אלון וקסמן, צילום: אבירם ולדמן
עומר רגב
31/07/2025
הנכס ימומן בהלוואה של כ-65% בריבית של 3.72% אשר תביא לתשואה שנתית על ההון של למעלה מ-10 אחוזים.
התרומה הצפויה ל-NOI עומדת על כ-15 מיליון ש"ח - גידול של קרוב ל-15% ב-NOI השנתי.
מישורים, הנסחרת בבורסה לניירות ערך בתל אביב, נמצאת בשליטתו של איש העסקים הקנדיAlex Shnaider , מנוהלת על ידי המנכ"ל אלון וקסמן והיו"ר אמיר תמרי ופועלת מזה שנים בשווקי הנדל"ן בישראל קנדה וארה"ב, מרחיבה את פעילותה הבינלאומית ונכנסת לראשונה לשוק הגרמני עם רכישת נכס מניב ברובע שטיגליץ-צלנדורף שבברלין, גרמניה, בהיקף של כ-62 מיליון אירו (כ-240 מיליון ש"ח). ההכנסה השנתית משכירות עומדת על כ-3.84 מיליון אירו, עם NOI של כ-3.69 מיליון אירו ותשואת ברוטו, לפני מינוף במימון של כ-6.9%.
הנכס משתרע על פני כ-24 אלף מ"ר וכולל גם כ-935 מקומות חניה. שוכר העוגן בנכס הוא חנות דגל של רשת OBI הגרמנית המובילה בתחום שיפוץ הבית (DIY) אשר מפעילה 340 חנויות בגרמניה ונמצאת בנכס כבר 25 שנים ומחזיקה בחוזה ל-12 שנים נוספות ואופציה ל-10 שנים נוספות. לצד OBI פועל במקום סניף של רשת הריהוט לבית Multipolster. כאמור, הנכס הנרכש מאוכלס בתפוסה מלאה עם חוזי שכירות ארוכי טווח. חוזי ההשכרה בנכס צמודים למדד וקיימת אפשרות לעליית שכר הדירה העתידי בנכס.
מיקום הנכס בליבו של מרכז קמעונאי חזק עם מותגים במספר תחומים ובסביבת שכונות מגורים יוקרתיות של בנייה רוויה וצמודי קרקע. המחוז בו הוא נמצא מדורג שני במספר המיליונרים בברלין וכשליש ממשקי הבית משתכרים מעל ל-4,000 יורו לחודש.
מימון הרכישה בוצע באמצעות הלוואה מהבנק הגרמני Berliner Sparkasse, במסגרת עסקה הכוללת הלוואה בהיקף של 40 מיליון אירו לתקופה של 6 שנים, בריבית שנתית קבועה של 3.72%. הנכס נמכר ע"י קרן השקעות בנדל"ן שמחויבת למכור לאחר פרק זמן מסוים.
מישורים בחרה לצאת למהלך לאחר ניתוח מעמיק של שוק הנדל"ן הגרמני ובחינת הזדמנויות שונות בחודשים האחרונים ואלטרנטיבות השקעה שונות להון שנצבר בפעילות האמריקאית של החברה. השוק הגרמני מציע כיום הזדמנויות השקעה ייחודיות, בין היתר בזכות סביבת ריבית אטרקטיבית – השנייה הנמוכה ביותר באירופה לאחר שווייץ- המאפשרת מינוף של 60%-70% ורכישה בתשואות לפני מינוף של 6.5%-7.5%.
לאחר תקופה של ירידות מחירים בשנים 2023-2024, השוק מציג התאוששות הדרגתית לצד מגמת התחדשות בפעילות ההשקעות על רקע ביקושים גוברים לנכסים מניבים ויציבים תזרימית. זאת לצד תשתית צרכנית חזקה הכוללת שיעור צריכה גבוה מהתמ"ג (53%) והכנסה לנפש הגבוהה מממוצע מדינות ה-OECD. בנוסף, הממשלה והמגזר העסקי עתידים להשקיע בתשתיות כ-600 מיליארד יורו עד 2028 כחלק מתוכנית לתמרוץ הכלכלה הגרמנית.
אלון וקסמן, מנכ"ל מישורים מסר: "לאחר בחינה מעמיקה של שווקים שונים ברחבי אירופה ומחוצה לה, אנו שמחים על ההחלטה להרחיב את פעילותנו לשוק הגרמני עם נכס איכותי בלב אחד מהאזורים האמידים והמבוקשים ביותר בברלין. את ההשקעה אנו מממנים באמצעות יתרות נזילות משמעותיות שנצברו בפעילות האמריקאית של מישורים, מתוך מטרה לייצר תשואה דו ספרתית להון העצמי. מדובר בנכס עם שוכר עוגן יציב שנמצא בנכס מזה 25 שנה, עם קהל לקוחות נאמן וקישוריות תחבורתית מצוינת. הסביבה המיידית ממשיכה להתפתח, ובשנים הקרובות צפויות להיבנות בה כ-2,000 יחידות דיור נוספות, לצד מאות בתים צמודי קרקע, מה שיבטיח המשך ביקושים חזקים וצמיחה באזור".
עו"ד אמיר תמרי, יו"ר הדירקטוריון של מישורים מסר: "מדובר ברכישה אסטרטגית בטריטוריה חדשה, עם היתכנות לפעילות עם שותף מקומי. הפער בין עלות ההון לתשואה על הנכסים בעסקה הזו טוב, ביחד עם תזרים מזומנים חיובי. הנכס צפוי לתרום משמעותית לגידול ב-NOI ולהוות עבורנו תשתית ראשונה ונוחה ליצירת פורטפוליו של נדל"ן מניב בשוק הגרמני".
קרדיט: יח״צ OBI
