ברבעון השני נמשכה ההתאוששות בשוק הנדל"ן. מספר העסקאות רשם גידול של כ-9% בהשוואה לרבעון הקודם וגידול של כ- 12% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

אגף כלכלה והכנסות המדינה פרסם סקירת

נדל"ן למגורים לרבעון שני לשנת 2012

עיקרי הממצאים

·        ברבעון השני נמשכה ההתאוששות בשוק הנדל"ן. מספר העסקאות רשם גידול של כ-9% בהשוואה לרבעון הקודם וגידול של כ- 12% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

·        רכישת דירות ע"י זוגות צעירים[1] רשמה עליה של 19% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, שיעור גידול גבוה משמעותית בהשוואה לזה שנרשם בקרב משפרי הדיור והמשקיעים.

·        אזור ירושלים בולט עם עליה חדה במספר העסקאות, זאת בעיקר הודות לשיווק רחב היקף של דירות חדשות בבית שמש. מנגד, שיעור עליה מתון במספר העסקאות נרשם באזור ת"א, אשר התרכז כולו בדירות יד שניה, בעיקר עקב גידול בפעילות המשקיעים.

·        לראשונה מאז 2009 נרשמה עליה רצופה במשך שני רבעונים ברכישת דירות להשקעה. רמות השכר של המשקיעים ברבעון השני היו גבוהות מאשר אלו של המשקיעים ברבעונים הקודמים, אולם חרף עובדה זו שיעור המשקיעים בעלי יותר מדירה אחת להשקעה ירד משמעותית. ביטול החקיקה המחמירה בתנאי הפטור ממס שבח החל מ-2013 עשויה לתמרץ חזרתם של המשקיעים ה"כבדים" לשוק.

·        בשלושה אזורים: ת"א, המרכז והשפלה, רמת המחירים של הדירות הנרכשות ע"י זוגות צעירים דומה לאלו הנרכשות ע"י משקיעים. יחד עם זאת, רק באזור ת"א משקל המשקיעים בסך העסקאות באזור גבוה ודומה ברמתו למשקל הזוגות הצעירים. מנגד, באזורי חיפה וב"ש, בהן משקל המשקיעים ברכישות גבוה, הדירות הנרכשות ע"י משקיעים מתאפיינות ברמות מחיר נמוכות משמעותית מאלו שרוכשים הזוגות הצעירים.

·        באזור המרכז בולטת עליה חדה ברכישת דירות יד שניה, ובמקביל ירידה ברכישת דירות חדשות. יתכן ופערי המחיר הגבוהים בין שני סוגי נכסים אלו באזור המרכז תורמים לתחלופה הגבוהה ביניהם, זאת על רקע הקשחת תנאי המימון למשכנתאות.

·        מחירי הדירות החדשות הוסיפו לרדת ברבעון השני, אם כי בשיעור מתון יחסית של 0.8%, בהשוואה לרבעון הקודם. באזור המרכז נרשמה ירידה בשיעור מינורי של 0.1% ומנגד באזור השרון ובאזור השפלה הגיע שיעור הירידה ל-1.2%.

·        משקל תושבי החוץ בסך העסקאות ירד בשלושת הרבעונים האחרונים, משיעור של 4.8% ברבעון השלישי אשתקד לשיעור של 3.3% ברבעון השני. כ-36% מהדירות שרכשו תושבי החוץ התרכז בירושלים, השיעור הגבוה ביותר מאז שנת 2002.

ברבעון השני נרשמה עליה של כ-12% במספר העסקאות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד,

זאת לאחר ארבעה רבעונים רצופים של ירידות.

ברבעון השני של 2012 נמכרו כ-24.5 אלפי דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2011. בהשוואה לרבעון הקודם נרשמה עליה של קרוב ל-9%, בהמשך לעליה של 20% שנרשמה ברבעון הראשון (בהשוואה לרבעון הרביעי), אם כי שיעור העלייה ברבעון הראשון מוטה כלפי מעלה בשל החגים שחלו ברבעון האחרון של 2011. בהשוואה לרבעון השני של 2011 מגיע שיעור העלייה לכ-12%.

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ירושלים עם גידול של כ-19%, הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. את הגידול בעסקאות באזור זה הוביל פלח השוק של הדירות החדשות, כאשר סך הדירות החדשות שנמכרו באזור הגיע ל-807 דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2009, המהווה גידול של 54% בהשוואה לרבעון הקודם. כפי שיפורט בהמשך, הגידול ברכישת דירות חדשות באזור זה התרכז רובו ככולו בבית שמש (השייכת לאזור מיסוי מקרקעין ירושלים).

על רקע הגידול החד בעסקאות באזור ירושלים, בולט אזור ת"א עם שיעור העלייה המתון ביותר בהשוואה ארצית, כאשר בפלח השוק של הדירות החדשות אף נרשמה ירידה במספר העסקאות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. יש לציין עוד כי בפלח השוק של דירות יד שניה, אשר רשם עליה הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, הגידול נובע מעליה בפעילות המשקיעים באזור, בעוד רכישת דירות למגורים נותרה ללא שינוי בהשוואה לרבעון הקודם ואף רשמה ירידה של 13% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

גרף 1

עליה חדה של כ-19% ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים ברבעון השני של 2012 בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, שיעור עליה גבוה משמעותית בהשוואה לשני פלחי השוק האחרים (משפרי דיור ומשקיעים).

אזור ירושלים הוביל את הגידול ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים, אולם העלייה, בשיעור של כ-30%, התרכזה בבית שמש, על רקע שיווק רחב היקף של דירות חדשות.

ברבעון השני של 2012 נרכשו כ-10.2 אלפי דירות ע"י זוגות צעירים, גידול של כ-19% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. יש לציין כי זהו הרבעון הראשון מזה חמישה רבעונים בו רמת הרכישות של הזוגות הצעירים גבוהה מהרמה ברבעון המקביל שנה קודם לכן. כמו-כן, זהו שיעור עליה הגבוה משמעותית מזה שנרשם בשני פלחי השוק האחרים: משפרי הדיור (גידול של 9%) והמשקיעים (גידול של 4%). בהשוואה לרבעון הקודם ניכרת התמתנות בקצב הגידול ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים – גידול של 8% זאת לאחר עליה של 19% ברבעון הראשון (לעומת הרבעון הקודם), עליה שנרשמה לאחר ארבעה רבעונים רצופים של ירידות.

גרף 2

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ירושלים עם גידול חד של 31% במספר הדירות שרכשו זוגות צעירים ברבעון השני של השנה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, ועליה של 26% בהשוואה לרבעון הקודם. משקל הזוגות הצעירים בסך העסקאות באזור זה ברבעון השני של השנה הגיע ל-47%, השיעור הגבוה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2010. יחד עם זאת יש לציין כי הגידול ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים באזור זה התרכז בבית-שמש, בעוד בעיר ירושלים עצמה כמעט לא חל שינוי במספר הרכישות של זוגות צעירים. הגידול ברכישות זוגות הצעירים בבית שמש חל על רקע שיווק מוגבר של דירות חדשות: מספר הדירות החדשות שנרכשו ע"י זוגות צעירים בבית שמש ברבעון השני היה גבוה פי 3.6 מאשר ברבעון הקודם, בעוד רכישת דירות יד שניה ע"י זוגות צעירים בעיר נותרה ללא שינוי. יש לציין כי מחירי הדירות החדשות הנרכשות ע"י זוגות צעירים בבית שמש הינם נמוכים יחסית.  כך למשל, מחירה הממוצע של דירה חדשה שרכש זוג צעיר בעיר זו ברבעון השני עמד על 884 אלף ₪ והמחיר החציוני עמד על 748 אלף ₪.

אזור נוסף אשר נרשמה בו עליה משמעותית ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים ברבעון השני הוא אזור באר-שבע, כאשר העליה מגיעה ל-20%, הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. גם באזור זה בולט במיוחד גידול ברכישת דירות חדשות ע"י זוגות צעירים, כאשר בהשוואה לרבעון הקודם מגיעה העליה לכ-50%. לשם השוואה, רכישת דירות יד שניה ע"י זוגות צעירים באזור זה רשמה עליה של 14% בלבד.

בדומה לבית שמש שהוזכרה לעיל, גם באזור ב"ש מחירי הדירות החדשות הנרכשות ע"י זוגות צעירים מתאפיינים ברמות מחירים נמוכות יחסית, כך למשל, מחירה הממוצע של דירה חדשה שנרכשה ע"י זוג צעיר באשקלון (השייכת לאזור ב"ש) עמד על 889 אלפי ₪ (בדומה למחיר החציוני בעיר זו).  ניתן להניח כי רמות המחירים הנמוכות בשני אזורים אלו (בית שמש ואזור הדרום) היו בין הגורמים שתרמו לגידול ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים באזורים אלו, חרף החמרת תנאי המימון למשכנתאות, שיש בהם כדי להגביל במיוחד את יכולתם של הזוגות הצעירים לרכוש דירה.

בשלושה אזורים, ת"א, המרכז והשפלה, רמת המחירים של הדירות הנרכשות ע"י זוגות צעירים דומה לאלו הנרכשות ע"י משקיעים. יחד עם זאת, רק באזור ת"א משקל המשקיעים בסך העסקאות באזור גבוה ודומה ברמתו למשקל הזוגות הצעירים.

מחירה החציוני של דירה שנרכשה ע"י זוגות צעירים ברבעון השני של 2012 עמד על 885 אלף ₪ ומחירה הממוצע עמד על  1.01 מלש"ח. רמות  מחירים אלו נמוכות משמעותית, בשיעורים  של 29% ו-25%, בהתאמה, בהשוואה לרמת המחירים של דירות הנרכשות ע"י משפרי דיור. מנגד, בהשוואה לרמת המחירים של דירות הנרכשות ע"י משקיעים, פערי המחיר בין הזוגות הצעירים למשקיעים נמוכים משמעותית ועומדים ברמה הארצית על פער שלילי של  3.5% ברמת המחיר הממוצע ועל פער חיובי של 10.6% ברמת המחיר החציונית. יחד עם זאת קיימת שונות גבוהה בין האזורים השונים, כאשר רק בשלושה אזורים, ת"א, המרכז והשפלה, רמות המחירים של הדירות אשר רוכשים משקיעים קרובות לאלו שרוכשים זוגות צעירים ולפיכך ניתן לטעון ששתי אוכלוסיות אלו מתחרות על מאגר דומה של דירות באותם אזורים. בגרף 3 ובגרף 4 מוצגים מחירי הדירות הממוצעים והחציוניים של דירות שרכשו זוגות צעירים לעומת משקיעים, לפי פילוח גיאוגרפי.

גרף 3

גרף 4

הממצאים מלמדים כי אזור חיפה ואזור ב"ש, שני האזורים הבולטים ביותר בפעילות המשקיעים, מתאפיינים בפערי מחיר משמעותיים בין הדירות שרוכשים הזוגות הצעירים לבין הדירות שרוכשים משקיעים, הבולטים במיוחד ברמות המחיר החציוני. כך למשל, מחירה החציוני של דירה שרכש משקיע באזור ב"ש עמד על 450 אלף ₪, נמוך בקרוב ל-30% ממחירה החציוני של דירה שרכש זוג צעיר באזור זה. האזורים בהם מחירי הדירות שרוכשים משקיעים דומות לאלו שרוכשים הזוגות הצעירים הם אזור ת"א, המרכז והשפלה. יחד עם זאת, באזור המרכז ובאזור השפלה משקל המשקיעים בסך הרכישות נמוך יחסית ועומד על כ-19% (בעוד משקל הזוגות הצעירים ברכישות בשני אזרים אלו עומד על כ-43% מסך הרכישות. היתרה-רכישות של משפרי דיור). אזור ת"א הינו האזור היחידי בו גם רמת המחירים של הדירות הנרכשות ע"י משקיעים דומה לזו של הזוגות הצעירים וגם משקל המשקיעים בסך העסקאות באזור הינו משמעותי ודומה למשקלם של הזוגות הצעירים. אולם, כפי שמתואר בגרף 5, משקל המשקיעים באזור זה ירד בשיעור חד בשנתיים האחרונות, משיעור של 51% ברבעון הראשון של 2010 לשיעור של 37% ברבעון השני של 2012. את מקומם של המשקיעים באזור זה תפסו משפרי הדיור (גידול כמותי של 51%, בין הרבעון השני של 2012 לרבעון הראשון ב-2010) והזוגות הצעירים (גידול של 15%).

גרף 5

ברבעון השני נרשמה עליה מתונה ברכישת דירות להשקעה. לראשונה מזה חמישה רבעונים של ירידות חדות, רכישות המשקיעים ברבעון היו גבוהות מהרמה המקבילה בשנה הקודמת.

משקל המשקיעים בשוק התייצב על 23%.

משקל המשקיעים ברבעון השני שלא הייתה בבעלותם דירה נוספת להשקעה קודם לכן,

נמוך יותר בהשוואה לרבעונים הקודמים, למרות שהם מתאפיינים בשכר גבוה יותר.

יתכן ותרם לכך שינוי החקיקה שאמור היה להיכנס לתוקף בתחילת 2013.

ביטול שינוי החקיקה עשוי לתמרץ חזרתם של המשקיעים ה"כבדים" לשוק.

ברבעון השני של 2012 נרכשו כ-5.5 אלפי דירות ע"י משקיעים, עליה של 5.7% לעומת הרבעון הקודם ועליה של קרוב ל-4% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. אף שמדובר בשיעורי עליה מתונים יש לציין כי זהו הרבעון הראשון, לאחר חמישה רבעונים רצופים של ירידות חדות,  בו רמת הרכישות של המשקיעים גבוהה בהשוואה לרבעון המקביל בשנה הקודמת. כמו כן, לראשונה מאז 2009, נרשמה עליה ברכישת דירות להשקעה במשך שני רבעונים רצופים. ניתן להניח כי לחזרה של המשקיעים לשוק הנדל"ן בחודשים האחרונים תרמה הירידה בריבית הריאלית של בנק ישראל, זאת לאחר עליה רצופה ברמתה החל מהרבעון השלישי של 2009 ועד לרבעון האחרון של 2011.

גרף 6

כשיעור מסך העסקאות התייצב משקל המשקיעים בשני הרבעונים האחרונים סביב שיעור של 23%, בהמשך לירידה שחלה בפרמטר זה מאז הרבעון האחרון של 2010, בו הגיע משקל המשקיעים לשיעור של למעלה מ-31%, על רקע הקדמת רכישות של משקיעים טרם כניסתם לתוקף של שיעורי המס הגבוהים יותר על דירה "נוספת".

גרף 7

השכר הממוצע של מי שרכשו דירה להשקעה ברבעון השני של 2012 עמד על 17.3 אלף ₪ (ברוטו לחודש, ליחיד), גבוה בכ-4% משכר רוכשי דירה להשקעה ברבעון הראשון, אולם עדיין נמוך ב-11% בהשוואה לרמות השיא בשכר הרוכשים שנרשמו ברבעון האחרון של 2010. בהקשר זה יש לציין כי ברבעון האחרון של 2010, הגיעה רמת הרכישות של המשקיעים לרמתה הגבוהה ביותר, על רקע הקדמת רכישות של משקיעים קודם כניסתם לתוקף של שיעורי המס הגבוהים יותר על דירה "נוספת" בתחילת 2011. העובדה שאותו הרבעון התאפיין גם ברמות שכר גבוהות מאד של הרוכשים  יש בה כדי לרמז על הרגישות הגבוהה של בעלי ההכנסות הגבוהות לשיעורי המס.

בגרף 8 מטה מתוארת התפתחות הרכישות של המשקיעים מאז שנת 2009 במקביל לרמות השכר הממוצע של רוכשי הדירות להשקעה באותה תקופה. ניתן לראות כי קיים מתאם חיובי בין שתי הסדרות. דהיינו, כאשר רמת הרכישות של המשקיעים עולה, במקביל נרשמת עליה ברמות השכר של המשקיעים (בהשוואה לרמות השכר של מי שקנו דירה להשקעה בתקופה הקודמת), ולהיפך. כך, כאשר רכישות המשקיעים הגיעו לשפל של 4.7 אלפי דירות בלבד ברבעון האחרון של 2011, השכר הממוצע של המשקיעים באותו הרבעון הגיע לרמתו הנמוכה ביותר בתקופה הנסקרת.

גרף 8

דווקא על רקע העובדה שבשני הרבעונים האחרונים נכנסו משקיעים בעלי רמות שכר גבוהות יותר לשוק, מפתיעה לכאורה העובדה לפיה ירד בצורה משמעותית משקל המשקיעים המחזיקים כבר לפחות בדירה אחת נוספת להשקעה (מעבר לדירה שרכשו להשקעה ב-2012). כך, בעוד ברבעון האחרון של 2011, כ-17% ממי שרכשו דירה להשקעה החזיקו לפחות בדירה נוספת להשקעה עוד קודם לכן, ירד שיעור זה ל-12% בלבד ברבעון השני של 2012. אחד ההסברים האפשריים לכך הינו החשש של אותם משקיעים ל"היתקע" עם מספר דירות להשקעה כאשר בתחילת 2013 צפויה היתה להיכנס לתוקף התקנה לפיה מי שבבעלותו לפחות דירה "נוספת" אחת יאלץ להמתין 8 שנים בין מכירת דירה אחת לאחרת (זאת במקום המתנה של 4 שנים כיום). אם אכן כך הדבר, בהינתן כל הגורמים האחרים קבועים, ניתן לצפות לחזרתם של המשקיעים ה"כבדים" לשוק הנדל"ן, לאור העובדה שבמהלך אוגוסט הוחלט להחזיר את תקופת ההמתנה בין מכירה למכירה ל-4 שנים.

ברבעון השני של 2012 נרשמה עליה במספר העסקאות בדירות יד שניה, הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, זאת לראשונה מאז הרבעון הרביעי של 2010.

מאז השפל בעסקאות שנרשם ברבעון האחרון של 2011, עלתה מכירת דירות יד שניה בשיעור מצטבר של כ-25%. מי שהובילו את ההתאוששות בכמות העסקאות היו המשקיעים, במיוחד באזור ת"א.

ברבעון השני של 2012 נמכרו כ-18.9 אלפי דירות יד שניה, הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2011. בהשוואה לרבעון השני ב-2011 נרשמה עליה של כ-11% במספר העסקאות ואילו בהשוואה לרבעון הקודם מסתכם הגידול בכ-8%. מאז הרבעון האחרון של 2011, בו נרשמה רמה נמוכה במיוחד בעסקאות בדירות יד שניה (הרמה הנמוכה ביותר מאז השפל שנרשם ברבעון האחרון של 2008, על רקע פרוץ המשבר העולמי), נרשמה עליה מצטברת של כ-25% במספר העסקאות, זאת לאחר ירידה חדה ורצופה בשיעור מצטבר של 30% בין הרבעון האחרון של 2011 לבין הרבעון האחרון של 2010. בפילוח בין דירות שנרכשו ע"י משקיעים לבין דירות שנרכשו למגורים נמצא כי  מי שהובילו את ההתאוששות בעסקאות מאז השפל שנרשם ברבעון האחרון של 2011, כמו גם מי שהובילו את הירידה החדה בעסקאות במהלך 2011 היו המשקיעים. כך, בין הרבעון האחרון של 2011 לרבעון האחרון של 2010 ירד מספר דירות יד שניה שרכשו משקיעים ב-40% (לעומת ירידה של 24% ברכישת דירות למגורים). מאז  הרבעון האחרון של 2011 זינק מספר דירות יד שניה שרכשו משקיעים ב-33%, גבוה ב-10 נקודות אחוז מהגידול ברכישת דירות למגורים באותה התקופה.

גרף 9

אזור המרכז (לא כולל ת"א) הוביל את הגידול במספר העסקאות ברבעון השני, עם שיעור גידול כפול מזה שנרשם ברמה הארצית, הן בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד והן בהשוואה לרבעון הקודם. סך דירות יד שניה שנמכרו ברבעון עמד על 2.8 אלפי דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2009. הגידול בעסקאות דירות יד שניה באזור המרכז בולט במיוחד על רקע ירידה ברכישות דירות חדשות אשר החלה כבר ב-2011, כאשר יתכן ופערי המחיר הגבוהים בין דירות חדשות לדירות יד שניה באזור זה (ראה גרף 13 בהמשך), בצירוף הקשחת תנאי המימון למשכנתאות פעלו לתחלופה גבוהה בין דירות חדשות לדירות יד שניה באזור זה. 

גרף 10

באזור ת"א התייצב מספר העסקאות בדירות יד שניה על קרוב לאלפיים עסקאות, גבוה בכ-15% מרמת השפל שנרשמה ברבעון האחרון של 2011. יחד עם זאת, ניתוח הממצאים מלמד כי ההתאוששות ברכישת דירות יד שניה באזור ת"א במחצית הראשונה של 2012 מתרכזת כולה בפלח השוק של המשקיעים, כאשר מספר דירות יד שניה שנרכשו להשקעה באזור זה עלה ב-13% בהשוואה לרבעון האחרון של 2011, בעוד רכישת דירות למגורים הוסיפה לרדת, ב--2%. יש לציין כי רכישת דירות למגורים באזור ת"א יורדת ברציפות מאז הרבעון השני של 2011 בשיעור מצטבר של כ-18%. מנגד, רכישת דירות ע"י משקיעים עלתה באותה התקופה ב-4%.

גרף 11

ברבעון השני של 2012 נמשכה ההתאוששות במכירת דירות חדשות, לאחר הירידה החדה שנרשמה ב- 2011. שיעורי גידול חריגים באזור ירושלים ובאזור ב"ש הביאו לעליה של כ-12% במכירות ברמה הארצית.

אזור המרכז הינו האזור היחידי בו נרשמה ירידה ברכישת דירות חדשות, הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. ירידה זו בולטת במיוחד על רקע גידול חד ברכישת דירות יד שניה באזור, כאשר יתכן ופערי המחיר הגבוהים בין שני סוגי נכסים אלו  באזור המרכז תורמים לתחלופה הגבוהה ביניהם.

ברבעון השני של השנה נמכרו כ-5.5 אלפי דירות חדשות, גידול של כ-12% בהשוואה לרבעון הקודם, בדומה לשיעור הגידול בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. זאת בהמשך לעליה שנרשמה במכירות ברבעון הראשון, לאחר ארבעה רבעונים רצופים של ירידה במכירת דירות חדשות שהביאה לירידה של 23% במכירת דירות חדשות בשנת 2011 (בהשוואה ל-2010).

גרף 12

בפילוח גיאוגרפי ניכרת שונות גדולה בשיעורי השינוי במכירת דירות חדשות, כאשר אזור ירושלים ואזור באר-שבע בולטים בשיעורי גידול חריגים במספר העסקאות. כך, באזור ירושלים נמכרו כ-800 דירות חדשות ברבעון השני, גידול של 54% בהשוואה לרבעון הקודם וגידול של 34% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. כפי שצוין, הגידול במכירת דירות חדשות באזור זה התרכז בישוב בית שמש, כאשר חלק הארי של הרוכשים היה זוגות צעירים. משקל הזוגות הצעירים במכירת דירות חדשות באזור ירושלים הגיע ברבעון השני לשיעור של 53%, גבוה בכ-10 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הקודם, והשיעור הגבוה ביותר בהשוואה ארצית (משקל הזוגות הצעירים ברכישת דירות חדשות ברמה הארצית עומד על כ-38%).

שיעור גידול חריג במכירת דירות חדשות נרשם גם באזור באר-שבע, אשר רשם עליה של 41% בהשוואה לרבעון הקודם ועליה של כ-20% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בניגוד לממצאים באזור ירושלים, מי שהובילו את הגידול במכירת דירות חדשות באזור זה היו משפרי הדיור, בפרט בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד (גידול של 37%, לעומת גידול של 10% ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים.

על רקע העליות החדות במכירות באזור ירושלים ובאזור באר שבע בולט אזור המרכז עם ירידה ברכישת דירות חדשות, הן בהשוואה לרבעון הקודם (10%-) והן בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד (6%-). ירידה זו בולטת במיוחד על רקע העלייה החדה ברכישת דירות יד שניה באזור ברבעון זה, בשיעור הגבוה משמעותית משיעור העלייה הארצי. יש לציין כי גם בסיכום המחצית הראשונה של 2012 בולט אזור המרכז עם גידול בעסקאות בדירות יד שניה (גידול של 9% בהשוואה למחצית הראשונה אשתקד, האזור היחיד, למעט טבריה, בו נרשמה עליה במספר העסקאות) ומנגד ירידה חדה ברכישת דירות חדשות (ירידה של 16% לעומת ירידה של 10% ברמה הארצית).

אחד ההסברים האפשריים לתחלופה הגבוהה יותר בין דירות חדשות לדירות יד שניה באזור המרכז הינה החמרת תנאי המימון למשכנתאות ע"י בנק ישראל,[2]  אשר יש בה כדי להשפיע במידה גבוהה  יותר באזור המרכז, לאור העובדה שפערי המחיר בין דירות חדשות לבין דירות יד שניה הן מהגבוהים ביותר ברמה הארצית, בפרט באזורים בהן מחיר דירה חדשה בממוצע גבוה משמעותית מ-1 מלש"ח (לפיכך המגבלה של בנק ישראל לגבי משכנתאות הגבוהות מ-800 אלף ₪ הינה אפקטיבית), בעוד מחיר דירה יד שניה קרוב ל-1 מלש"ח. כפי שניתן לראות בגרף 13, באזור ת"א פערי המחיר בין דירות חדשות לדירות יד שניה גבוהים יותר מאשר באזור המרכז, אולם מחיר ממוצע של דירה יד שניה בת"א גבוה אף הוא באופן משמעותי מ-1 מלש"ח (לפיכך המגבלה של בנק ישראל  לגבי משכנתאות הגבוהות מ-800 אלף ₪ הינה אפקטיבית גם לגבי דירות יד שניה באזור זה).

גרף 13

מחירי הדירות החדשות ברבעון השני של 2012 היו נמוכים ב-0.8% בממוצע בהשוואה לרבעון הקודם. בהשוואה לרבעון השני אשתקד נרשמה ירידת מחירים מצטברת של 10.9%.

מחירי הדירות החדשות הוסיפו לרדת ברבעון השני, אולם בשיעור מתון בהשוואה לרבעונים הקודמים. בממוצע, ירדו מחירי הדירות החדשות ב-0.8%, כאשר באזור המרכז שיעור הירידה היה מינורי – ירידה של 0.1%. שיעורי ירידה מתונים מהממוצע הארצי נרשמו גם באזור ב"ש (0.5%-) ובאזור ירושלים (0.6%-). מנגד, באזור השרון ובאזור השפלה שיעור הירידה הגיע לכ-1.2%.  בסיכום שנים עשר החודשים האחרונים ירד מחירה החציוני של דירה חדשה בשיעור מצטבר של 10.9%.

משקל תושבי החוץ בסך העסקאות ירד בשיעור חד בשלושת הרבעונים האחרונים, משיעור של 4.8% ברבעון השלישי של 2011 לשיעור של 3.3% ברבעון השני של 2012.

סך הדירות שרכשו תושבי החוץ ברבעון השני של 2012 עמד על 809 דירות, ירידה של כ-7% בהשוואה לרבעון הקודם וירידה של כ-3% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. כ-36% מהדירות שרכשו תושבי החוץ ברבעון השני התרכזו באזור ירושלים, השיעור הגבוה ביותר שנרשם מאז הרבעון האחרון של 2002 וגידול של עשר נקודות אחוז בהשוואה למשקלו של אזור זה ברכישות תושבי החוץ ברבעון האחרון של 2011. מנגד, אזור ת"א ריכז כ-15% בלבד מרכישות תושבי החוץ ברבעון השני, בדומה למשקלם היחסי של אזור נתניה ואזור הדרום (אילת בעיקר).

כשיעור מסך העסקאות באזור עצמו, מהווים תושבי החוץ כ-10.5% מסך העסקאות בדירות באזור ירושלים, כאשר בעיר ירושלים עצמה מגיע משקלם ל-13%. שיעורים אלו כפולים  ממשקלם של תושבי החוץ באזור ת"א בכלל ובעיר ת"א בפרט (אזור ת"א כולל בתוכו את בת-ים). באזור השרון מרכזים תושבי החוץ קרוב ל-6% מסך העסקאות אולם שיעור זה מוטה כלפי מטה, שכן פעילותם של תושבי החוץ בערי השרון מתרכזת בנתניה, ומשקלם בסך העסקאות בעיר זו מגיע לכ-10.5%. 

כאשר בוחנים את התפלגות מחירי הדירות שרוכשים תושבי החוץ נמצא כי גם בערים בהן משקלם בסך העסקאות הינו מהגבוהים ברמה הארצית, פעילותם מתרכזת בדירות היוקרה. כך למשל, הן המחיר הממוצע והן המחיר החציוני של הדירות שרכשו תושבי החוץ בירושלים במחצית הראשונה של 2012 היו גבוהים ב-50% מהערכים המקבילים של דירות שרכשו תושבי ישראל בעיר זו באותה התקופה. העיר היחידה בה פערי המחיר, בין דירות שרכשו תושבי חוץ לבין תושבי ישראל, הינם נמוכים הינה אילת, בה נע הפער בין 8%-4%.

גרף 14

יש לציין עוד כי התלות של הקבלנים ברכישות תושבי החוץ גבוהה למדי בירושלים ות"א, כאשר משקל תושבי החוץ בדירות שמכרו קבלנים בשתי ערים אלו בשנים 2012-2011  נע בין שיעור של 30%-22%.