תיאטרון האבסורד של שוק הנדל"ן: שנה של עלייה של יותר מ-8% במחיר הממוצע לדירה

נתוני הלמ"ס האחרונים לגבי שינוי במחירי הדירות מראים מגמת עלייה ב-12 החודשים האחרונים של יותר מ-8%, זאת יחד עם נתונים שמצביעים על כך שכמות הדירות החדשות כמעט ולא השתנתה. נכון לסוף מרץ 24' נותרו כ-67,000 דירות חדשות למכירה.

בסוף שנת 2023 הסתכם מספר הדירות בבנייה פעילה בכ-170,300 דירות, עלייה משמעותית ביחס ל-2022, שבה מספר הדירות בבנייה פעילה הסתכם ב-166,000 דירות וביחס לשנת 2021, שבה מספר הדירות בבנייה פעילה הסתכם ב-149,587 דירות. 

50% מכלל הדירות בבנייה פעילה ב-2023 נמצאו במחוז תל אביב ובמחוז המרכז (25.1% ו-24.7%, בהתאמה), לעומת 7.4% במחוז חיפה.

מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, פברואר-מרץ 2024 לעומת פברואר-מרץ 2023 נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-1.1%.

תרשים 2 מציג את אחוז השינוי השנתי במדד מחירי הדירות בעשור האחרון. בתרשים ניתן לראות שתי תקופות בהן נרשמו ירידות מחירים שנתיות, הראשונה התרחשה בשנת 2018 במשך שלושה רבעונים והתקופה השנייה התרחשה במחצית השנייה של שנת 2023. החל משנת 2024 התחדשו עליות מחירים שנתיות.

תרשים 3 מציג את שינויי המחירים בשלושת המדדים הארעיים האחרונים. בחודשים פברואר-מרץ 2024 לעומת ינואר-מרץ 2024. נמצאו שינויי המחירים הבאים: ירושלים (0.8%), צפון (0.8%), חיפה (1.7%), מרכז ( 0.5%), תל אביב (2.2%) ודרום (0.6%).

מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד: פברואר-מרץ 2024 לעומת פברואר-מרץ 2023 נמצאו עליות מחירים במחוזות באים: חיפה (4.6%(, דרום ירושלים (1.9%), צפון (1.0%) ותל-אביב (0.4%). לעומת זאת, ירידת מחירים נמצאה רק במחוז מרכז (0.4%).

תל אביב לא עוצרת ומחירי הדירות בעיר הלבנה ממשיכים לעלות בעקביות למרות המצב והמשבר בענף הבנייה, כפי שניתן לראות בפברואר-מרץ 2024 עלייה של עוד 2.2%.

כפי שראינו בעולם גם ערים כמו ניו יורק לונדון פריז ברלין ועוד, שחשבו שהן מחוסנות מפני ירידות מחירים, חוו ירידות מחירים אפילו דרסטיות בשנים מסוימות. כשמחירי הדירות בתל אביב כמו בפריז כ-60,000 שקלים למ"ר, והרבה יותר מלונדון שם מ"ר עולה כ-37,000 שקלים למ"ר, משהו פה כנראה קצת השתבש. השאלה מתי ואיך ההתפכחות תבוא לידי ביטוי גם בתל אביב.

חיפה אף היא עושה סימנים למגמת עליית מחירים עקבית, אבל המחירים במחוז חיפה נמוכים משמעותית מת"א בוודאי ומערי המרכז. מחירים המאפשרים עדיין רכישת דירה במחיר שפוי יחסית. מצ"ב מדד מחירי הדירות פברואר-מרץ 24' לעומת ינואר-פברואר 24'.

בתרשים 5 מוצגים מחירים ממוצעים כלל ארציים על פני 5 הרבעונים האחרונים. ברבעון הראשון של שנת 2024 המחיר הממוצע הכלל ארצי עמד על 2,23 מיליון שקלים. ברבעון הקודם, המחיר הממוצע עמד על 2,17 מיליון שקלים, כלומר עלייה של 3.1%. ברבעון הראשון של 2023 היה המחיר הממוצע 2.07 מיליון שקלים, עלייה של 8.1%.

השוואת המחירים הממוצעים ברבעון הראשון 2024 לעומת הרבעון הראשון אשתקד, מראה כי עליות מעל 10% במחיר הממוצע נרשמו בערים: ראשון לציון 14.5%, חולון 13.7%, אשדוד 10.1%. ירידות בולטות במחיר הממוצע נרשמו בערים: רמת גן 5.2% וירושלים 4.1%. בשאר הערים נרשמו שינויים מתונים במחיר הממוצע.

מעניין יהיה לראות מה תהיה השפעת התעצמות המלחמה בדו"ח הבא, במיוחד באזורים המפונים בצפון ובדרום הארץ, האם ירידות המחירים וחוסר הביקוש באותם אזורים במיוחד בצפון יגדל, או שהמשקיעים יחזרו לרכוש דירות דווקא עכשיו באותם אזורים.