פסגות ברוקראז, בתגובה לדו"חות עזריאלי >> השפעת התחרות הגוברת לא מורגשת עדיין בדוחות‎

השפעת התחרות הגוברת לא מורגשת עדיין בדוחות

*NOI   - עליה של 2 מש"ח לעומת הרבעון הקודם -280 מש"ח (צפי-279).  הצמיחה הינה מנכסים זהים (טרם רואים את השפעת מרכז עזריאלי חולון בדוחות). ה-NOI  במגזר הקניונים עלה במעט לעומת הרבעון הקודם והמקביל (178 מש"ח לעומת 177 מש"ח). עליה מתונה שחלה בחלק מהחוזים וכן הצמדות למדד קוזזו עם ירידה בקניוני באר שבע ובצפון  וכן פינוי שטחים שהושכרו מחדש אך טרם החל להניב באופן מלא. במגזר המשרדים חלה עליה של 4 מ"שח ב-NOI  מנכסים זהים לעומת המקביל בזכות עליה בדמי השכירות והתייעלות תפעולית.  בארה"ב חלה ירידה קטנה בשל שינויים בשערי מטבע.
* שערוכים  - כצפוי אין שערוכים ברבעון הראשון.

* FFO – ירידה מ-198 מש"ח ברבעון הקודם ל-192 מש"ח בשל עליה בהוצאות מס הנובעות מעליית שיעור המס והמדד השלילי. בעתיד  צפוי גידול ב- FFO (בהינתן מדד חיובי)

* לאומי – ברבעון ירדה מניית הבנק בכ-4% ולכן ירד הונה העצמי של עזריאלי בכ- 30 מש"ח. לאחר תאריך המאזן עלתה מיינת הבנק בכ-2%.

* שוק הקניונים עדיין חזק והביקוש לשטחי מסחר בנכסים המובילים עדיין גבוה. עם זאת, הסביבה נהיית מאתגרת יותר והחברה אף מציינת כי בשל חשש מעצירה בקצב הצמיחה המו"מ מול השוכרים מאתגר יותר. נדגיש כי במקומות בהם התחרות מתגברת ניתן לראות פגיעה משמעותית בתוצאות הקניונים (החברה מציינת את אזור באר שבע ואזור הצפון כאזורים בהם הלחץ מורגש בשל התחרות). להערכתנו קשה להעריך כרגע האם תהיה השפעה לרעה על ה NOI של החברה בטווח הקצר, הואיל ונכסיה מפוזרים היטב ומרביתם נחשבים מהמובילים בארץ ויפצו על תוצאות חלשות בנכסים פחות מוצלחים או כאלה שיפגעו מהגדלת התחרות. הטבות לשוכרים (השתתפות בהוצאות, מבצעי קידום מכירות) בדרך כלל לא יבואו לידי ביטוי ב-NOI אלא בסעיפים אחרים במאזן או ברווח והפסד. האטה כלכלית עלולה להוביל לירידה בפדיונות  (מה שאולי מתחיל לקרות) ולהגביר את הלחץ על השכ"ד בשלב מאוחר יותר. בחברה מדגישים כי בממוצע הפדיונות בארבעת החודשים הראשונים של השנה שמרו על יציבות (נכסים בהם הייתה עליה פיצו על נכסים בהם הייתה ירידה) במודל שלנו אנו מניחים יציבות ולא פגיעה ב NOI מנכסים זהים.

* בשוק המשרדים, אנו כן מזהים לחץ בשוק על דמי השכירות באזור המרכז, אך החברה מציינת כי הביקוש לנכסי המשרדים שלה הוא רב (100% תפוסה) לאור איכותם ומיקומם ולכן דמי השכירות בהם לא יורדים, ואף עולים.

* ייזום - החברה השקיעה הרבעון כ-240 מש"ח בפיתוח פעילות הייזום שלה. סך ההשקעות בנכסים אלו כבר עומד על כ-1.8 מיליארד ₪ כאשר עוד כ-3.5 מיליארד ₪ יושקעו לאורך השנים. נציין כי השלב הראשון בפארק המשרדים בחולון הושלם והושכרו בו כ-45 אלף מ"ר מתוך כ- 60 אלף. כן רכשה החברה קרקע לבניית מתחם דיור מוגן.

* בשורה התחתונה: דוח טוב לחברה. אנו סבורים כי גם במקרה של האטה החברה תמשיך להציג דוחות סבירים ופעילות הייזום תדע לייצר ערך נוסף בעתיד. מחיר היעד שלנו לחברה הינו 118 ₪, גבוה בכ-5% ממחיר המניה בשוק והמלצתנו  נשארת החזק.

 
נעם פינקו, אנליסט פסגות ברוקראז'

Disclaimer
דוח זה הינו רכושה של פסגות ניירות ערך בע"מ (להלן-"פסגות ני"ע"), אין להעתיק, לשכפל, לצטט, לפרסם בכל אופן ו/או פעולה, דפוס, צילום, הקלטה, העתקה את הדוח, ו/או כל חלק ממנו ללא קבלת אישור בכתב ומראש.   הדוח מבוסס על נתונים שהינם גלויים לציבור ושפורסמו על ידי פסגות ני"ע ו/או החברות המוזכרות בדוח (להלן - "החברות") בתשקיפים, דוחות כספיים, הודעות לבורסות לניירות ערך, פרסומים בכלי התקשורת ובכל דרך אחרת ועל בסיס הענפים בהן פועלות החברות והנחות שנעשו על בסיס מידע, פרסומים ונתונים אלו.   המידע, הפרסומים והנתונים מהמקורות הנ"ל הונחו כנכונים ודוח זה המסתמך עליהם אינו מהווה אימות או אישור לנכונות נתונים אלו.  המידע המופיע בדוח זה  מעודכן למועד פרסומו לראשונה ואינו מתיימר להכיל את כל המידע הדרוש למשקיע זה או אחר, וכן אינו מתיימר להוות ניתוח מלא של כל העובדות והפרטים המופיעים בו והדעות האמורות בו עשויות להשתנות ללא מתן הודעה נוספת. ניתוח זה משקף את הבנתנו ביום עריכת דוח זה.  מודגש כי אין פסגות ני"ע  ו/או עובדיה אחראים למהימנות המידע המפורט בדוח, לשלמותו, לדיוק הנתונים הכלולים בו או להשמטה, שגיאה או ליקוי אחר בדוח.  פסגות ני"ע לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק ו/או הפסד שיגרמו משימוש בדוח זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע שבדוח זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש. ייתכן שבמועד פרסום הדוח, או במהלך 30 הימים שקדמו למועד הפרסום, "פסגות ני"ע ו/או תאגיד קשור אליה החזיקו או מחזיקים או עשויים להחזיק בחשבונות הנוסטרו שלהם או בחשבונות המנוהלים על ידם בעבור לקוחות החזקה מהותית בסוג כלשהו של ניירות ערך של חברה מהחברות המוזכרות בדוח. ייתכן שפסגות ני"ע קיבלה או מקבלת במהלך 12 החודשים האחרונים וייתכן שהיא צפויה לקבל, לאחר מועד הפרסום של הדוח, תגמול בהיקף מהותי מקבוצת חברה מהחברות המוזכרות בדוח. ייתכן שבמועד פרסום הדוח בעל השליטה בפסגות ני"ע החזיק או מחזיק או עשוי להחזיק החזקה מהותית בסוג כלשהו של ניירות ערך של חברה מהחברות המוזכרות בדוח. אין לראות בדוח זה שיווק השקעות או תחליף לשיווק השקעות והתאמה אישיים וספציפיים ללקוח תוך  התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבות ומטרות השקעתו המיוחדים של כל אדם. אין להעביר דוח זה לצד ג' כלשהו.
 
פסגות ני"ע הינה חברה בת בבעלותה המלאה של פסגות בית השקעות בע"מ, המצויה בשליטת קרנות אייפקס מסוימות, שהינן קרנות השקעה פרטיות ("אייפקס"), המבצעות מעת לעת השקעות בתאגידים שונים.
למען הגילוי הנאות יובהר, כי אפשר שתאגיד הנסקר במסגרת דוח שמפרסמת החברה ו/או מי מטעמה, יהא תאגיד שקרנות אייפקס בוחנות ביצוע השקעה בו או מנהלות עימו מגעים כלשהם לשם ביצוע השקעה בו.
מודגש, כי פסגות ני"ע אינה מודעת לבחינות אלו על ידי קרנות אייפקס, למעט במקרה בו מדובר במידע שהפך לציבורי. בכל מקרה, אין המלצותיה, ניתוחיה ו/או מסקנותיה של פסגות ני"ע בעבודת אנליזה ביחס לתאגיד נסקר, מושפעות באופן כזה או אחר מהיתכנות השקעה של קרנות אייפקס בתאגיד זה.  
קרנות אייפקס עשויות לבצע החלטות השקעה אשר אינן תואמות את ההמלצות והדעות המובאות במסגרת דוח שפורסם על ידי פסגות ני"ע ו/או מי מטעמה.
ההמלצות דלעיל ניתנות ע"י מחלקת מחקר sell side של חברת פסגות ני"ע, ללקוחות הברוקראג'.
יובהר, למען הסר ספק, כי לחברות ולפעילויות שונות בקבוצת פסגות בית השקעות בע"מ והתאגידים הקשורים אליו, מוענקים גם שירותי מחקר נוספים על ידי מחלקות מחקר שונות, במסגרתם עשויות להיות המלצות שונות ביחס לאותו נשוא מחקר.

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.