הדילמה הקריטית של בנינים לשימור

מה שקרה לאחרונה בבניין באוהאוס ברחוב פינסקר שבלב תל אביב, ממחיש הלכה למעשה את הדילמה של עתיד הבניינים לשימור.

ובכן, אותו בניין לשימור מחמיר נפגע קשות, מה שדרש מדייריו להקצות סכום נכבד של כ-600 אלף שקלים לדירה וכמה וכמה מיליונים לבניין כולו, ה על מנת לשקם במיוחד את חזיתו שנפגעה.

רק לאחר תהליך ארוך מול מס רכוש, שסירב לאשר את הסכומים היותר גבוהים שדרשו בניינים סמוכים שנפגעו אף הם קשו, התרצו פקידי מס רכוש ושיקום הבניין יצא לדרך.

מה משעניין בסיפור הזה איננו רק היוזמה של הדיירים מול פקידי מס רכוש, אלא בעיקר העובדה שהינו יוצא דופן לעומת מאות בניינים לשימור שנפגעו במהלך שני הסבבים מול איראן, ורובם המכריע לא שוקם כלל.

בתל אביב ישנם על פי ההערכה יותר מ-2000 בניינים לשימור, כמחציתם מוגדרים כ"שימור מחמיר", כלומר בניינים שלא ניתן לגעת כהוא זה במעטפת החיצונית שלהם.

בניינים אלה זיכו בין היתר את תל אביב על ידי אונסקו בתואר "עיר לבנה" ונחשבים כסיור חובה לכל תייר. גם ערכן של הדירות שבהן עלה ביחס לדירות בבניינים מן השורה.

אולם, וזה אולם גדול, באופן פרדוקסלי הפכו מאות רבות של בניינים אלה לחרב פיפיות בעקבות שני הסבבים האחרונים מול איראן.

סיבה אחת לכך הינה העובדה שבכולם לא הותקנו ממדים, זאת בשל התקנות המחמירות, כך שהדיירים שבהם נותרו חסי הגנה בפני מתקפות הטילים.

סיבה שנייה, הליך השיקום שלהם בעקבות מתקפות הטילים הינו מורכב, בעייתי ויקר בהרבה לעומת בניינים אחרים, שאת חלקם הגדול ניתן להרוס או לשקם בעלויות מופחתות בהרבה.

סיבה שלישית, בשונה מיתר הבניינים שבהם אפשר גם לבצע התחדשות עירונית ולהקים, למשל, מגדלים גבוהים במקום הבניינים הנמוכים הישנים, גם כאן לא ניתן לעשות דבר וחצי דבר.

ובכן, מבלי לזלזל בחשיבותם ההיסטורית של הבניינים לשימור, אני תוהה אם לא הגיע הזמן לשקול מחדש את מדיניות השימור המחמירה?

אחת, האם העירית תל אביב תוכל לעמוד במצב בו בניינים רבים יתקלו במסכת קשיים בלית אפשרית בתהליך השיקום?

שתיים, יתרה מכך: איך תוכל העיריה למגן אלפי בתי אב, זאת כאשר קיים איסור מוחלט להתקין בבניינים אלה ממדים?

שלוש, והאם לא תהיה כאן החמצה היסטורית למצות את זכויות הבנייה באזור בו ערכי הקרקע הינם מהגבוהים ביותר הארץ(!) ובכך להספיד סכומי עתק, הן לעירייה והן למדינה?

ההוכחה לאבסורד הזה הינה בעובדה שאם עד למבצע עם כלביא מחירי הדירות הממוצעים בבניינים לשימור היו גבוהים בעשרות רבות של אחוזים לעומת דירות בבניינים רגילים, הרי שכת המצב התהפך ומחיריהן נמוכים יותר עד כדי כמעט חוסר יכולת למכור אותן.

חומר למחשבה למקבלי ההחלטות.

כותב המאמר עו"ד עידו שחם הוא שמאי מקרקעין מומחה למיסוי נדל"ן והתחדשות עירונית