נעם פינקו, פסגות ברוקראז, בתגובה לדו"חות מליסרון >> חזרה לצמוח בפרמטרים תפעוליים

חזרה לצמוח בפרמטרים תפעוליים
 
* NOI – החברה הציגה עליה של 11 מש"ח ב-NOI לעומת הרבעון הקודם (ו-9 מש"ח לעומת הצפי) וירידה של כ-5 מש"ח לעומת הרבעון המקביל בשל מכירת הנכסים רננים וסביונים בעיקר, ובניכוי תחילת הנבה של קניון באר שבע וההרחבות ביוקנעם ורחובות. העלייה בהשוואה לרבעון הקודם נובעת בעיקר מהוצאות חשמל עונתיות והפרשות חד"פ לארנונה בהיקף של כ-10 מש"ח שנרשמו ברבעון הקודם.

* FFO – החברה הציגה עליה ב-FFO לעומת הרבעון הקודם מ-98 מש"ח ל-108 מש"ח (צפי שלנו: 104). העלייה נובעת מהעלייה ב-NOI  וקיטון בהוצאות הריבית, בניכוי גידול בהפרשה לחומ"ס וגידול בהוצאות מיסים שוטפים.

* שערוכים  - להפתעתנו לא נרשם שינוי בשווי הנכסים, זאת על אף עליית המדד ב-1.3% ממועד הערכות השווי הקודמות. אנו מניחים כי חל גידול מסוים בחלק מהנכסים וירידה בחלק אחר. שיעור ההיוון הממוצע של נכסי החברה עומד של 7.66%.

* דיבידנד - מליסרון הגדילה את הדיבידנד הרבעוני מ-40 מש"ח לכ-45 מש"ח, המשקף תשואה של כ-4.5%

* שוק הקניונים עדיין חזק והביקוש לשטחי מסחר בנכסים המובילים עדיין גבוה. עם זאת במקומות בהם התחרות מתגברת ניתן לראות פגיעה בתוצאות הקניונים (תחרות עזה במקומות כמו באר שבע, נתניה, כפר סבא ואזור הצפון). להערכתנו קשה להעריך כרגע האם תהיה השפעה לרעה על ה NOI של החברה בטווח הקצר, הואיל ונכסיה מפוזרים היטב ומרביתם נחשבים מהמובילים בארץ ויפצו על תוצאות חלשות בנכסים פחות מוצלחים. האטה כלכלית, אם תהיה, עלולה להוביל לירידה בפדיונות ולהגברת הלחץ על השכ"ד בשלב מאוחר יותר. במודל שלנו אנו מניחים יציבות ללא פגיעה ב-NOI (מתחשבים בNOI  המייצג). נציין כי בשנת 2013 הפדיונות עלו ב—3.6% בסך הקניונים של הקבוצה. עיקר הגידול ברחובות (12.6%, בעיקר בזכות הרחבה ושיפוצים), חוצות המפרץ (10.6%) פתח תקוה (4.9% גם בוצעה הרחבה) והגרנד בחיפה (3.8%).
* ייזום -  בתחילת 2014 פתחה החברה את ההרחבה (2,000 מ"ר) במתחם בנצרת. עד סוף השנה יושלם בניין של 3,000 מ"ר מעל הגרנד קניון בחיפה המושכר לקופ"ח מכבי. במעלה אדומים החלה בניית תוספת קומה לבתי קולנוע. בפתח תקוה החלה בניית בניין של 13 אלף מ"ר המיועד למרפאות ומלון (נחתם חוזה לניהול המלון). גם ברעננה  החלה בנייה של מבנה בן 10,000 מ"ר המושכר לרשת מלונאות. בטווח ארוך יותר צפויים הקמת בניין מרפאות בבאר שבע ותוספות לחוצות המפרץ, פארק אזורים, יוקנעם ועוד. אנו רואים ביזמות מנוע צמיחה משמעותי עבור החברה.
* בשורה התחתונה:  כאמור השוק עדיין טוב לחברות הקניונים המובילות אך בטווח הרחוק עשויה לגדול השפעת התחרות עם הקמת מרכזי קניות נוספים . עם זאת, כפי שציינו אנו מניחים יציבות ב-NOI מנכסים זהים והחברה תהנה מהיזמות הענפה. לא ראינו צורך לבצע שינויים מהותיים במודל שלנו (ראה עמוד הבאה) בעקבות הדוח ואנו נשארים בהמלצת החזק. אנו מעלים קצת את מחיר היעד שלנו מ-97 ₪ ל-99 ₪ למניה לאור העלאת תחזית ה-FFO  שלנו לשנה הבאה.

 

נעם פינקו, פסגות ברוקראז'

Disclaimer
דוח זה הינו רכושה של פסגות ניירות ערך בע"מ (להלן-"פסגות"), אין להעתיק, לשכפל, לצטט, לפרסם בכל אופן ו/או פעולה, דפוס, צילום, הקלטה, העתקה את הדוח, ו/או כל חלק ממנו ללא קבלת אישור בכתב ומראש.   הדוח מבוסס על נתונים שהיו גלויים לציבור ושפורסמו על ידי פסגות ו/או החברות המוזכרות בדוח (להלן - "החברות") בתשקיפים, דוחות כספיים, הודעות לבורסות לניירות ערך, פרסומים בכלי התקשורת ובכל דרך אחרת ועל בסיס הענפים בהן פועלות החברות והנחות שנעשו על בסיס מידע, פרסומים ונתונים אלו.   המידע, הפרסומים והנתונים מהמקורות הנ"ל הונחו כנכונים ודוח זה המסתמך עליהם אינו מהווה אימות או אישור לנכונות נתונים אלו.  המידע המופיע בדוח זה  מעודכן למועד פרסומו לראשונה ואינו מתיימר להכיל את כל המידע הדרוש למשקיע זה או אחר, וכן אינו מתיימר להוות ניתוח מלא של כל העובדות והפרטים המופיעים בו והדעות האמורות בו עשויות להשתנות ללא מתן הודעה נוספת. ניתוח זה משקף את הבנתנו ביום עריכת דוח זה.  מודגש כי אין פסגות ו/או עובדיה אחראים למהימנות המידע המפורט בדוח, לשלמותו, לדיוק הנתונים הכלולים בו או להשמטה, שגיאה או ליקוי אחר בדוח.  פסגות לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק ו/או הפסד שיגרמו משימוש בדוח זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע שבדוח זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש. ייתכן שבמועד פרסום עבודת האנליזה, או במהלך 30 הימים שקדמו למועד הפרסום, פסגות " ו/או תאגיד קשור אליה החזיקו או מחזיקים או עשויים להחזיק בחשבונות הנוסטרו שלהם או בחשבונות המנוהלים על ידם החזקה מהותית בסוג כלשהו של ניירות ערך של חברה מהחברות המוזכרות בעבודה. ייתכן שפסגות קיבלה או מקבלת במהלך 12 החודשים האחרונים וייתכן שהיא צפויה לקבל, לאחר מועד הפרסום של עבודת האנליזה, תגמול בהיקף מהותי מקבוצת חברה מהחברות המוזכרות בעבודה. ייתכן שמועד פרסום עבודת האנליזה בעל השליטה בפסגות החזיק או מחזיק או עשוי להחזיק החזקה מהותית בסוג כלשהו של ניירות ערך של חברה מהחברות המוזכרות בעבודה. אין לראות בדוח זה שיווק השקעות או תחליף לשיווק השקעות והתאמה אישיים וספציפיים ללקוח תוך  התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבות ומטרות השקעתו המיוחדים של כל אדם. אין להעביר דוח זה לצד ג' כלשהו.
 
פסגות ני"ע הינה חברה בת בבעלותה המלאה של פסגות בית השקעות בע"מ, המצויה בשליטת קרנות אייפקס מסוימות, שהינן קרנות השקעה פרטיות ("אייפקס"), המבצעות מעת לעת השקעות בתאגידים שונים.
למען הגילוי הנאות יובהר, כי אפשר שתאגיד הנסקר במסגרת עבודת אנליזה שמפרסמת פסגות ו/או מי מטעמה, יהא תאגיד שקרנות אייפקס בוחנות ביצוע השקעה בו או מנהלות עימו מגעים כלשהם לשם ביצוע השקעה בו.
מודגש, כי פסגות אינה מודעת לבחינות אלו על ידי קרנות אייפקס, למעט במקרה בו מדובר במידע שהפך לציבורי. בכל מקרה, אין המלצותיה, ניתוחיה ו/או מסקנותיה של פסגות בעבודת אנליזה ביחס לתאגיד נסקר, מושפעות באופן כזה או אחר מהיתכנות השקעה של קרנות אייפקס בתאגיד זה. 
קרנות אייפקס עשויות לבצע החלטות השקעה אשר אינן תואמות את ההמלצות והדעות המובאות במסגרת עבודת אנליזה שפורסמה על ידי פסגות ו/או מי מטעמה.
ההמלצות דלעיל ניתנות ע"י מחלקת מחקר sell side של פסגות, ללקוחות הברוקראג'.
יובהר, למען הסר ספק, כי לחברות ולפעילויות שונות בקבוצת פסגות בית ההשקעות, מוענקים גם שירותי מחקר נוספים על ידי מחלקות מחקר שונות, במסגרתם עשויות להיות המלצות שונות ביחס לאותו נשוא מחקר.
 


הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.