דעה: האם מדד הדיור רלוונטי?

לאחרונה הוציאה מועצת השמאים, בשם משרד המשפטים, מכתב תלונה חריף כנגד רשות המיסים, בו טענה כי הרשות מפגרת, לעיתים קרובות אף בחודשים שלמים, בדיווח על עסקאות נדל"ן, עובדה שגורמת לבלבול והטעיה הן של מקבלי ההחלטות והן של הציבור הרחב, במגמות השוק.

מכתב זה אינו מפתיע כלל ועיקר. זה מכבר היו פרסומים על השגות, לעיתים אף רשות, אודות שיטת החישוב של מדד הדיור על ידי השלכה המרכזית לסטטיסטיקה ועל כך שלעיתים קרובות לא רק שאיננה מדויקת, אלא טף גורמת להטיה בקבלת ההחלטות ואף משפיעה לכאן או לכאן על ציבור הרוכשים.

בצירוף מקרים דוגמא טובה לכך שהיה בפרסום שהיה בדיוק באותו יום בו פורסם מכתב מועצת השמאים ובו נטען כי ברבעון פברואר-אפריל הייתה ירידה של כ-15 אחוזים במכירת דירות לעומת הרבעון הקודם ובניכוי עונתי מדובר בירידה ממש מתונה של כ-4 אחוזים.

מיד כשעודכנתי בנתונים אלה, תהיתי אם אכן מדובר בירידה כה מתונה, ובמיוחד כשרבעון זה כולל בתוכן כחודשיים וחצי בקירוב (!) של המתנה מתוחה (פברואר) ושל מלחמת שאגת ערי (מרץ עד 8 באפריל). האם אכן נמכרו באותו רבעון יותר מ-20 אלף דירות, מתוכן יותר מ-8000 דירות חדשות? אם כן, אכן מדובר בירידה ממש זניחה ובמימוש יוצא דופן של ביקושים כבושים, על אף ולמרות תקופת הממתנה המאוד מתוחה ומלחמה בה ספגה מדינת ישראל מאות רבות של טילים.

ישאלו האפיקורוסים: גם אם זה נכון ונתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והאוצר הינם לא מדויקים, האם יש לכך בכלל חשיבות מבחינת האסטרטגיה של מקבלי ההחלטות במדיניות הדיור ושל החלטת הקונים הפוטנציאלים האם לממש או לא לממש את ההחלטה לרכוש דירה ולרדת מהגדר ומתי בדיוק הזמן הנכון לעשות זאת?

ובכן, לטעמי אין מדובר כאן בטעות סטטיסטית גרידא, אלא בנתון המתפרסם באופן קבוע ב-15 לחודש וכל עם ישראל, תרתי משמע, ממתין בנשימה עצורה לפרסום, כמו גם קברניטי שוק הדיור.

אז הגיע הזמן לעשות בדק בית עמוק הן בנתוני חישוב המדד ולבדוק בו זמנית האם אכן תלונת מועצת השמאים הינה נכונה. ככלות הכול, אסור שקבלת ההחלטות בשוק הדיור תהיה מבוססת על חוסר אמון, קל וחומר בתקופה המאתגרת בה אנו מצויים כיום!

כותב המאמר עו"ד עידו שחם הוא שמאי מקרקעין מומחה למיסוי נדל"ן והתחדשות עירונית