חדשות הנדל״ן

מס רכוש חוזר באיחור של 25 שנה

כפי שפרסמנו בהרחבה בפאנדר (04/08/2025 "עשרות מיליארדי שקלים שוכבים במגרשים הריקים והמדינה מוותרת על הכסף"), סוף סוף מישהו התעורר באוצר והבין  כניראה את חוסר ההיגיון בוויתור על מיליארדים הכנסה למדינה, ממגרשים לבנייה שנותרו ריקים במשך שנים, בעליהם הרוויחו הון מעליית ערך, ללא שום תמריץ לבנות ולהקל על מצוקת הדיור.

לאחרונה מתפרסם בתקשורת שרשות המיסים החליטה להחזיר את המס שהוקפא בשנת 2000, והיה בגובה ממוצע של 2.5% מערך המגרש. כך עולה מטיוטת "חוק ההסדרים לשנת 2026" של משרד האוצר, הכוונה לפי הפרסומים להטיל מס בגובה של כ-1.5%.

בדו"ח של הכלכלן הראשי מ-21.7.25 ("משקי בית שבבעלותם קרקעות פנויות למגורים – שווי הקרקעות ומאפיינים סוציו-דמוגרפים"), נחשף ההיקף האדיר של קרקעות פנויות ושווים, הנאמד במאות מיליארדים, 350 מיליארד שקל במחירי 2024.

סך משקי הבית שבבעלותם קרקע פנויה למגורים עומד על כ330- אלף משקי בית, המהווים כ12%- מסך משקי הבית בישראל. 

ההכנסה החודשית של מחזיקי הקרקעות בשנת 21' ברוטו כ-35 אלף שקל. הכנסה זו גבוהה ב-74% מההכנסה הממוצעת של כלל משקי הבית בישראל בשנת 2021.

אין ספק שמדובר במס צודק שחבל שניזכרו להחזיר לאחר 25 שנה, והפסד משוער של הכנסות למדינה בהיקף של כ-122 מיליארד שקל.

שיא נרשמים להגרלת דירה בהנחה

לראשונה, במסגרת ההגרלה הנוכחית, עד 50% מהדירות יוגרלו עבור משרתי מילואים פעילים, מתוכן 25% למערך הלוחם, במטרה לבטא הערכה והוקרה לחיילי המילואים על תרומתם לביטחון המדינה.

ההרשמה שנפתחה ב10.8.25 נסגרה ב22.10.25, בסך הכול נרשמו 132,361 משקי בית,  נתון המהווה את מספר הנרשמים הגבוה ביותר מאז השקת תוכנית "דירה בהנחה", עם מאות אלפי הרשמות ביישובים השונים, מאחר שכל זכאי רשאי להירשם לעד שלושה יישובים ולכל ההגרלות המתקיימות בהם.

בהגרלה יוגרלו 7,479 יחידות דיור ב־21 יישובים ברחבי הארץ, ובהם: קריית עקרון, נתניה, רעננה, קריית גת, קריית ביאליק, עכו, עפולה, נוף הגליל, מצפה רמון, מעלות תרשיחא, כפר ורדים, ירושלים, יהוד, יבנה ועוד.

לאחר בדיקות טכניות כולל עדכון המידע ממשרד הביטחון לגבי משרתי המילואים, יתקיים הליך ביצוע ההגרלות, שצפוי בשבועות הקרובים.
עם סיום תהליך האימות והבקרה, יפורסמו תוצאות ההגרלה והודעות הזכייה ישירות לזוכים.

המספר הגדול של הנרשמים להגרלה מעיד על ביקוש קיים לדירות, שאולי הואט בגלל הריבית הגבוהה, יש לזכור כי זכאים לגשת להגרלה חסרי בעלות על דירה, ושלא היתה ברשותם דירה ב3 השנים האחרונות.

מאידך, מספר הדירות החדשות שלא נמכרו נכון לדו"ח הלמ"ס האחרון כ-83,000 דירות.

רמ"י מפרסמת מכרזים ל-25,000 יח"ד

עשרות מכרזים פורסמו באתר רשות מקרקעי ישראל ברחבי הארץ בהיקף כולל של כ- 25,000 יח"ד מתוכם כ-3,991 יח"ד במרכז; כ-10,077 יח"ד בדרום; כ-3,572 יח"ד באזור חיפה; כ-2,036 באזור ירושלים; כ-1,012 בצפון; כ-542 יח"ד באזור תל אביב וכ-4,030 באזור יו"ש.

המכרזים שפירסמה הרשות במסלולים "מחיר מטרה", דיור להשכרה ארוכת טווח, "הרשמה והגרלה" (לבנייה צמודת קרקע בבניה עצמית) ומכרזים רגילים לבנייה רוויה, כוללים בין היתר מכרז בקרית אתא ב'שכונת האבוקדו' לבניית כ-1,089 יח"ד בבנייה רוויה; מכרז בנימינה לכ-1,000 יח"ד; כ-2,862 יח"ד בנתיבות; כ-4,305 יח"ד בשדרות; כ-692 יח"ד בטבריה; כ-2,902 יח"ד בשכונת 'ציפור מדבר' במעלה אדומים וכ-542 יח"ד ב'מתחם הארד' בתל אביב-יפו.

מזכרת בתיה מתרחבת

התוכנית 'הרחבה מזרחית מזכרת בתיה' שקידמה רשות מקרקעי ישראל אושרה למתן תוקף בוועדה המחוזית לתכנון ובניה-מחוז מרכז

התוכנית עוסקת בהרחבת מזכרת בתיה ובה שכונת מגורים חדשה שתוסיף אלפי יח"ד להיצע הקיים בעיר עם נוף למרחב הפתוח. השכונה כוללת כ-3,427 יח"ד חדשות בתמהיל דיור מגוון, מוסדות ציבור ובהם ביה"ס וגני ילדים, מסחר, מתחם תעסוקה ושטחים ציבוריים פתוחים משולבים במערכת כבישים מותאמת המתחברת לישוב הקיים.

התוכנית, ביוזמת רשות מקרקעי ישראל, כוללת פיתוח שכונת מגורים איכותית ומגוונת בעיר אשר תיתן מענה לביקוש למגורים עם תשתיות מותאמות לתושבים. שטח התוכנית מתפרש על כ-1,191 דונם בחלקה המזרחי של מזכרת בתיה וגבולותיה בשטח הפתוח שבין הישוב הקיים במערב, נחל השלושה בדרום, נחל עקרון בצפון ומסילת הרכבת ת"א-ב"ש במזרח.

מיסוי על הכנסות משכר דירה

לאחרונה משרד האוצר ורשות המיסים מעוניינים בהצעת חוק ההסדרים להשלים את תיקון החוק שביקשו כבר בשנת 2023, לקדם במסגרת התוכנית הכלכלית לשנת 26', והיא חיוב בדיווח על הכנסות משכר דירה, גם כאשר מדובר בהכנסות נמוכות מתקרת הפטור. זאת כדי לנסות להילחם בהעלמות המס בשוק הדירות להשכרה, ולהגדיל את הכנסות המדינה.

 פטור מלא ממס על השכרת דירה בשנת 25' הוא עד סכום של 5,654 שקל. אם ההכנסות משכר הדירה נמוכות מ-11,308 שקל לחודש בשנת 25', ניתן לקבל פטור ממס על חלק מהסכום ופטור מלא על כל הסכום אם הוא עד 5,654 שקל לחודש.

יש כמה מסלולים לחישוב המס שניתנים לבחירה בהתאם להכנסות המשכיר, גילו וכו'.

פינוי תקדימי בכפר טרומן

לאחר פסיקת בית המשפט השלימה רשות מקרקעי ישראל פינוי תקדימי בכפר טרומן אשר לטענתה גלגל עשרות מיליוני שקלים בשנה לצד עסקים מסחריים נוספים שהוקמו שלא כחוק על אדמות המדינה.

לאחר תהליך משפטי ממושך, שבסופו פסק בית המשפט המחוזי  לטובת המדינה (ביום 5.11.25), השלימה חטיבת השמירה על הקרקע ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מבצע אכיפה משמעותי. במסגרת המבצע פונו שתי נחלות המיועדות לעבודה חקלאית במושב כפר טרומן, אשר שימשו במשך שנים כחניון פיראטי מסוג "חנה וטוס", זאת ללא היתר ובניגוד לחוק. שטחי הנחלות, הסמוכות לנתב"ג, נוצלו באופן לא חוקי להפעלת חניון לטווח קצר לצד שורת עסקים נוספים, תוך הפקת רווחים של עשרות מיליוני שקלים בשנה. בעל הנחלות ניהל לאורך שנים שורה של הליכים משפטיים כנגד המדינה בניסיון לדחות את פינויו תוך ניסיונות חוזרים ונשנים להכשיר בדיעבד את הפעילות הבלתי חוקית.

בית המשפט המחוזי קיבל את תביעת רמ"י להשבת הקרקע ולחיוב החייבים בדמי שימוש ראויים, ופסק הדין אושר בבית המשפט העליון. זהו פסק דין תקדימי המבוסס והמחזק את סמכות רמ"י לדרוש השבה מלאה של נחלה כאשר השימוש שנעשה בה אינו חוקי ובניגוד גמור לתנאי ההקצאה. בנוסף, ניסיונותיו של בעל הנחלות לבטל את פסק הדין נדחו על הסף על ידי בית המשפט. לאחר דחיית בקשות חוזרות לעיכוב ביצוע, רשות מקרקעי ישראל ביצעה את הפינוי, הרסה את המבנים, תפסה חזקה מלאה בשטח והחזירה את הקרקע לניהול הרשות. כך לפי הודעת רמ"י.

המלצה לעוד 1000 דירות חדשות בירושלים

עיריית ירושלים ממליצה לאשר כ-1,000 יחידות דיור חדשות בעיר, לצד הקצאת שטחים למבני ציבור, מסחר, תעסוקה ומרחבים ציבוריים פתוחים

עיריית ירושלים, באמצעות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, המליצה באחרונה לוועדה המחוזית לאשר למתן תוקף ולהפקיד ארבע תוכניות להתחדשות עירונית ובנייה חדשה, הכוללות כ-1,000 יחידות דיור בשכונות פת וקריית היובל. התוכניות משלבות הקמת מבני ציבור מודרניים, חזיתות מסחריות פעילות, מרחבי תעסוקה מתקדמים ושטחים ציבוריים פתוחים. בפת: 592 יחידות דיור חדשות ובקריית היובל: 392 יחידות דיור חדשות.

התחדשות של 6,000 דירות בקריית ים

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לאזור הקריות, מקדמת תוכניות פינוי בינוי לאלפי יח"ד בקריית ים בעיקר. מדובר בתוכניות פינוי בינוי לתוספת של יותר מ6,000 יח"ד.

בקריית ים כ40 אלף תושבים, ואם יתממשו התוכניות הקרייה תגדל ב50% תוך מספר שנים.

במשך שנים סבלה קריית ים כמו הקריות השכנות מדימוי נמוך בעיקר עקב המפעלים המזהמים במפרץ חיפה. למעשה המזהמים הגדולים עדיין לא פונו מהאזור, כך שיש עדיין סימני שאלה לגבי איכות החיים והסביבה בקריית ים ויתר השכונות בקריות.

אמנם יש תוכניות שאושרו עקרונית לפינוי המפעלים אך עדיין לא תוקצבו, ומדובר בתהליך של שנים, כולל צורך בניקוי הקרקע בחלק מהמקומות בגלל משקעים מזהמים, ממפרץ חיפה.

היתרון של קריית ים הוא הקירבה לים, עלויות דירות נמוכות יחסית, בוודאי בהשוואה למרכז הארץ וגם לחיפה שזינקה בשנתיים האחרונות במחירי הדירות.

מחירי הדירות עלו בקריית ים בשנים האחרונות בכ-50%, עלייה משמעותית מאוד, אך יש לזכור כי מחירי הדירות היו נמוכים במהלך שנים רבות בקרייה הרבה פחות מהמוצע הארצי.

האם המהלך של רמ"י יוזיל את מחירי הדירות?

מדובר במהלך שאם יצליח עשוי להשפיע על מחירי הדירות, לאור הוזלת עלויות הקבלנים על הקרקעות. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שוקלת לאפשר לראשונה לקבלנים שזוכים במכרזי מדינה, לפרוס את עלויות הקרקע והפיתוח שעליהם ולשלם לרמ"י בתשלומים.

מדובר בעלויות כבדות שמוטלות על הקבלנים, לפני שהם יכולים להתחיל את הבנייה של הפרויקטים בשטח, עלויות אלה כמו עלויות נוספות מגולגלות לרוכשי הדירות.

המהלך החל ביוזמת התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בשיתוף רמ"י, כדי להקל על הקבלנים בעלויות הקרקע, שבסופו של דבר מתגלגלים לרוכשי הדירות. אם המהלך ימומש הערכות כי הוא עשוי  להוזיל את עלויות הבנייה ואת מחירי הדירות במאות אלפי שקלים.