התחדשות עירונית כפתרון למיגון: מחדל לאומי שניתן לתקן

בזמן שטילים פוגעים בבנייני מגורים בכל רחבי המדינה, מיליוני ישראלים מוצאים עצמם ללא מרחב מוגן תקני ומספק. בצער וכאב, זהו לא תרחיש תיאורטי או כאוטי — זו המציאות של ישראל בשנת 2026. דוח מבקר המדינה שפורסם בינואר 2026 חשף נתון מדאיג: 3.2 מיליון תושבים, המהווים 33.6% מאוכלוסיית המדינה, נותרו ללא מיגון תקני. מדובר במחדל לאומי מתמשך, שרק התחדשות עירונית מקיפה ויעילה יכולה לתקן.

הנתונים מצביעים על תמונה עגומה. על פי ניתוח התאחדות הקבלנים בוני הארץ, המבוסס על נתוני הלמ"ס, בסוף שנת 2025 נמצאו בישראל כ-1.63 מיליון דירות ללא ממ"ד — מתוך 3.016 מיליון דירות בסך הכול. המשמעות היא ש-55% מהדירות במדינת ישראל חסרות מרחב מוגן. בערים הגדולות, שם נמצאים ריכוזי האוכלוסייה הישראלית, המצב חמור יותר וכשני שלישים מהדירות אינן מוגנות.

פילוח עירוני של הנתונים מצביע על פערים דרמטיים. בבת ים 84% מהדירות ללא ממ"ד, בבני ברק 82%, בחיפה 77%, בחולון 73%, בירושלים 71% ובתל אביב 68%. במחוז תל אביב לבדו, 412 אלף דירות — 70% מכלל הדירות במחוז — חסרות ממ"ד. אלה לא מספרים סטטיסטיים. מאחורי כל דירה עומדת משפחה, שחיי בני ביתה נתונים בסכנה בכל ירי טילים, שהפכו שגרה חוזרת בשנים האחרונות.

מאז שנת 1992, חקיקת התכנון והבנייה מחייבת הקמת ממ"ד בכל דירה חדשה. החובה הזו לא חלה רטרואקטיבית. כאן טמונה בעיית המיגון של העורף הישראלי. אז מה הדרך להוסיף מיגון למיליוני דירות שנבנו לפני 1992? התשובה המעשית היא התחדשות עירונית — בין אם באמצעות פינוי-בינוי ובין אם באמצעות תוכניות תמ"א חלופיות.

בהיבט התכנוני, אושרו בשנת 2025 לא פחות מ-179 תוכניות התחדשות עירונית בישראל שבהן יש 72,736 יחידות דיור, והוכרזו 134 מתחמים חדשים. אבל, אולם קיים פער עצום בין התכנון לביצוע. מספר היתרי הבנייה בפועל צנח לכ-22,000 יחידות בלבד מה שמעיד על חסמים שמונעים ממיזמי התחדשות עירונית להתממש.  

בקצב הנוכחי של מימוש התוכניות והוצאתן לפועל זה ייקח עשורים רבים לסגור את פערי המיגון. החישוב מוכיח כי האוכלוסייה הבלתי מוגנת תוסיף לגדול מהר יותר מקצב סגירת הפער. ללא שינוי דרמטי בגישה, ישראל תיכנס לעשור הבא עם מיליוני אזרחים נוספים שחשופים לסכנת חיים.

"כשלון הרשויות ברמה המקומית לקדם התחדשות עירונית הותיר מיליוני אזרחים ללא מיגון" — כך קבע רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים. הדברים משקפים תסכול מקצועי שנובע מאיטיות ביורוקרטית, חוסר גמישות, שלא מתאימה לשוק כלכלי משתנה, בזמן שחיי אדם נתונים בסכנה. גם תוכנית "מגן הצפון", יוזמה ממשלתית שנועדה לתת מענה מיגוני לתושבי הצפון בקו העימות, סבלה מצד אחד מקיצוצים ומצד שני אפילו הסכום שהוקצה לא נוצל במלואו ומותיר אה מכסה את ערי הצפון (חיפה, כרמיאל ועוד) הנמצאים בטווח טילים יומיומי ואינן נהנות מההטבות למיגון בשל מרחק ק"מ.

אז מה צריך לשנות? 

1. נדרש פישוט דרמטי של הליכי התכנון. תהליכים של שנים חייבים להתקצר לחודשים. אימוץ  מסלולים מקוצרים ומזורזים למיזמי התחדשות עירונית בכל הארץ, ובפרט באזורים בהם היקף המבנים חסרי המיגון גבוה במיוחד ובאזורים שנפגעו מטילים. חקיקה ייעודית שתקבע סדרי עדיפויות לאומיים בתחום המיגון — בדומה לחקיקת חירום ביטחונית — היא צו השעה.

2. באזורי הפריפריה, שבהם ההתחדשות העירונית אינה כדאית כלכלית, על הממשלה לממן פתרונות מיגון ישירים או לאפשר מסלולים שיהיו אטרקטיביים ליזמים. לא ניתן להותיר אוכלוסיות שלמות ללא הגנה רק משום שהשוק הפרטי אינו מוצא תמריץ כלכלי לפעול שם.

3. מהלך ממשלתי למיפוי מלא, יחד עם הרשויות המקומיות, של כל המבנים, חסרי המיגון הקיימים במדינה. ללא מיפוי — אין תכנון. ללא תכנון — אין ביצוע. 

4. בנייה מחדש של מבנים שנפגעו במלחמה חייבת לקבל עדיפות עליונה ולעבור במסלול מהיר ומדויק של התחדשות עירונית. הדיונים על מתווה הפיצוי באמצעות התחדשות עירונית של "עם כלביא" טרם הושלמו לפרטים, באופן שמותיר בעלים שנפגעו בפועל כבר 10 חודשים ללא מענה, וזאת עוד בטרם טיפלנו בנפגעי "שאגת הארי".

5. למצוא פתרונות יצירתיים למבנים שבהם ההתחדשות העירונית אינה מספקת מענה כלכלי — לרבות חיזוק מבנים קיימים, הוספת ממ"דים חיצוניים ופתרונות הנדסיים חדשניים שייתמכו בתקציב ממשלתי וייצרו היתכנות וכדאיות ליזמים לבצע.

הזכות למיגון אינה מותרות — היא חובה של הממשלה והמדינה כלפי כל תושב ישראל. בעת שהמדינה דורשת מאזרחיה לשרת בצבא, לשלם מיסים ולהישאר בארץ בטווח הטילים — היא מחויבת לספק להם הגנה מינימלית. 

לכן, התחדשות עירונית אינה רק הזדמנות נדל"נית לשיפור תשואה והצערת שכונות, ולא מדובר רק מנוע כלכלי — אלא ציווי ביטחון לאומי. בדיוק כמו שהמדינה משקיעה מיליארדים במערכות הגנה אווירית, כך עליה להשקיע בהגנה על האזרחים בבתיהם. על הממשלה, הכנסת, הרשויות המקומיות והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לטפל בסוגיה זו כבמצב חירום — בחקיקה מזורזת, בתקצוב הולם ובמדיניות תכנונית שמעדיפה שמירה חיי אדם על פני כל שיקול אחר. המחדל הזה ניתן לתיקון. 

הכותבת משמשת כשותפה-מנהלת במשרד עו"ד יהב ושות' המתמחה בייצוג דיירים ובעלי נכסים בפרוייקטים של התחדשות עירונית