דמרי >> מידרוג מאשרת לדמרי גיוס של 200 מיליון שקלים בדירוג A2 באופק יציב

מידרוג מאשרת מחדש דירוג A2 באופק יציב עבור סדרות אג"ח ג', כג' ו-ד' שבמחזור, אותן הנפיקה חברת י.ח דמרי בנייה ופיתוח בע"מ (להלן: "דמרי" או "החברה"). כמו כן, מאשרת מידרוג דירוג זהה להנפקת סדרה חדשה ו/או הרחבת סדרה קיימת, בסכום של עד 200 מיליון ₪ ע.נ., שתשמש למחזור חובות ולפעילות השוטפת.
 
הדירוג נתמך, בין היתר, בתזרים המשמעותי הצפוי לשירות החוב בגין הפרויקטים בבנייה, הכוללים מעל 1,000 יח"ד מכורות, אשר טרם הוכרה בגינם הכנסה ולפיכך טרם באו לידי ביטוי במלואם בדוחות הכספיים; שיעורי רווחיות גולמית בולטים לטובה ביחס לענף, לאורך זמן, בין היתר, בשל רכישת קרקעות במחירים נמוכים ביחס למתחרים ובשל חיסכון בעלויות הנובעת מהיכולות הקבלניות של החברה; היקף וקצב מכירות סביר ויציב לאורך זמן; פרופיל עסקי בולט לטובה, בין היתר, בשל היקף הפעילות המשמעותי הנובע הן ממלאי ניכר של פרויקטים בביצוע והן מצבר קרקעות משמעותי, המקטין את הצורך בהקצאת הון משמעותית לרכישת קרקעות נוספות. זאת, בנוסף לפיזור נרחב בין הפרויקטים השונים, באופן המקטין את התלות בכל אחד מהפרויקטים; יכולות החברה, הן כייזם והן כקבלן מבצע, תורמות לוודאות מקורות ההכנסה בטווח הקצר-בינוני; התקדמות החברה בביצוע מספר מהלכים, אשר צפויים להביא לשיפור בנזילות וביחסי האיתנות ואף להקטין את הוצאות הריבית השוטפות. מהלכים אלו קיבלו ביטוי חלקי בלבד בדוחות הכספיים ליום 31.03.14. אולם, על אף השיפור המסוים ברמות המינוף והגידול המתמיד בהיקף ההון העצמי, יחסי האיתנות עדיין אינם בולטים לטובה ביחס לדירוג; עלייה ברמת הוודאות של התזרים וקיטון ברגישות החברה להאטה במגזר הנדל"ן למגורים בישראל, בשל התקדמות הפרויקטים, כך שכיום מעל 60% מסך היח"ד בבנייה הינן מכורות, בהיקף חוזים כולל משמעותי מאוד.
 
מנגד, הדירוג משקלל חשיפה למצב שוק הנדל"ן ברומניה וצ'כיה, בעקבות השקעה ברכישת מספר קרקעות במדינות אלו, הרשומות בספרים בשווי של כ-153 מיליון ₪ (שווי נטו מחוב של כ-100 מיליון ₪); כך גם, השפעתו הניכרת של בעל השליטה, מר יגאל דמרי, על התפתחות החברה יוצרת תלות בכישוריו וניסיונו; יחסי האיתנות אינם בולטים ביחס לדירוג, אף על פי שלהערכת מידרוג, צפוי שיפור משמעותי בטווח הבינוני, בשל הרווחיות הגלומה בפרויקטים בביצוע, בפרויקטים שבנייתם הסתיימה וכן בגין קרקע שנמכרה באזור עיר ימים נתניה, תמורת כ-95 מיליון ₪ (רווח לפני מס של 69 מ' ₪ ולאחר מס של כ-50 מיליון ₪).

יצוין כי, לקראת סוף הרבעון הראשון של שנת 2014 הממשלה הציגה רפורמות המצויות בתהליכי חקיקה ויישום שונים בנוגע לקביעת מע"מ בשיעור אפס (0%) לרוכשי דירות תחת מגבלות מסוימות וכן קביעת מכרזי "מחיר מטרה" לחלק מהקרקעות שישווקו בעתיד. בהתאם להערכות מידרוג[1], רפורמות אלו הביאו להאטה בקצב המכירות בענף בייחוד בפלח הדירות שמחירן נמוך מ-1.6 מיליון ₪ ליח"ד (לפני מע"מ). האמור השפיע על החברה, כך שקצב המכירות בחודשים האחרונים עומד על כ-30-35 יח"ד לחודש, לעומת כ-50 לחודש בשנת 2013. המחיר הממוצע של הדירות שנמכרו עלה, שכן פלח של יח"ד יקרות יותר ו/או דירות הנרכשות ע"י משפרי דיור הושפעו פחות מהרפורמות. להערכת מידרוג, מכיוון שהאטה אינה נובעת מהגדלת היצע יח"ד או מקיטון בביקוש ארוך הטווח ליח"ד, בשלב זה, לא מדובר בהאטה פרמננטית, המשליכה על פרופיל הסיכון של החברה. יתרה מכך, לחברה פרויקטים ועתודות קרקע אשר עשויות ליהנות מגידול בביקוש ככל שהרפורמות יאושרו באופן סופי.
 



 

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.