תכנית המתאר המתעדכנת של תל אביב יפו תא/5500 לקראת אישור: מה השתנה בעיר תל אביב?

תא/5500 היא תכנית המתאר המתעדכנת של תל אביב יפו, אבל כדי להבין למה היא כל כך חשובה צריך להתחיל מהבסיס; זו המסגרת העליונה על פיה יוחלט בשנים הקרובות איפה לעודד יותר מגורים, איפה לחזק תעסוקה ומסחר, איפה להקשיח את הכללים, ואיך ייראו הפרויקטים החדשים בעיר. במילים פשוטות, תא/5500  מתווה  תנאים ואופי לעתידה של העיר תל אביב.

הסיבה שתא/5500 חשובה בנקודת זמן זאת  קשורה לעיתוי מעבר לחזון. התכנית כבר הופקדה ועדיין נמצאת בשלב ההתנגדויות, והמועד להגשת התנגדויות הוארך עד ל- 9 במאי. במקביל, העירייה כבר מציינת שתגיש גם התנגדות עצמית מטעמה, כדי להכניס שינויים שנולדו מאז שהתכנית אושרה בועדה המקומית  בשנת 2022. היזמים, הדיירים והמתכננים נמצאים כרגע בנקודה עדינה כי  התמונה כבר אינה תיאורטית, אבל גם עדיין אינה סופית. המשמעות לכל מי שבודק עסקה או מעריך שווי   היא שחייבים לעבוד עם כיוון ברור, אבל בלי להניח שכל פרט כבר נעול.

מה העיר מנסה לייצר  באמצעות תא/5500?

כשמקלפים את השפה התכנונית, רואים כיוון די ברור. העיר רוצה יותר ציפוף, אבל לא בכל מחיר;  היא רוצה יותר עתודות למגורים ולתעסוקה, יותר חיזוק לדרומה ולמזרחה של העיר, יותר התחדשות עירונית, יותר עירוב שימושים, ויותר תכנון שמבוסס על הליכה, תחבורה ציבורית ואופניים, ופחות על רכב פרטי כנקודת מוצא של כל פרויקט.

השאלות הראשונות – מבחינה פרקטית - האם הפרויקט 'יושב 'במקום שהעיר רוצה לקדם,  האם הפרויקט מחזק חזית מסחרית או פוגע בה, האם הפרויקט מייצר רחוב פעיל או עוד קיר אטום, האם הפרויקט מתאים למדיניות התחבורה והקיימות, והאם הוא יוכל לעבור רישוי בלי להסתבך בגל חדש של דרישות שלא תומחרו מראש.

מה כבר השתנה בפועל, עוד לפני שתא/5500 נכנסת סופית לתוקף

הנקודה החשובה ביותר היא שהעירייה כבר לא מחכה לאישור הסופי של תא/5500 כדי לשנות בפועל את כללי המשחק. לאחרונה אושרה מהדורה חדשה למדיניות תא/9144, פרק ההיתרים לתכנון בר קיימא; זה נשמע טכני, אבל בפועל מדובר במהלך משמעותי מאוד: העירייה איחדה, עדכנה והחליפה מסמכים קודמים בנושאי בנייה ירוקה, חניית אופניים, רכב דו גלגלי, עצים ובתי גידול. קרי -  מסלול ההיתר עצמו כבר נעשה קשוח יותר גם בלי שינוי דרמטי במפת הייעודים,.

המשמעות הראשונה קשורה – כמובן -  בעלויות. הרף עולה ל 65 נקודות במקום 50  בתוספת של 5 קומות ומעלה – מהלך שמחייב תוספת עבודה אמיתית למתכננים וליועצים, יותר תיאום, יותר בדיקות, יותר מפרטים, ולעיתים גם הרבה יותר זמן עד לקבלת ההיתר ועד לגמר הבצוע בפועך.

המשמעות השנייה היא שהדרישות הירוקות נכנסו עמוק לתוך תהליך הרישוי. העירייה דורשת כבר בפתיחת הבקשה למנות ממונה אחראי לבנייה ירוקה ולמערכות, ולהגיש אישור שלב מקדמי או מסמך מקביל. בהמשך - לצורך תעודת גמר - נדרש אישור סופי לעמידה בדרישות, לצד הצהרת הממונה. במילים אחרות, אי אפשר יותר להשאיר את נושא הקיימות למהלכים מתקדמים.

המשמעות השלישית נוגעת לחניה ולמערכות, קרי - לפי המדיניות החדשה, לכל מקום חניה צריך להכין תשתית לעמדת טעינה לרכב חשמלי. בבניין עם 20 מקומות חניה או יותר נדרשת גם מערכת לניהול עומסי טעינה. בנוסף, בפרויקטים מסוימים שנשענים על תכניות שקיבלו תוקף אחרי מאי 2023, הדרישה לחניית אופניים במגורים קפצה ל 2 מקומות חנית אופניים מוסדרת  לכל יחידת דיור וזה כבר משפיע ישירות על תכנון מרתפים, שטחי שירות, רמפות, מערכות חשמל, ועלויות הביצוע.

הביטוי כבר בשטח

העירייה בוחנת את איכות המפגש עם הרחוב, הרצף המסחרי,  הקשר בין המגדלים לחצרות הפנימיות כשברקע מרחפת השאלה אם הפרויקט מייצר מרחב עירוני טוב יותר. המשמעות הקרדינלית מתבטאת ביכולת של הארכיטקט  לשכנע שהפרויקט מיטיב גם במונחים עירוניים.

שינוי בטווחי תמהיל הדירות בעקבות תוספת שטחים מכוח תיקון 163 - טווחים שנדחפו כלפי מעלה ובפועל  שינוי רגולטורי שמתגלגל ישר לתוך תכנון הקומות, תמהיל המכירה והערכת השווי.

גם נגישות ומיגון  משנים את הכדאיות

דוגמה נוספת, פרקטית במיוחד, עולה מהודעות התכנון והבנייה שפורסמו באתר העירייה. באחת הבקשות שפורסמו נכללה הקלה בצפיפות של 20 אחוז, עלייה מ 32 ל 38 יחידות דיור, הקטנת שטח דירה מינימלי מ 70 ל 64, תוספת של יחידת דיור רביעית בקומה טיפוסית מעבר לשלוש המקוריות, תוספת שטחי שירות של 5% בשל שינוי תקני נגישות, ותוספת מ"ר  לכל יחידת דיור בשל שינוי תקני פיקוד העורף.

זו אינה הוראה עירונית אוטומטית שחלה באותה צורה על כל מגרש בעיר; זו בקשה קונקרטית שמראה מה כבר קורה עכשיו במסלול הרישוי: תקני נגישות ומיגון  יוצרים תוספת שטח, משנים תכנון, משפיעים על הצפיפות, ובסוף גם משנים את החשבון הכלכלי של הפרויקט.

ומה זה אומר על שמאות ועל עסקאות

מבחינת שמאות, אחד הלקחים החשובים קשור בחישוב ההשבחה, קרי - תמהיל טוב יותר, אבל גם עלויות מערכתיות כבדות יותר. לפעמים יש פוטנציאל תכנוני מבטיח, אבל הוא מגיע עם מרתפים מורכבים יותר, דרישות טעינה, חניית אופניים, נגישות, בנייה ירוקה, קוטר מחייב של שורשי העצים, שטחי חילחול -  כולם יחד שוחקים חלק מהשווי הנקי.

לכן, בעידן תא/5500, שמאות מחוייבת בתל אביב צריכה להפריד בין זכויות על הנייר לבין ערך שניתן לממש. יזם שיסתכל רק על כמות השטח הבנוי יפספס את התמונה. שמאי שיתעלם מעלויות ההתאמה החדשות יתן תמונה חלקית. וקבלן שלא יתמחר את שינויי המדיניות כבר בשלב ההצעה עלול לגלות שהרווח נשחק הרבה לפני העלייה לקרקע.

השורה התחתונה: יותר ירוק ויותר קשוב לרחוב

תא/5500 מהווה שינוי בשפה שבה תל אביב מדברת עם שוק הנדל"ן מעבר להיותה תכנית מתאר חדשה. נדרש תכנון מדויק כבר מהנקודה ההתחלתית – תכנון יותר מעורב שימושים, יותר קשוב לרחוב, יותר מחויב לתחבורה מקיימת, יותר ירוק, ועם סטנדרט גבוה יותר של נגישות ותפעול.

זה מחייב שינוי גישה למי שפועל בעיר: יזם צריך להכניס כבר עכשיו למודל את העלויות של המדיניות החדשה. שמאי צריך לעבור משמאות של פוטנציאל לשמאות של מימוש. ומי שיעשה את זה נכון, יבין שתא/5500 – מעבר להיותה מסמך תכנוני – היא מפת  הזדמנויות לשנים הקרובות.

הכותב הוא אדריכל שותף מייסד בגל מצליח אדריכלים (GMA)