מעלים לכם בשכירות? אולי כדאי לשקול קניית נכס

השנים האחרונות היו רוויות בעליות מחירים ושחיקה באיכות החיים בקרב צעירים בארץ, כך שעבור זוגות רבים המחזיקים בהון עצמי ראשוני, דווקא נקודת השבירה הזו יכולה להוות טריגר שמניע לקבלת החלטה אסטרטגית: מעבר משוק תנודתי של שכירות לבעלות על נכס. גלי אפל קסטל , מנכ"לית סוכנות הנדל"ן "דיור פלוס" תסביר כיצד הופכים תסכול מתמשך לעסקה נדל"נית מחושבת. 

מדי שנה, עם תחילת עונת המעברים, מתרחש בשוק השכירות בישראל תהליך מוכר בו עשרות אלפי משקי בית מוצאים את עצמם מול דרישות להעלאת שכר הדירה, לצד שחיקה מתמשכת בתחזוקת הנכסים. הפער בין המחירים שרק הולכים ועולים לבין התמורה בשטח, שמתבטאת לא פעם בתשתיות לקויות ובחוסר נכונות של בעלי דירות להשקיע בנכס- יוצר מניע פסיכולוגי וכלכלי שעשוי לשכנע בעלי הון עצמי לעבור לשלב הבא.

אותה נקודת חיכוך משמשת כטריגר עבור משקי בית בעלי יכולת גיוס הון עצמי ראשוני. למעשה גוברת ההבנה כי תשלום מאמיר של דמי שכירות משקף אובדן תשואה מתמשך, ואם ייעלו את תזרים המזומנים החודשי מתשלום שכר דירה להחזר משכנתא- הדבר ישתלם בעתיד ויהפוך הוצאה "אבודה" ליציבות פיננסית. 

עם זאת, יש לשים לב כי מעבר מתוך תסכול נקודתי לשוק הרכישה עלול להוביל לטעויות קריטיות בעסקה הגדולה בחייכם. כדי להבטיח מעבר מוצלח מסטטוס שוכר לבעל נכס, יש לפעול לפי עקרונות תכנון סדורים.

ראשית, יש לנהל סיכונים ותקציב תוך הסתכלות על "עלות העסקה הכוללת". המלצתי היא לתכנן מתווה מימון כולל המביא בחשבון את מעטפת ההוצאות הכוללת כמו שכר טרחת עורך דין, יועץ משכנתאות, שמאי מקרקעין, תיווך, חבות במס רכישה אם קיימת ועלויות שיפוץ והובלה. יש להזהר מלקחת בחשבון את מחיר הנכס הנקוב בחוזה בלבד. 

שנית, אין להתפשר באופן נרחב על פרמטרים חשובים מתוך דחף "לברוח" מהדירה השכורה הנוכחית. הפרקטיקה הנכונה היא להגדיר רשימת קריטריונים קשיחה שנוגעת למיקום, נגישות ותקציב גג. לצד רשימה זו, יש לקחת בחשבון שינויים גמישים שיש לעשות בהתאם לתנאי השוק כמו למשל לקחת בחשבון כי לא בהכרח תהיה מעלית בבניין בו שוכן הנכס, מיקום בקומה גבוהה או נכס הדורש שידרוג קל. 

כמו כן, אין להסתנוור מקוסמטיקה למראית עין של נכס שעבר מתיחת פנים שטחית- יש לבצע בדיקה יסודית ומעמיקה לתשתיות הליבה של הנכס כמו למשל במערכות האינסטלציה והאיטום, בדיקת לחץ מים, לוח חשמל, סימני רטיבות כלואים והמצב הכולל של הבניין. המטרה היא למנוע מצב שבו ליקויי התחזוקה מבית השכירות ילוו אתכם גם בנכס בבעלותכם.

וטיפ אחרון- אין לקבוע החזר משכנתא חודשי המתבסס על תחזיות אופטימיות לגידול עתידי בהכנסות! 
המלצתי היא להתאים את המשכנתא באופן מחושב לתזרים הפנוי של משק הבית, תוך שמירה על יחס החזר סביר שמבטיח עמידות גם בתקופות של זעזועים כלכליים. תכנון המסלולים חייב לכלול תחנות יציאה ונקודות פירעון מוקדם לשמירה על גמישות פיננסית לאורך כל תקופת המשכנתא.

בשורה התחתונה,  התסכול מעונת החוזים בשוק השכירות הוא מנוע צמיחה חזק, אך אסור שינהל את קבלת ההחלטות בביצוע עסקה. ניצול מושכל של ההון העצמי, לצד בדיקות קפדניות ותכנון מימון אחראי, יבטיחו כי הצעד הבא שלכם יוביל לרכישת נכס יציב- ולא לעוד פשרה שנולדה מתוך לחץ.