למרות זינוק במכירות הקבלנים, שפל של יותר מ-20 שנה בשוק דירות יד שנייה

בחודש פברואר 2024 נמשכה ההתאוששות במספר העסקאות לאחר השפל שנרשם בחודשיים הראשונים לפרוץ המלחמה. כמות העסקאות הסתכמה ב-7,511 דירות, גידול של 19% בהשוואה לפברואר אשתקד. בהשוואה לחודש ינואר זוהי ירידה של 7%.

בניגוד לשוק היד שניה הסובל משפל מתמשך, מכירות הקבלנים בחודש פברואר הסתכמו ב-3,644 דירות, גידול חד של 44% בהשוואה לפברואר 2023, וירידה מתונה של 2% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-2,702 דירות, גידול של 34% בהשוואה לפברואר אשתקד. מדובר באחת מרמות השיא במכירות הקבלנים בשוק החופשי בעשרים השנים האחרונות.

מכירות יד שניה בחודש פברואר הסתכמו ב-3,867 דירות, גידול מתון של 2% בהשוואה לפברואר אשתקד וירידה של 11% בהשוואה לחודש הקודם.

הרבה יותר אבל בעצם פחות...הנתונים הכספיים המבלבלים של הקבלנים נחשפים

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות רשם גידול חד של 40% בהשוואה לפברואר אשתקד. עם זאת בהתבסס על דוחות מע"מ של הקבלנים נמצא כי דווקא חלה ירידה של 9% בתזרים בפועל, ממצא שיש בו כדי לרמז על מבצעי המימון של הקבלנים ההנחות וההטבות לרוכשים "על הנייר". עוד נמצא כי במע"מ תשומות של הקבלנים חלה ירידה חדה, אשר עשויה להיות מוסברת בין היתר בירידה ברמת הפעילות באתרי הבניה.

בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה נמצא כי שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" הוסיף לרדת, כאשר בחודש פברואר עמד שיעור זה על 56.6% נמוך ב-13% בהשוואה לפברואר אשתקד ונמוך ב-6% משיעור זה באוקטובר 23.

פעילות הסגמנטים השונים

הזוגות הצעירים. רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש פברואר ב-4,340 דירות, גידול חד של 37% בהשוואה לפברואר אשתקד. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות אלו ב-3,398 דירות, גידול של 28% לעומת פברואר 23.

משפרי הדיור. רכישות משפרי הדיור בחודש פברואר הסתכמו ב-2,029 דירות, ירידה של 4% בהשוואה לפברואר אשתקד. בכך היה זה הסגמנט היחידי מקרב הרוכשים אשר רשם ירידה ברכישות בחודש פברואר. שיעור "מצמצמי" הדיור בקרב סגמנט זה ירד בשיעור חד ל-21% בלבד, זאת בהמשך לירידות בשיעור זה מאז פרוץ המלחמה, ולאחר עליה חדה בחודשים שלאחר תחילת רצף העלאות הריבית ע"י בנק ישראל. יתכן והעדפה גוברת לדירות עם ממ"ד ו/או מתווה הקפאת המשכנתאות ע"י בנק ישראל בעקבות המלחמה תורמים בין להקטנת משקל מצמצמי הדיור בסך העסקאות.

המשקיעים. רכישות המשקיעים בחודש פברואר הסתכמו ב-1,142 דירות, גידול של 11% לעומת פברואר אשתקד, אם כי במונחים כמותיים מדובר בתוספת רכישות של כמאה דירות בלבד ברמה הארצית. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 15.2% ירידה של כאחוז בהשוואה לפברואר אשתקד.

גידול חד במכירות הקבלנים בכל האזורים מלבד אזור טבריה וב"ש

בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה לפברואר אשתקד נמצא כי כמעט בכל האזורים נרשם גידול חד במכירות אלו, למעט אזור טבריה (ירידה של 13%) ואזור ב"ש, עם ירידה לכאורה חדה של.22% עם זאת חשוב להדגיש כי ירידה זו מוסברת ברמה גבוהה במיוחד של מכירות קבלנים באזור זה בפברואר אשתקד (רשם גידול של 35% בהשוואה לפברואר 2021 לעומת ירידה חדה במרבית האזורים). סך מכירות הקבלנים בשוק החופשי באזור ב"ש בפברואר השנה עמד על 431 דירות, הרמה השנייה בגובהה בהשוואה ארצית (נמוך במעט ממכירות הקבלנים באזור המרכז) ואחת הרמות הגבוהות ביותר במכירות הקבלנים בשוק החופשי באזור זה בחודשי פברואר יותר מ-20 שנה.

דו"ח פברואר של הכלכלן הראשי מציין כי ניכרת המגמה המתמשכת של קיפאון ודשדוש בעסקאות הדירות מיד שנייה, ומנגד המשך "הטרנד" של רכישת דירות חדשות מקבלנים "על הנייר", בתנאי מימון שמושכים את הציבור כמו במטה קסמים עם תנאי התשלום המפתים "שלם עכשיו 5% או 10% היתרה באיכלוס".

התופעה התרחבה ויש חלק לא קטן מאותם "רוכשים" שהם בעצם רוכשים "אופציה לדירה" עתידית בתנאים אטרקטיביים היום, כאשר אין להם כוונה לגור בדירה, אלא למכור אותה ברווח כך הם מקווים, לפני האכלוס, וכך להרוויח בהפרש המחיר בין הקניה למכירה. חלקם אולי שוכחים שיאלצו לשלם מס רכישה גם אם זו אמורה להיות דירה יחידה, מכיוון שהם לא קנו דירה אחרי ט' 4 אלא רק "אופציה לדירה". מה יקרה אם התוכניות ישתבשו? עיכובים עקב המשבר בענף הבנייה? הצפה של "מוכרי אופציות" שלא יצליחו למכור במחיר הגבוה שקיוו? לא בטוח שגם אז אותם מהמרי אופציות לדירה יחשבו שעשו עיסקה טובה...