הגזירות שבדרך: האם כדאי להזדרז לרכוש דירה לפני סוף השנה?

בינואר 2025 יתווסף עוד אחוז למע"מ, והוא יהיה בשיעור של 18%. לכאורה אחוז בודד, אך המשמעות היא תוספת של עשרות אלפי שקלים למחירי הדירות, במיוחד כשדירה ממוצעת עולה כבר כ-2.5 מיליון שקל. וזה עוד לפני הגזירות הצפויות בשוק הנדל"ן, בין היתר ביטול הטבות צמצום זיכויים ופטורים.

גם אם עליית מחירי הנדל"ן בשנת 2024, תסתכם "רק" בעלייה חד ספרתית, יש דעה כמעט אחידה בקרב העוסקים בענף, והיא שעליית מחירי הדירות  ב-2025 היא בלתי נמנעת. השאלה היא, בכמה אחוזים. תוסיפו את סביבת הריבית הגבוהה מאוד של פריים 6%, ללא צפי להורדה מצד הנגיד, בטח בטווח הקרוב, והמשמעות ברורה. מי שחיכה לבשורות על הורדת הריבית והוזלת ההלוואות והמשכנתאות, התאכזב בלשון המעטה. "הבשורה" האחרונה של הלמ"ס על "ירידת מחירי הנדל"ן" בשיעור של 0.1% (1,000 שקל לכל מיליון..) היא פשוט בדיחה עצובה.

גזירות המס שבדרך, ואולי יצומצמו, או לא יאושרו

ראשית זהו תסריט קבוע לקראת סוף שנה כבר שנים רבות, האוצר וועדת הכספים מודיעים ודנים ב"גזירות" כלכליות שעלולות להכביד על בציבור, ובדרך כלל לקראת "הדד ליין", מתפרסמות הקלות וביטולי גזירות כמו משחק שתוצאותיו ידועים מראש.

השנה לאור המלחמה שפרצה באוקטובר 23, והגרעון התקציבי הגדול שנוצר, כניראה שחלק מהגזירות יתממשו, השאלה אלו גזירות וחשוב יותר מה ניתן לעשות כדי להימנע מהם.

מעבר למע"מ שיועלה בינואר 2025 וזו כבר עובדה, לא ברור עדיין מה יכללו גזירות המס שידונו בוועדת הכספים, ומשם יהפכו להחלטות  ממשלה מחייבות וממתי.

כן חוסר הוודאות אחד הדברים השנואים על משקיעים בפרט וכלל הציבור, עדיין ניכר.

ההצעה להגדיל את שיעור המס על העשירים, "מס היסף"

מס היסף - אחת ההצעות שהאוצר ורשות המסים מבקשים לקדם לחקיקה, כדי למצוא מקורות הכנסה, היא להגדיל את שיעור "מס יסף". מדובר במס המכונה גם  "מס על עשירים", מכיוון שרוב הציבור לא אמור להיחשף אליו ולשלם אותו כפי שנסביר. המס בגובה 3% הוטל על מי שהכנסתו החייבת במס עולה על הסכום 721 אלף שקל, והוא חל על החלק היחסי שמעל לסכום זה. המס, שהיה עד שנת 2016 בשיעור של 2%, עלה בשנת 2017 לשיעור של 3%, וכעת הכוונה להעלות אותו, בתנאים מסוימים, ל-5%. 

לפי ההצעה של האוצר ורשות המיסים, יעלה מס היסף ב-2%, והחישוב לצורכי חבות המס תכלול גם רווחים ממכירת דירה, אם מדובר על דירה שאינה יחידה. כיום "דירה יחידה" פטורה בהגדרה, במכירה, ממס שבח של 25%, אם היא עומדת בכללים ושוויה אינו עולה על כ-5 מיליון שקלים. במידה והחוק יאושר, המשמעות תהיה שגם אם יהיה לכם פטור ממס שבח של 25%, מסיבות שונות, במכירת דירה שנייה או אפילו דירה יחידה, עדיין תצטרכו לשלם מס אם סך הרווח שנוצר במכירה, בנוסף להכנסה החייבת במס שלכם, יהיה מעבר לסכום של-721 אלף שקל. התשלום יהיה על ההפרש מעבר ל-721 אלף שקל.

עוד הערה חשובה, לצורך חישוב רווחים לא יובאו בחשבון רווחים מעבודה או מעסק, אלא רק מרווחי הון, ריביות, דיבידנדים וכדומה מה שמכונה - "השקעות פסיביות".

סביר להניח שלוביסטים מטעם בעלי הון ונכסים ינסו לפעול לביטול ההצעה, כך שלמרות שיש בה צדק חברתי, ספק אם תאושר.

הצעות למיסוי הכנסות מהשכרת דירה 

כמעט בכל שנה עולה נושא המיסוי על הכנסה משכ"ד, שפטור ממס על הכנסה משכירות בגובה של 5,654 שקל, נכון לשנת 2024.

החוק קובע כי יחיד שמשכיר דירה או דירות למגורים יכול לקבל פטור מלא ממס על הכנסותיו משכר הדירה, בכל חודש שבו הכנסות אלו אינן עולות על סכום של 5,654 שקל באותו חודש. אם סך כל הכנסותיו משכר דירה בחודש מסוים גבוה מ-5,654 שקל, אך נמוך מ-11,308 שקל, ניתן לקבל פטור ממס רק על חלק מהסכום, בהתאם לכללים לשנת 2024.

עצם הקפאת הסכום, כמו גם הקפאת עדכון הסכומים בכל הקשור לגובה הפטורים בתחום המקרקעין והנדל"ן בכלל, לאחר עליית המדד בשנת 2024, מקטין למעשה את סכומי הפטורים באופן יחסי לשנה הקודמת, ומהווה סוג של מס שגובה המדינה.

כך לדוגמה, אם הפטור מהכנסות משכ"ד נותר 5,654 שקל גם בשנת 2025, בזמן שהמדד עלה במהלך שנת 2024 ב-4%, וסכום הפטור בתוספת עליית המדד היה צריך להיות 5,880 שקל בשנת 2025, למעשה אי-עידכון הסכום בגובה המדד, מהווה מעין מס עקיף.
 

ID-Panuwat-Dangsungnoen-Dreamstime.com
 

האם מס רכישה יועלה בשנת 2025?

שאלה שמטרידה כל מי שעומד לרכוש דירה, לא בטוח שזה יקרה, למרות שהכל יכול לקרות בכל הקשור לחיפוש האוצר ורשות המיסים מקורות הכנסה לכיסוי הגרעון האדיר בתקציב. לרוכשי דירה שנייה המס הוא גבוה ומתחיל ב- 8%.

להלן מדרגות המס  כיום על הרוכש דירת מגורים יחידה החל מיום 16.1.2024 ועד 15.1.2025:

1. על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח – לא ישולם מס

2. על חלק השווי העולה על 1,978,745 ש"ח ועד 2,347,040 ש"ח – 3.5%

3. על חלק השווי העולה על 2,347,040 ש"ח ועד 6,055,070 ש"ח – 5%

4. על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח ועד 20,183,565 ש"ח – 8%

5. על חלק השווי העולה על 20,183,565 ש"ח – 10%

האם כדאי להזדרז ולרכוש דירה עכשיו לפני ששנת 2024 מסתיימת?

אם תכננתם לרכוש דירה בכל מקרה, לדעתנו אין סיבה לעכב את ההחלטה. לפחות לפי מה שניראה באופק הקרוב, לא צפויים שינויים לטובת הרוכשים, בוודאי בכל הקשור להורדת הריבית מצד בנק ישראל ועלויות המשכנתא.

גם מצב ענף הנדל"ן בכלל ובפרט למגורים, לא מלהיב בלשון המעטה, בכל הקשור לבעיות היסוד כמו המחסור בעשרות אלפי עובדי בניין, שלמרות אין ספור הבטחות להבאת עובדים זרים מחו"ל, בשטח כמעט ולא נעשה דבר.

אם מדובר ברכישה של דירה בפרויקט שהסתיים או לפני גמר, המצב עוד טוב, אך אם מדובר בדירה שקונים "על הנייר" המצב מורכב הרבה יותר.

ואולי כדאי לרכוש דירה יד שנייה? גם זו יכולה להיות החלטה נכונה כאשר היתרונות ברורים, דירה מוכנה בשכונה קיימת, ניתן להתרשם מהסביבה מהדיירים, ולא לחכות שנים עד לסיום בניית הדירה בפרויקט שיכול להיות גם ללא תשתיות שיהיו מוכנות במקביל או, מגורים באזור בנייה פעיל.

נתון נוסף שבאופן עקבי ממשיך לגדול הוא מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה, שבדו"ח הלמ"ס האחרון  לחודש ספטמבר- 24 עמד על כ- 70,000 דירות. מדובר בגידול של כ- 15% ביחס לחודש ספטמבר 23, ואם נזכור שהביקוש השנתי לדירות עומד  על כ- 60,000 דירות,  זו אינדיקציה לכך שיש מלאי דירות גדול וזמין לרכישה, בכמעט 20% יותר מהביקוש השנתי.

בסיכומו של דבר למרות הגזירות שבדרך, סביר להניח שרובן יצומצמו או אפילו יבוטלו, אבל כפי שציינו  אין לדעת לאור הגרעון הגדול בתקציב המדינה והמלחמה הנמשכת, כיצד ישפיע הדבר על מיסוי הנדל"ן ב- 2025.  מי שזקוק לדירה עדיף לדעתנו שירכוש עוד לפני סוף השנה במידה והוא בשלבים מתקדמים  של איתור הדירה שמתאימה לו / למשפחה, מאידך  בוודאי שאין צורך לרכוש מהר  בכל מחיר ובכל תנאי, בוודאי אם זו דירה להשקעה.