משבר הנדל"ן: מלאי הדירות הלא מכורות בשיא, הקבלנים מתקשים להחזיר את הרוכשים

שוק הדיור הישראלי ממשיך לשדר סימני האטה משמעותיים גם בתחילת 2026, למרות מבצעי המימון האגרסיביים של הקבלנים והמשך תוכניות הסבסוד הממשלתיות. נתוני הלמ"ס לרבעון הראשון של השנה, מציגים תמונה מורכבת ומטרידה עבור הענף, בדומה לסקירת הכלכלן הראשי שהציג תמונה דומה.

מצד אחד עדיין נמכרות יותר מ־22 אלף דירות ברבעון, אך מאחורי המספרים מסתתרת חולשה ברורה בשוק הדירות החדשות, ירידה עקבית בביקושים האמיתיים ועלייה חריגה במלאי הדירות הלא מכורות. במקביל, שוק היד השנייה מתגלה כיציב יותר, כאשר רוכשים רבים מעדיפים דירות זמינות ומוחשיות על פני התחייבות ארוכת שנים לרכישת דירה חדשה מקבלן. הנתונים משקפים שוק שנמצא בנקודת מבחן קריטית, כאשר שאלת הריבית, יכולת המימון של הציבור והמשך מבצעי הקבלנים יהפכו לגורמים שיקבעו האם הענף יתייצב או ייכנס להאטה עמוקה יותר במהלך 2026.
 

עוד ירידה במכירת הדירות החדשות ברבעון

אחד הנתונים הבולטים בדוח הוא הירידה במכירת הדירות החדשות. ברבעון הראשון של השנה נמכרו כ־8,110 דירות חדשות בלבד, ירידה של 6.9% לעומת הרבעון הקודם וירידה של יותר מ־13% לעומת התקופה המקבילה ב־2025. גם לאחר ניכוי עונתיות נמשכת מגמת הירידה, מה שמעיד כי לא מדובר בתנודה זמנית בלבד. נתון נוסף שממחיש את חולשת השוק הוא העובדה שכמעט רבע מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי. כלומר, ללא תוכניות ממשלתיות, היקף המכירות של הקבלנים היה נמוך עוד יותר. המשמעות היא שהשוק הפרטי מתקשה כיום לייצר ביקושים בהיקפים שאפיינו את השנים הקודמות. סביבת הריבית הגבוהה, מגבלות המימון של בנק ישראל והחשש הכלכלי והביטחוני ממשיכים להשפיע על רוכשי הדירות, במיוחד על זוגות צעירים ומשקיעים.

סיכום חודש מרץ 2026

בחודש מרץ 26, נמכרו 7,250 דירות, מתוכן 37.5% הן דירות חדשות, כ-2,720 דירות. מתוך הדירות החדשות כ- 22.3% דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי. 62.5% מהדירות שנמכרו הן דירות יד שנייה, כ-4,530 דירות.

בחינת נתוני המגמה של סך הדירות שנמכרו מראה כי מחודש אוקטובר 2021 עד חודש אפריל 2023 נרשמה ירידה בקצב של 3.9% בממוצע בסך הדירות שנמכרו.
 

שוק היד השנייה נחלש, אך עדיין מוביל בעסקאות

למרות שמרבית העסקאות בשוק עדיין מתבצעות בדירות יד שנייה, גם פלח שוק זה מתחיל להראות סימני עייפות. מתוך כלל העסקאות ברבעון הראשון, כ־14,240 דירות היו דירות יד שנייה, שהיוו כמעט שני שלישים מכלל המכירות. אמנם לעומת הרבעון הקודם נרשמה עלייה מסוימת במספר העסקאות, אך בניכוי עונתיות מדובר למעשה בירידה בפעילות. גם ביחס לרבעון הראשון של 2025 נרשמה ירידה של יותר מ־8% במכירות היד השנייה. הנתונים הללו חשובים במיוחד משום ששוק היד השנייה נחשב בדרך כלל לגמיש יותר ופחות תלוי במבצעי מימון של קבלנים. לכן, כאשר גם שוק זה נחלש, מדובר באיתות לכך שההאטה רחבה יותר ומשקפת זהירות כללית של הציבור. נראה כי משקי הבית מתקשים כיום לקבל החלטות רכישה משמעותיות, הן בשל יוקר המימון והן בשל אי הוודאות במשק הישראלי.

נזכיר כי מול היתרון לכאורה במימון רכישת דירה חדשה, ופריסת המשכנתא לפי קצב הבנייה, ברכישת דירה יד שנייה, המימון הנידרש הוא מיידי או בטווח קצר.

כמעט 3 שנים חודשי היצע

אולי הנתון המדאיג ביותר בדוח הלמ"ס הוא היקף הדירות החדשות שנותרו למכירה. בסוף מרץ 2026 עמד מלאי הדירות החדשות הלא מכורות על כ־85,310 דירות, כאשר מספר חודשי ההיצע הגיע ל־32 חודשים. במילים אחרות, בקצב המכירות הנוכחי יידרשו כמעט שלוש שנים כדי למכור את כל מלאי הדירות הקיים בשוק. מדובר ברמה גבוהה מאוד שמעידה על עודף היצע משמעותי ביחס לביקושים הנוכחיים. לפי נתוני הלמ"ס, מאז אפריל 2022 נרשמה עלייה עקבית במלאי הדירות הלא מכורות, ורק ברבעון הראשון של 2026 מתחילים להופיע סימני התייצבות מסוימים. עם זאת, בלמ"ס מדגישים כי מוקדם עדיין להכריז על שינוי מגמה. הנתונים האלו יוצרים לחץ משמעותי על הקבלנים, במיוחד באזורי הביקוש שבהם נבנו פרויקטים גדולים בהיקפים עצומים בשנים האחרונות.
 

איפה לחפש דירה חדשה בהזדמנות?

התקופה הנוכחית היא תקופה אידיאלית לאיתור הזדמנויות,  לנוכח מצוקת הקבלנים.

בערים הגדולות המונות יותר מ-100 אלף תושבים, מובילה תל אביב-יפו עם כ-10,540 דירות שנותרו למכירה ואחריה ירושלים עם כ-10,370 דירות שנותרו למכירה (תרשים 5).

מבין הערים שאינן נמנות על הערים הגדולות, הערים המובילות במספר הדירות החדשות שנותרו למכירה הן: לוד (3,160), קריית גת (1,930), באר יעקב (1,630), רעננה (1,530), רמת השרון (1,480), יהוד-מונוסון (1,420), נתיבות (1,170), קריית אונו (1,100), אופקים (1,060), טבריה (1,030).