ה"מחסור בקרקעות" למגורים הוא בלוף - יש מספיק קרקעות לבניה גם ל-30 מיליון תושבים

 א.    כללי

העוול כלפי הדור הצעיר הוא שכלכלית נחסמת בפניו האפשרות לרכוש דירת מגורים. צעירים יכולים אולי לשכור דירה בחוזה לשנה, ולהתגלגל מדירה לדירה, אבל האפשרות לרכוש דירה ממוצעת בישראל מתרחקת מהם, ללא כל צורך כלכלי או לאומי ! זהו אחד מהמחדלים הגדולים ביותר של ממשלות ישראל לדורותיהן, שלא הצליחו להתמודד עם אחת הבעיות הפשוטות ביותר בכלכלה! יש עודף ביקוש ? הפשירו מיד קרקעות לבנייה. כמה ? כמה שנדרש כדי לעצור את עודף הביקוש. האם יש מספיק קרקעות לבניה ? כן, גם ל-30 מיליון תושבים. המחסור המדומה בקרקעות למגורים הוא עוד בלוף, בדיוק כמו הבלוף על מחסור במים בים התיכון להתפלה. כדאי ללמוד ממה שקרה למחירי הבתים בארה"ב. לכן נקווה שתוכנית "הסופר טנקר" של נתניהו אכן תצליח להפשיר 50 אלף יחידות קרקע לבניה למגורים לשנה, כל שנה, למשך 20 השנים הבאות. 
 
ב.    מחירי הדירות

הדור הצעיר שלנו נפגע בצורה קשה ביותר, ללא כל צורך כלכלי ולא כל צורך לאומי. מחירי הדירות בישראל מנופחים בצורה קיצונית והם חסרי כל הגיון כלכלי. דירה ממוצעת בישראל (לא חדשה ולא בתל אביב), ששטחה קצת מעל 100 מ"ר, עולה כיום כ-1.1 מיליון ₪.

בשתי פעימות במהלך 20 שנה עלה מחירה הריאלי, בניכוי עליית מדד המחירים לצרכן, של דירה ממוצעת, ב-102% (ולא בגלל עליית מחירי התשומות לבניה שעלו פחות ממדד המחירים לצרכן). פעימה ראשונה הייתה בשנות התשעים. אז, על פני תקופה של 10 שנים עלה מחירן הריאלי של דירות ב-47%, בעקבות גל העלייה המבורך שקלטנו, מבלי שהופשרו במקביל מספיק קרקעות. אחר כך, מינואר 2000 ועד נובמבר 2008 נשאר המחיר הריאלי ללא שינוי, והחל מלפני שנתיים וחצי מזנק המחיר הריאלי של דירה ממוצעת במהירות שיא, והוא גבוה כעת ב-38% נוספים. הפעם הסיבה היא "גילוי" של תחום הדירות כמכשיר השקעה, המניב לכאורה תשואה שנתית ריאלית דמיונית של 14% + שכר דירה שנתי של עוד 3.5% (על הסיכונים האמתיים של השקעה זו ראו בהמשך) .

מדידת המחיר הכלכלי של דירה צריכה להיעשות במונחי חודשי שכר לקנייתה, וכאן מתגלה מצב קטסטרופאלי. הדור הצעיר צריך לשלם כ-127 חודשי שכר ממוצע ברוטו, בקנייה של דירה ממוצעת, זאת לעומת כ-93 חודשי שכר ממוצע לפני 10 שנים,כ- 66 חודשי שכר לפני 20 שנה וכ-50 חודשי שכר לפני 40 שנה. זהו נטל עצום ומיותר לחלוטין. מחיר דירה ממוצעת לא רק שלא צריך להתייקר במונחי שכר ממוצע, אלא שעם גידול בפריון העבודה, הוא צריך להיות מוזל במונחי שכר ממוצע.  

בארה"ב, לשם השוואה, עולה היום בית ממוצע (הממוצע שם הוא בית ולא דירה) כ-53 חודשי שכר ממוצע. בחישוב לפי שטח, 100 מ"ר עולים בארה"ב 100 אלף $, לעומת 300 אלף $ בישראל, זאת למרות ששכר הממוצע בארה"ב גבוה בכ-55% מהשכר הממוצע בישראל.

כאן המקום להזכיר, שמדובר בסך הכול בדירה, לא במוצר בחזית הטכנולוגיה. כידוע, דירה ישראלית מורכבת מהרבה חול (מעורבב עם חצץ, מלט, וסיד), ברזל חלוד (רובו המוחלט מצוי כגרוטאות בארץ, שנמכרות לחו"ל וחוזרות לארץ כברזל בניין), קצת זכוכית, עץ, קמצוץ של אלומיניום, ועבודה ישראלית עם קורטוב סיני ותאילנדי. אולם 30% עד 50% מערך הדירה הם שווי הקרקע. הקרקע יקרה לא כי קיים מחסור (גם עבור אוכלוסייה של 30 מיליון נפש), אלא מכיוון שיש גורמים עלומים בנקודות קריטיות בתהליך "שרשרת המזון", המונעים הפשרת קרקעות לבניה, ושכל ראשי ממשלה מאז 1990 (שמיר, רבין, נתניהו, ברק, שרון ואולמרט) רצו, ולא יכלו להם.
 
ג.  מחירי שכר הדירה בישראל

למרות שמחירי הדירות עולים בקצב שנתי ריאלי חסר תקדים של מאז סוף 2008, שכר דירה ממוצע לא עולה כלל במונחים ריאליים כבר 11 שנים, משנת 2000 (ראו גרף). העלייה הנוכחית במחירי הדירות נתפסת כתולדה של מחסור חמור בדירות, אולם הקיפאון המתמשך של שכר הדירה מראה, כי אין כל מחסור בדירות. לו היה מחסור, שכר דירה היה עולה – זהו השיעור הראשון במבוא לכלכלה.

שכר דירה ממוצע בישראל עומד על כ-3,000 ₪ לחודש, והוא מהווה בסך-הכול כ-3.5% מערך דירה ממוצעת.  גם אם נאמץ את התיזה לפייה מחיר דירה ממוצעת היום כפול מהשווי הכלכלי הסביר שלה (חזרה ל-66 חודשי שכר), שכר הדירה הנוכחי מייצר תשואה ריאלית של 7% לשנה לבעל הדירה. בניכוי 2% אומדן הוצאות אחזקה, התשואה הריאלית לפני מס תהיה 5%. זהו שיעור סביר ואפילו נמוך בהשוואה לארה"ב או מערב אירופה. מכאן ששכר הדירה הממוצע בישראל אינו יקר בהשוואה לעולם המפותח, בוודאי  לא יחסית למכונית, דלק, מזון, ביגוד וכד'.
 
 ד.  איך זה שמחירי הדירות עולים אם אין מחסור בדירות ?

ההסבר הכלכלי היחיד לעליית מחירי הדירות בשנתיים וחצי האחרונות הוא עודף ביקוש לדירות למטרות השקעה. רוכש דירה למטרת השקעה דווקא מחפש דייר שיגור בה בשכר דירה. אומנם ההכנסות משכר דירה נמוכות היום מאוד יחסית למחיר הדירה, אבל מלכתחילה התמריץ המרכזי לבעלים (הרוכש) אינו שכר הדירה, אלא עליית ערך הדירה. קניית דירה למטרות השקעה דומה היום לקניית מניות: הציפיה היא לעליית ערך (כמו הציפיה לעליית ערך המניה), כאשר יש "בונוס" של שכר דירה (בדומה לדיבידנד במניה). עליית ערך שנתית של 14% + שכר דירה שנתי של עוד 3.5%, כפי שהיה במהלך השנתיים וחצי האחרונות הינה חסרת תקדים ואין בורסה בעולם שהניבה תשואה כל אטרקטיבית !

נכון שנגיד בנק ישראל סטנלי פישר, מזהיר שזה מסוכן, ושמחירי דירות לא רק עולים אלא גם יורדים, ונכון שהיינו צריכים ללמוד ממה שקרה למחירי הבתים בארה"ב, אבל היצר להרוויח מנצח. הביטו על שנת 2004 בגרף מחירי הבתים בארה"ב שלהלן. באותה שנה אמר נגיד הבנק האגדי של ארה"ב, אלן גרינשפאן, שאין הוא חושש שעליית מחירי הבתים תגרום לבעיה כלכלית כלשהיא. בשנת 2005 אמר בן שלום ברננקי (היום הנגיד האמריקאי ואז פקיד בכיר) שאין בועה במחירי הבתים בארה"ב. לעומת זאת בשנת 2009 הוא אמר אלן גרינשפאן, בעדות בקונגרס האמריקאי, שהוא "בהלם" מהתופעה של הבועה והמשבר העולמי שהיא יצרה.
 
ה.  העיר תל אביב ומטרופולין תל אביב

נכון, דירה ממוצעת בתל אביב יקרה פי 2 מדירה ממוצעת בישראל, אך כך יהיה המצב לאורך זמן, גם אם  המחירים בכל הארץ ירדו ב-50%. המשמעות היא, שלא כולם יגורו בתל אביב. בתל אביב עצמה גרים היום 400 אלף נפש, המהווים רק 5% מתושבי המדינה, ולא צפוי שינוי יחסי גדול בעתיד הנראה לעין. לכן מחאת הצעירים בשד' רוטשילד לא צריכה להיות לגבי השגת דירה בתל אביב, אלא על המחיר הממוצע של דירה בישראל בהשוואה לשכר הממוצע. הממוצע - זה הקריטריון הקובע.

מטרופולין תל אביב הוא אזור של 1,500 קמ"ר, שבו גרים כ- 3.2 מיליון איש, כ- 40% מתושבי ישראל. ערים במטרופולין, כמו חולון, בת ים, ראשון לציון, פתח תקווה, כפר סבא, ראש העין, שוהם ועוד, יכולות לאכלס צעירים ולהציע להם תחבורה ציבורית להתנהלות בגוש דן. הצפיפות היום במטרופולין תל אביב קטנה מאוד, רק 2,100 תושבים לק"מ. במטרופולין לונדון, למשל, הזהה למטרופולין תל אביב בגודל גרים היום 7.7 מיליון נפש, והצפיפות בלונדון רבתי הינה פי 2.4 מאשר בגוש דן. לונדון ,כידוע, לא צפופה כמו ניו יורק או טוקיו. זהו מטרופולין ירוק, מלא בגנים ציבוריים והרבה בתים פרטיים (טוריים אומנם), עם רכבת תחתית משוכללת ומערכת אוטובוסים ענפה.

אם מטרופולין ת"א יגדל בקצב גידול האוכלוסייה הצפוי, רק בעוד כ-75 שנה הוא יכיל אוכלוסייה בהיקף הנוכחי של אוכלוסיית לונדון (אוכלוסיית ישראל תמנה אז 20 מיליון נפש). אני מקווה רק שעד אז תיפתר כאן בעיית התחבורה הציבורית ותהיה רכבת תחתית.
 
ו.  מטרופולין באר שבע והחיבור לתל אביב

בעולם המודרני של המאה ה-21, גם באר שבע צריכה ויכולה להיות חלק אינטגראלי מהמטרופולין של תל אביב. אם נחבר את באר שבע ברכבת פרברים מהירה לת"א (200 ק"מ בשעה – תשאלו את הסינים), ניתן יהיה להגיע ממרכז תל אביב למרכז באר שבע ב- 30 דקות. באר שבע יכולה להיות גן פורח, עם בתים צמודי קרקע. הרי אין לנו באמת מגבלה על כמויות המים שניתן לשאוב מהים התיכון ולהתפילם בעזרת הגז הטבעי שמצאנו. הגז גם מאפשר ליצור טמפרטורה נוחה בבתים (בעזרת חשמל ומזגנים). הישובים עומר או להבים אינן נחותים מראש העין או כוכב יאיר,  ואין סיבה שבית צמוד קרקע בבאר שבע לא יהיה בהישג ידה של משפחה ממוצעת בישראל .

נכון, צריך להחליף דיסקט, וזהו תפקידו של הדור הצעיר. הדור המבוגר עדיין חיי בעולם בו בבאר שבע, חם, וישראל היא מדבר. אבל הדימוי הזה באמת כבר לא רלוונטי. בעולם של היום ניתן לגור בבאר שבע ולנסוע ברכבת מהירה לגוש דן; ניתן גם לגור בתל אביב לנסוע ברכבת מהירה לאוניברסיטת באר שבע ולמפעליהם שם.
 
ז.  פרדוקס ההורים

הפרדוקס הגדול ביותר במציאות הישראלית היא, שההורים של הדור שמפגין היום בשדרות רוטשילד בת"א, כנראה מאוד שמחים על העלייה במחירי הדירות, כי זה נוגע להם עצמם. ב-20 השנים האחרונות, דור ההורים מרגיש עצמו מאוד "מוצלח". הוא קנה דירה ב-170 אלף שקל לפני 20 שנה והיום היא שווה מיליון שקל. ההורים מאוד רוצים שילדיהם יקנו דירה בזול, אבל בתנאי שערך הדירה שלהם לא תרד. ככלכלן, צר לי לבשר שאין אפשרות כזו.
 
ח.  הפתרון

הפתרון למצב הקיים מתחלק לשני חלקים: פתרון לטווח הקצר ופתרון לטווח הארוך. הפתרון לטווח הקצר כבר מצוי בפתח. השנתיים וחצי האחרונות הינן בלתי הגיוניות. נגיד בנק ישראל הזהיר על הסיכונים בצורה ברורה ורועמת. אף אחד לא יוכל להגיד שלא הוזהר.
 
ראו מה קרה בארה"ב בתחום מחירי הדיור – זה עלול לקרות כאן. כל העלייה הקיצונית של השנים האחרונות דינה כנראה להיעלם. אבל גם אם היא תיעלם, עדיין ידרשו כ-93 חודשי שכר ממוצע ברוטו כדי לרכוש דירה ממוצעת.
לכן צריך להפשיר 50,000 אלף יחידות קרקע לבנייה עד לסוף השנה, ולהקפיד שבכל שנה במהלך 20 של השנים הקרובות יופשרו 50,000 יחידות קרקע - סה"כ 1 מיליון יחידות קרקע, שיבטיחו שלא יהיה מחסור בקרקעות. החשוב הוא שכולם ידעו שזו התוכנית של המדינה, כדי שהמחיר בשוק ישקף את משמעות התהליך די מהר. זוהי בעצם התוכנית של נתניהו הידועה גם בשם "סופר טנקר". אם יצליח בה, כפי שאני מאוד מקווה, הוא יתקן את אחד המחדלים החמורים ביותר שנעשו במדינת ישראל לדורותיה. עם זאת, היום עדיין אף אחד לא מאמין שהוא אכן יצליח להפשיר קרקעות לבניה בהיקפים הנדרשים.
מצב של הפשרה בקצב המוצע יביא להערכתי למחיקת כל גל העליות האחרון ולקיפאון של המחירים הריאליים לטווח של 20 שנים. כלומר, המחירים במונחים ריאליים בשנת 2020 יהיו ברמה של שנת 2000. אם המחיר של דירה ממוצעת יישאר ברמה של 2000, ואם השכר הריאלי יעלה כל שנה בממוצע ב-2% (בהנחה שפריון העבודה הממוצע יהיה של 2% לשנה), יחזור המחיר הריאלי של דירה ממוצעת לשווי של כ-66 חודשי שכר ממוצע רק בשנת 2030.
הבעיה היא שבשנים הקרובות מחירי דירות יהיו עדיין יקרים מאוד במונחי שכר עבודה, גם אם הם ירדו חזרה ל- 93 חודשי שכר. איני מציע למוטט את שוק הדיור בירידות חדות יותר, אלא שהממשלה תיתן לזוגות הצעירים משכנתא נוספת מיוחדת הנושאת ריבית ריאלית 0% (מסובסדת) על 70% מהפער בין מחיר דירה ממוצעת בפועל, לבין מחיר מטרה של 66 חודשי שכר. היקף המשכנתא לדירה צריך לרדת כל שנה ב-10,000 ₪, כך שבעוד 20 שנה, כאשר מחיר הדירה הממוצעת יגיע למחיר המטרה, המשכנתא המסובסדת תיעלם.
לפי אומדנים שלי, הנטל על המדינה של  משכנתא מסובסדת בסכום של 200,000 אלף ₪ בריבית ריאלית 0% לתקופה של 20 שנה לכל זוג צעיר שרוכש דירה ראשונה צפוי להיות כ-200 מיליון ₪ בשנה הראשונה (בהנחה של 40,000 משקי בית חדשים) ולעלות בהדרגה עד 2 מיליארד ₪ בשיא של שנת 2030.   מאז הוא יתחיל לרדת בהדרגה, עד שבעוד 40 שנה הסבסוד יעלם לחלוטין.
עלות סבסוד הריבית הינו המחיר המינימאלי שהמדינה חייבת לבניה ובנותיה הצעירים. הדורות הבאים – כלומר הנכדים של הדור המבוגר היום (מעל גיל 50) הם שישלמו חוב זה מהדירות היקרות שיירשו. מצבם של הנכדים גם לאחר תשלום החוב יהיה טוב מזה של הוריהם  - הצעירים שבשדרות רוטשילד היום.
 

ד"ר יעקב שיינין הינו יו"ר מודלים שוקי הון ומנכ"ל מודלים כלכליים

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.