערב האינתיפאדה השנייה היוו העובדים הפלסטינים כ-27% מהמועסקים בענף, ועם פרוץ האינתיפאדה מספרם פחת בערך במחצית, אך העסקתם לא הופסקה לחלוטין.

בשנת 2000 מספר העובדים הפלסטינים המועסקים בענף הבינוי היה דומה לזה של הזרים (כ-60 אלף), לעומת כ-100 אלף פלסטינים וכ-28 אלף זרים ערב פרוץ האינתיפאדה השנייה. מאז פרוץ האינתיפאדה מספר העובדים הזרים הלך ועלה בהדרגה, ובתוך 5 רבעונים הם הצליחו להחליף את הפלסטינים, שלא הורשו להיכנס ארצה. הפגיעה במספר התחלות הבנייה הייתה אז מתונה, והתבטאה בירידה של כ-7% בלבד ברבעון הרביעי של שנת 2000 ביחס לממוצע שלושת הרבעונים הראשונים שלה.

הצפי לצמצום הפער כיום בין הביקוש לעובדים להיצע הקיים יהיה ארוך ומורכב יותר. ולמרות זאת בטבלה ח-1 ניתן לראות כי בשנת 2023 הגיעו לשיא מספר הדירות בבנייה פעילה כ-170,000, ומספר דומה של יחידות דיור אושרו בוועדות המחוזיות כ-168,000 יחידות.

מחירי הדירות 

כפי שציינו בתחילת הכתבה למרות תנאי פתיחה בעייתיים לענף הנדל"ן בשנת 2023 בשל הריבית הגבוהה, והמלחמה שהחלה באוקטובר ועדיין נמשכת במלוא העוצמה, לא ניכרת השפעה משמעותית לשלילה על היצע הדירות בשוק הדיור למגורים.

להיפך, הנתונים מצביעים על שיא בדירות חדשות המוצעות למכירה ונמצאות זמן רב "על המדף" ושיאים של דירות בבנייה פעילה, וירידות המחירים כבר בולטות, למרות שהלמ"ס עוד לא הפנים אותם, ומדווח נתונים מנותקים מהמציאות על ירידה מינורית של שיברי אחוזים, כשבפועל הירידות כבר מגיעות בחלק מהערים והפרויקטים ל-15% ואפילו ל-20%. בנק ישראל מרמז "בעדינות" שהלמ"ס לא מבטאת את ירידת המחירים הברורה בשטח:

"עדות נוספת לתרומתו של מלאי הדירות הלא-מכורות לירידת המחירים היא העובדה שמחירי הדירות החדשות ירדו בשנת 2023 ב,2.2%- קצב ירידה מהיר מזה של המדד הכללי של מחירי הדירות, מחירי הדירות החדשות התחילו לרדת בספטמבר 2022 וירדו מאז כמעט ברציפות בניכוי עסקאות בתמיכה ממשלתית מחיריהן ירדו בקצב מהיר יותר. ככל הנראה, המחירים האפקטיביים של הדירות החדשות שנמכרות בשוק החופשי ירדו אף יותר ממה שמדדה הלמ"ס, עקב הטבות שונות שאינן מגולמות במחירי המחירון של הדירות..."

אולי כשרשות המיסים תדרוש מהקבלנים והיזמים שקיפות מלאה על "ההנחות וההטבות" המפליגות שהם העניקו ללקוחות ותדרוש לדעת את השווי הכספי, ניווכח לדעת את היקף ירידות המחירים האמיתי בשוק והפער בין המציאות לנתונים המדווחים ע"י הלמ"ס יצטמצם.