האם שוק הדיור בתל אביב נמצא בנקודת מפנה?

בשנתיים האחרונות שוק הדיור בארץ ובתל אביב בפרט נמצא בסיטואציה לא פשוטה - סביבת הריבית הגבוהה והמלחמה הקשו על כלל הסקטור, ושוק הדיור בתל אביב הושפע גם מהירידה החדה בגיוסי ההון והאקזיטים בתחום ההייטק. החל משנת 2025 אנו עדים לשינוי מגמה בסקטור ההייטק כאשר גיוסי ההון נמצאים במגמת עלייה וכך גם האקזיטים, ונשאלת השאלה האם שוק הדיור בתל אביב יושפע מכך. 

גיוסי ההון בסקטור ההייטק נמצאים במגמת עלייה

לאחר תור הזהב של סקטור ההייטק בשנת 2021 שבא לידי ביטוי בגיוסי שיא בחברות הישראליות, הגיעה העלאת הריבית שגרמה לירידה בגיוסי ההון מכמה סיבות: 

אלטרנטיבות השקעה  – כאשר הריבית עולה, משקיע יכול לקבל תשואה נאה על השקעה באפיקים סולידיים בעלי סיכון נמוך כמו אג"ח ממשלה או קרן כספית. 

ירידה בשווי החברות – ככל שהריבית עולה, שיעור ההיוון המשמש לצורך הערכת שווי של חברות סטארטאפ עולה גם הוא ומוריד את השווי של החברה. בעקבות כך, חברות ביצעו גיוסי הון בשווי נמוך יותר מהערכות ראשוניות או דחו את גיוס ההון. 

שינוי במיקוד העסקי – בסביבת ריבית גבוהה כאשר הכסף הופך ליקר, משקיעים מעדיפים חברות רווחיות מאשר חברות צמיחה ללא רווחים או עם רווחים לא מהותיים כמו רוב חברות הסטארטאפ. 
 

כמו כן, מלחמת "חרבות ברזל" הרעה את המצב כך שברבעון הרביעי של 2023 וברבעון הראשון של 2024 נרשם שפל בגיוסי הון של חברות הייטק ישראליות של 2.2 ו- 2.3 מיליארד דולר, בהתאמה. 

החל מהרבעון שני של 2025 אנו עדים להתאוששות חדה ומרשימה בגיוסי ההון בסקטור ההייטק כאשר החל מהרבעון השני של 2025, קיימת עלייה מתמדת של יותר מ- 100% בהשוואה לשפל שראינו בסוף 2023 ובתחילת 2024. הסיבה לעלייה החדה נובעת מירידה חדה בפרמיית הסיכון של המשק הישראלי כתוצאה מהפסקת האש שהושגה בעזה והחזרת החטופים, המערכה המוצלחת מול איראן וירידה בסביבת הריבית בארה"ב שבסוף 2025 הגיעה גם לארץ. 

שוק האקזיטים במגמת התאוששות חדה 

לפי דו"ח האקזיטים לשנת 2025 של PWC ישראל, שוק האקזיטים בשנה החולפת הציג זינוק מול שנים קודמות והגיע לרמתו הגבוהה ביותר משנת 2015 (להוציא את שנת 2021). 
 

לפי PWC ישראל, בשנת 2025 עסקאות ההנפקות, מיזוגים ורכישות הסתכמו לכ- 58.8 מיליארד דולר, עלייה של כ- 340% מול שנה קודמת, כאשר סכום זה כולל את עסקת WIZ בשווי של כ- 32 מיליארד דולר. בנטרול עסקת WIZ, הסתכמו העסקאות בכ- 26.8 מיליארד דולר, עלייה של כ- 100% מול 2024. 

כמו כן, לפי PWC ישראל, גם מבחינת כמות עסקאות ושווי ממוצע לעסקה אנו עדים לעלייה חדה מול שנים קודמות. 
 

במהלך 2025 בוצעו 84 עסקאות המהוות עלייה של כ- 58% לעומת 2024, כאשר זו הרמה השנייה בגודלה מאז 2015. שווי העסקה הממוצעת הגיע ב- 2025 לשיא של כ- 700 מ' דולר, אך נתן זה מוטה כלפי מעלה בעקבות עסקת WIZ. בנטרול עסקת WIZ, שווי עסקה ממוצעת עומד על כ- 323 מ' דולר, עלייה של כ- 28% לעומת אשתקד והרמה הגבוהה ביותר מאז שנת 2015 (למעט שנת 2021). בנטרול הנפקות, נרשמו 77 עסקאות בשווי 44.2 מיליארד דולר, וללא עסקת WIZ היקף עסקאות הרכישה נאמד ב-12.2 מיליארד דולר (76 עסקאות), נתון הדומה לשווי הכולל בשנת 2024 (12.6 מיליארד דולר ב-47 עסקאות).

קיים מתאם מסוים בין שוק הדיור בת"א לבין המצב בסקטור ההייטק

על מנת לבחון האם קיים קשר ישיר בין שוק הדיור בתל אביב לבין המצב העסקי בסקטור ההייטק ביצענו בדיקה של מחירי הדיור לפי מחוזות החל משנת 2021 ועד לחודש נובמבר 2025 (הנתון האחרון שקיים לפי הלמ"ס). 
 

ניתן לראות שאזור ת"א והמרכז הציג את ירידות המחיר הגבוהות ביותר בשנים 2023 ו- 2025 שהיו גם שנים חלשות מבחינת גיוסי הון ואקזיטים בסקטור ההייטק, ולעומת זאת, בשנים 2021-2022 לאחר שנת שיא מבחינת גיוסי הון ואקזיטים חזינו בעליות מחיר של 12%, שאומנם הייתה רוחבית לכלל האזורים, אך צריך לזכור שמחירי הדיור בתל אביב יקרים משמעותית משאר האזורים בארץ.  

בנוסף, בחנו את שיעור השינוי המצטבר במחירי הדיור בין השנים 2021-2022 לפי מחוזות, שכן ההשפעה של זרימת הכסף יכולה לבוא לידי ביטוי גם לאחר שנה בעקבות עסקאות שנחתמו ועוד לא הושלמו (כגון עזקת WIZ שנחתמה ב- 2025 ועתידה להתבצע השנה). 
 

ניתן לראות שאזור המרכז הציג את עליות המחיר הגבוהות ביותר, כאשר אזור ת"א מציג עלייה של 28% שאומנם ממוקמת רביעית מבין המחוזות אך יש לזכור שרמות המחיר בת"א גבוהות משמעותית משאר האזורים בארץ. 

לצורך הבדיקה, ביצענו בחינה נוספת של כמות יחידות הדיור שנרכשו בכל שנה לפי מחוז החל משנת 2021 ואת % השינוי בין שנה לשנה. 
 

ניתן לראות שבשנות השיא בתחום הגיוסים והאקזיטים, אזור ת"א והמרכז הציג את המכירות הגבוהות ביותר.  

מבחינת % השינוי בין שנה לשנה אנו עדים למגמה ברורה - % השינוי בדירות שנרכשו באזור ת"א גבוה מאשר שאר האזורים בעיקר בשנים שבהן גיוסי ההון והאקזיטים היו במגמת ירידה או בשנה העוקבת. 
 

כך, % השינוי ברכישת דירות בת"א בין השנים  2022-2021  - 2023-2022 מצביע על ירידה של 41% בכל שנה (הירידה הגבוהה ביותר מבין המחוזות שנסקרו), ומתכתב עם המגמה שהייתה בשוק גיוסי ההון והאקזיטים, וסביבת הריבית שהחלה לעלות ב- 2022 לא תרמה לנושא. הקפיצה ב- 2024 הינה רוחבית ומקורה במבצעי המימון האגרסיביים של הקבלנים, ובשנה הנוכחית אנו עדים לירידה של 39% בתל אביב בהשוואה לתקופה מקבילה כאשר 2024 גם היא הייתה שנה חלשה מבחינת גיוסי הון ואקזיטים. 

בשורה התחתונה

שנת 2025 מסמנת נקודת מפנה משמעותית בסקטור ההייטק הישראלי, עם התאוששות חדה בגיוסי ההון ובשווי האקזיטים. מגמה זו מהווה מנוע צמיחה פוטנציאלי עוצמתי לשוק הנדל"ן למגורים בתל אביב, המפגין מתאם חיובי למצב בענף הטכנולוגיה. זרימת הון נזיל ומשמעותי לידי עובדי הסקטור (כך למשל, לפי הערכות, עובדי WIZ יקבלו בממוצע כמיליון דולר לאחר החתימה, וחלקם כבר קיבלו מענקי שימור) עשויה להתגלגל אל שוק הדיור התל אביבי ולתמוך בעליית מחירים באזור, כאשר גם הגאות בשוק ההון המקומי בשנה החולפת יכולה לשמש כרוח גבית נוספת. 

במידה ואכן נחזה במגמה הנ"ל, אנו סבורים שחברות כגון אקרו וחג'ג' צפויות להיות הנהנות העיקריות מכך בעקבות החשיפה הגבוהה שלהן לשוק הדיור בתל אביב שמציב אותן בעמדה אסטרטגית מעניינת לשנה הקרובה. 

גילוי
לכותב המאמר ולחברת שרותי בורסה והשקעות בישראל- אי.בי.אי בע"מ ("שירותי בורסה") אין רישיון שיווק השקעות והם אינם מבוטחים בביטוח הנדרש מבעל רישיון בהתאם לחוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, תשנ"ה-1995. בעת פרסום המאמר שירותי בורסה וכותב המאמר אינם בעלי עניין אישי בנושאיו. כמו כן, אין במאמר כדי להוות תחליף לשיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.

במועד פרסום עבודה זו, שרותי בורסה והשקעות בישראל אי.בי.אי בע"מ ו/או תאגידים קשורים לשרותי בורסה והשקעות בישראל אי.בי.אי. בע"מ. מחזיקים בחשבונות הנוסטרו ובחשבונות המנוהלים על-ידם החזקה מהותית בניירות הערך המוזכרים בסקירה זו ועל כן עשוי להתקיים ניגוד עניינים בקשר עם סקירה זו. 

מסמך זה הינו עבודת מחקר שהוכנה על ידי מחלקת המחקר של שרותי בורסה והשקעות בישראל – אי.בי.אי – בע"מ ("החברה") והוא מובא כשרות מקצועי ללקוחות כשירים בלבד, על כן, אין במסמך זה ובכל הכלול בו משום דבר פרסומת. המסמך מבוסס על מידע שדווח לציבור על ידי החברות הנסקרות בו וכן על הערכות ואומדנים, שמטבע הדברים אפשר ויתבררו כחסרים, או בלתי מדויקים או בלתי מעודכנים. מסמך זה הינו חומר מסייע בלבד ואין לראות במידע במסמך זה כעובדתי או כמידע שלם וממצה של כל ההיבטים הכרוכים בניירות הערך ו/או בנכסים הפיננסים הנזכרים בו ולכן אין לקבל על סמך מסמך זה בלבד החלטות השקעה כלשהן. מסמך זה הינו למטרות אינפורמטיביות בלבד, ואין במסמך זה ובכל הכלול בו משום ייעוץ או הצעה או שידול או הזמנה לרכוש (או למכור) את ניירות הערך ו/או הנכסים הפיננסים הנזכרים בו, ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. קבוצת אי.בי.אי., עובדיה וחברי הדירקטוריון בתאגידי הקבוצה לא יהיו אחראים לכל נזק, ישיר או עקיף, שיגרם, אם יגרם, לצד כלשהו, כתוצאה מהסתמכות על מסמך זה. תאגידים הנמנים על קבוצת אי.בי.אי. ו/או בעלי השליטה בה עשויים להחזיק ולסחור עבור עצמם ו/או עבור לקוחות הקבוצה בניירות הערך ו/או בנכסים הפיננסים המסוקרים במסמך זה, כולם או חלקם, והם עשויים לפעול הן במגמת קנייה והן במגמת מכירה בכל אחד מניירות הערך ו/או הנכסים הפיננסים האמורים. קבוצת אי.בי.אי. מעניקה מגוון שירותים בתחום ההשקעות, לרבות ייעוץ ו/או הפצה ו/או חיתום הנפקות וכן עשיית שוק, ועל כן עשויה להעניק שירותים אלה או אחרים לחברות הנסקרות או לקבוצת החברות הנסקרות, וכן עשויה לקבל תגמול מהותי בגין שירותים כאמור. מסמך זה הינו רכושה של החברה ואין להעתיק, לשכפל, לצטט, להפיץ או לפרסם בכל אופן מסמך זה או חלקים ממנו ללא רשות מפורשת, מראש ובכתב, של החברה.