נדל"ן במלחמה - כמה דירות ללא ממד יש בישראל ?

נדל"ן במלחמה

ישראל נימצאת במערכה מול איראן, ביחד עם ארה"ב, כאשר בזמן כתיבת שורות אלה ניפתחה מערכה גם מול  ארגון הטרור מלבנון החיזבאללה.

כמובן שהדאגה בראש ובראשונה היא לשמירה על חיי כולנו, ותפילה ודאגה מתוך הערכה ללא גבול לצה"ל וכוחות הביטחון הפועלים בכל הגזרות.

ההסלמה המתמשכת בזירה הצפונית מול איראן ושלוחתה חיזבאללה מחזירה את סוגיית הביטחון למרכז סדר היום הלאומי אך גם מעוררת שאלות כלכליות עמוקות, ובראשן השפעתה על שוק הנדל"ן הישראלי. ניסיון העבר מלמד כי בתקופות של מתיחות ביטחונית ואף מלחמות, שוק הדיור בישראל נוטה להפגין חוסן מפתיע, הביקושים עשויים להידחות זמנית, קצב העסקאות מאט, אך בטווח הבינוני והארוך חוזרת הפעילות ואף מתעצמת. מלחמת לבנון השנייה, סבבי הלחימה בעזה ואף אירועים ביטחוניים קודמים הראו כי הצורך הבסיסי בדיור, יחד עם גידול האוכלוסייה והמחסור המתמשך בדירות, ממשיכים לתמוך בביקושים  גם כאשר הרקע הביטחוני מתערער. אמנם לכאורה כיום מצב שוק הדיור הוא בהיצע, שוק עם כ-86,000 דירות חדשות שלא נמכרו, למרות שרק חלקן מוכנות לאכלוס מיידי, וקבלנים שמחזרים אחרי קונים במבצעי שיווק ומכירות אגרסיביים.

אבל השאלה המרכזית כעת היא האם עימות רחב יותר מול איראן ובצפון, עלול לשנות את הדפוס המוכר, או שמא גם הפעם שוק הנדל"ן יפגין את אותה עמידות שהפכה לאחד ממאפייניו הבולטים של המשק הישראלי.

הריבית נותרה ללא שינוי

בנק ישראל החליט בסוף פברואר להשאיר את הריבית ברמה של 4%, לאחר שתי הפחתות שבוצעו בחודשים הקודמים. למרות הירידה הקלה שנרשמה מאז שיא הריבית, רמת הריבית עדיין גבוהה יחסית לשנים שלפני 2022, והדבר ממשיך להשפיע על שוק המשכנתאות ועל יכולת המימון של רוכשי הדירות. ריבית בנק ישראל 4% ובתוספת הפריים 1.5% הריבית 5.5%. החזרי המשכנתא החודשיים נותרו גבוהים, דבר שמוביל חלק מהרוכשים לדחות רכישות או להקטין את היקף ההלוואה שהם נוטלים. במקביל, הבנקים ממשיכים להקפיד על מדיניות אשראי שמרנית יחסית, כמו גם הקבלנים שהוגבלו בתחילת 25 על היקף מבצעי הטבות הקבלן שהם רשאים להעניק לרוכשים. הריבית הגבוהה נתפסת כאחד הגורמים המרכזיים שהאטו את שוק הנדל״ן בשנתיים האחרונות, ולכן כל שינוי במדיניות הריבית צפוי להיות בעל השפעה משמעותית על היקף העסקאות ועל קצב ההתאוששות של השוק.

אין ספק שהמלחמה  וההתפתחויות יהיו שיקול מרכזי בהחלטות הריבית בהמשך.

מיליוני ישראלים ללא ממ״ד- משבר המיגון נחשף רק במלחמה

סוגיית המיגון האזרחי והמחסור בממ״דים בדירות בישראל עלתה שוב ושוב בשנים האחרונות בדוחות רשמיים של מבקר המדינה ובדיונים בוועדות הכנסת.

כתבנו על הנושא החשוב והדחוף הזה פעמים רבות בכתבות ובסקירות ב"פאנדר". על פי נתונים שהוצגו בדיונים אלה, בישראל קיימות כיום כ-2.9 מיליון דירות, אך חלק גדול מהן נבנה לפני השנה שבה נכנסה לתוקף החובה לבנות ממ״ד בדירות חדשות תחילת שנות ה90, בעקבות לקחי מלחמת המפרץ הראשונה. כתוצאה מכך, לפי הערכות שונות שהוצגו בדוחות ובדיוני הכנסת, כ-60% ממלאי הדירות בישראל עדיין אינו כולל ממ״ד דירתי או מיקלוט קרוב. המשמעות היא שמיליוני אזרחים מתגוררים בדירות ללא מרחב מוגן תקני  לא רק בתוך הדירה עצמה, אלא גם אפשרות למיגון קרוב בזמן חירום. בדוחות ובדיונים הוצג גם כי לכשליש מאזרחי ישראל אין כיום מיגון זמין ומהיר מפני רקטות וטילים, והם נאלצים להסתמך על מקלטים משותפים, חדרי מדרגות או פתרונות מיגון חלקיים בלבד. מבקר המדינה התריע כי למרות שהבעיה מוכרת כבר שנים רבות, קצב הטיפול בה באמצעות תוכניות התחדשות עירונית ותוכניות חיזוק מבנים עדיין איטי ביחס להיקף האתגר.

לפי נתונים שהוצגו בדיוני הכנסת, במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית ותמ״א 38 נוספו לאורך השנים ממ״דים לעשרות אלפי דירות בלבד, סדר גודל של כ-80 אלף דירות, נתון קטן יחסית בהשוואה למאות אלפי הדירות הישנות ללא מיגון. עוד עלה בדיונים כי האחריות לנושא מפוזרת בין מספר גופים : פיקוד העורף, משרד הבינוי והשיכון, הרשויות המקומיות ומוסדות התכנון, דבר שמקשה על קידום פתרונות בקצב הנדרש. על רקע המלחמה הנוכחית מול איראן והחשש להסלמה רחבה יותר בצפון, סוגיית המיגון חוזרת למרכז סדר היום הציבורי והכלכלי, כאשר הדרישה לממ״ד בדירות חדשות ואף בדירות יד שנייה הופכת לגורם משמעותי בהחלטות של רוכשי דירות ושל משקיעים בשוק הנדל״ן.

ומה מצב המיגון בצפון?

פערי המיגון בצפון חמורים יותר מאזור המרכז, הערכה כי מעל 60% מהבתים ללא מיגון. סוגיית המיגון ביישובי הצפון הפכה לאחד הנושאים המרכזיים שעלו בשנים האחרונות בדוחות מבקר המדינה, בדיוני ועדות הכנסת ובנתוני פיקוד העורף. על פי נתונים שהוצגו בדיונים רשמיים, באזורי הצפון  ובמיוחד ביישובים הקרובים לגבול לבנון  שיעור הדירות ללא ממ״ד גבוה במיוחד. ההערכות שהוצגו מצביעות על כך כי למעלה מ-60% מהדירות באזור הצפון אינן כוללות מרחב מוגן דירתי, בעיקר משום שחלק גדול ממלאי הדירות נבנה לפני השנה שבה נכנסה לתוקף החובה לבניית ממ״ד בדירות חדשות. המשמעות היא שמאות אלפי תושבים באזור הצפון מתגוררים בדירות ללא מיגון דירתי תקני, ונאלצים להסתמך על מקלטים משותפים, חדרי מדרגות או מרחבים מוגנים ציבוריים. בדוחות ובדיוני הכנסת צוין גם כי בפריפריה הצפונית קצב ההתחדשות העירונית נמוך יחסית למרכז הארץ, ולכן גם קצב הוספת הממ״דים במסגרת פרויקטים של חיזוק מבנים או הריסה ובנייה מחדש נמוך יותר.

מצב זה יוצר פער משמעותי ברמת המיגון בין אזורי המרכז לבין אזורי הפריפריה, מכיוון שברוב המקרים פינוי בינוי פחות משתלם ליזמים והקבלנים בצפון, מול  אזורי  המרכז המבוקשים יותר. מבקר המדינה התריע כי ללא תוכנית ממשלתית רחבה שתשלב תמריצים כלכליים, סיוע לרשויות המקומיות והאצת תהליכי התכנון, יידרשו שנים רבות עד לצמצום פערי המיגון הקיימים. על רקע ההסלמה הביטחונית בצפון והירי המתמשך מצד חיזבאללה, והעובדה שגם לפני כן עד להפסקת האש בצפון לפני כשנה וחצי, נתונים אלה מקבלים משנה תוקף ומדגישים את הצורך בהאצת פתרונות המיגון כחלק ממדיניות לאומית להגנת העורף, בדגש על יישובים הנמצאים בקו הגבול.

הדיירים בדירות שנפגעו ב"עם כלביא" עדיין מחכים
 

תמונה: Dreamstime

למרות שחלפו כ- 9 חודשים ממלחמת "עם כלביא" שנימשכה 12 יום, הדיירים עדיין מחכים לפתרונות שרחוקים מסיום, ליתר דיוק עבודות השיקום טרם התחילו ברוב האזורים שנפגעו.

כתבנו על אפשרויות יצירתיות לפתרונות מהירים, כמו למשל מתן פיצוי כספי בגובה ערך הדירות שניפגעו, או אפשרות רכישת דירות ממלאי הדירות הגדול של הדירות החדשות המוכנות, כדי לא לאלץ את הדיירים בדירות שנפגעו להמתין שנים לבניית דירותיהם מחדש.

באופן לא מפתיע לצערנו ולצערם וסיבלם של אותם דיירים, שמעבר לנזקים הפיזיים והטראומות שחוו, נאלצים להתמודד עם גופים בירוקרטים ומאבקים ביניהם כשהם חסרי אונים, והאחרונים שצריכים לסבול מכך.

ועכשיו מלחמת "שאגת הארי"  שהחלה, וכבר עכשיו ברור שהנזקים לצערנו יהיו לא פחות ואולי יותר מהנזקים מהסבב הקודם מול איראן.

מישהו במשרדים האחראים לכך החל ממשרד האוצר, מס רכוש, ומשרד השיכון והבינוי, חייבים להבין שיקום פיזי או מתן פתרונות מהירים ויעילים לדיירים שדירותיהם נפגעו, הוא חלק חשוב ביותר בשיקומם הפיזי והנפשי. נכון לעכשיו, אין אף גורם כזה, שבמקום דיבורים והצהרות חסרות תוכן מעשי, יפעל בכיוון. כניראה שהבעיה מתחילה בקובעי המדיניות הבכירים, מראש הממשלה והשרים שאחראים לנושא.

המדינה מבקשת להשאיר את אתרי הבנייה פעילים

על רקע המצב הביטחוני והחשש מהסלמה רחבה, התקבלה החלטה חריגה של גורמי החירום בישראל לאפשר את המשך פעילותם של אתרי הבנייה והתשתיות ברחבי הארץ גם בתקופת חירום. על פי ההנחיות שגובשו על ידי פיקוד העורף ורשות החירום הלאומית, ניתן להמשיך בעבודות באתרי בנייה בתנאי שקיים באתר מרחב מוגן נגיש לעובדים. ההחלטה משקפת שינוי מדיניות ביחס למצבי חירום קודמים, שבהם פעילות הבנייה הושבתה בדרך כלל לתקופות ארוכות עד להסדרת הנהלים. ברקע ההחלטה עומד החשש כי עצירת פעילות ענף הבנייה עלולה לגרום לפגיעה כלכלית רחבה ולהוביל לנזק של מיליארדי שקלים למשק. בהתאם לכך פועלת המדינה גם להגדיר את ענף הבנייה ואת שרשרת האספקה הנלווית אליו כענף חיוני למשק בשעת חירום. עם זאת, בענף מזהירים כי קיימים עדיין חסמים רגולטוריים שעלולים לעכב את קצב העבודה באתרי הבנייה. אחד הנושאים המרכזיים הוא הצורך לאשר הפעלה מרחוק של עגורני צריח, פתרון שנועד לאפשר למנופאים לרדת במהירות למרחב מוגן בעת אזעקה. ללא פתרון טכנולוגי כזה, קיים קושי ממשי לשמור הן על בטיחות העובדים והן על רציפות העבודה באתרי הבנייה בתקופת חירום.

סיוע מיידי לתושב שביתו נפגע

הממשלה אישרה ביום ראשון סיוע כספי מידי באמצעות משרד הפנים לרשויות המקומיות שנפגעו ישירות במהלך הלחימה במסגרת מבצע "שאגת הארי". הסיוע יינתן עבור כל תושב שביתו ניזוק ואינו ראוי למגורים, ויעמוד על סך כולל של 2,000 ש"ח לנפש.

פירוט הסיוע

1 .בסכום חד־פעמי של 1,500 ש"ח בגין כל מי שהתגורר בנכס כאמור, למימון הוצאות הרשויות במתן מענה מיידי לתושבים.

2. בסכום חד־פעמי של 500 ש"ח בגין כל מי שהתגורר בנכס כאמור, בכפוף לכך שהרשות המקומית תעביר סכום זה בהקדם האפשרי במישרין לכל מי שהתגורר בנכס, לצורך מימון צרכים מיידיים.

תקציב הסיוע המיידי מתווסף למעטפת התמיכה הקיימת, הכוללת את תקצוב הרשויות המקומיות ופעילות קרן הפיצויים של רשות המסים לטיפול ישיר בנפגעי נזקי המלחמה. תושבים שביתם או רכושם נפגע מוזמנים לדווח על הנזק במוקד רשות המסים או להגיש תביעה מקוונת באתר הרשות .יש לציין כי האחריות לפינוי הינה בסמכות הרשות המקומית ואגף מס רכוש ברשות המסים.

סיכום על פינוי בסיסי צה"ל במרכז

הסכם היסטורי - משרד הביטחון, משרד האוצר, ורשות מקרקעי ישראל ( רמ"), חתמו על הסכם 'שוה"ם 4', לפינוי והעתקת 11 מחנות צה"ל נוספים ממרכזי הערים ואזורי הביקוש במרכז הארץ, שיביאו לבניית כ-19 אלף יחידות דיור. בין הבסיסים שיפונו: המכללות בגלילות, מחנה 80, והמש"א בתל השומר.

השטח הכולל של המחנות שיועתקו משתרע על כ-2,300 דונמים, והוא צפוי לשמש להקמתן של כ-19,000 יחידות למגורים, כמיליון מ״ר שטחי תעסוקה ומסחר וכ-1,000 חדרי מלון.

כמו כן, סוכם כי משרד הביטחון וצה״ל יקימו מנהלת משותפת שתקדם תהליך לבחינת היתכנות להעתקת מחנה הקריה מתל אביב.

המהלך צפוי להתפרס על פני עשור באופן הדרגתי ולצד תועלתו לציבור ולביטחון,