העלאת מס הרכישה תגרום לכך, שרוכשי הדירות ינסו "לגלגל" את התוספת במס על שוכרי הדירות.

לדברי עו"ד מרגלית גולדקלנג-אפלבאום ממשרד עו"ד ש. פרידמן ושות', תזכיר החוק לעניין מס הרכישה שפורסם בהתאם לתוכנית של שר האוצר טומן בתוכו מספר בעיות קשות:

מדובר בקביעה של מס רטרואקטיבי שאינו חוקי:

התזכיר מעגן שיעורי מס רכישה גבוהים לתקופה שמיום 01.01.2015 ועד ליום 30.06.2015. ואסביר, בחוק נקבעה הוראת השעה לשיעורי מס רכישה גבוהים במיוחד לדירה לא יחידה . הוראת שעה זו הייתה אמורה לפקוע ביום 31.12.2014 ובמקומה היו אמורות להיכנס מדרגות מס המתחילות ב-3.5%, ואולם, לאור סעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת, אשר קובע כי "כל חיקוק שתקפו היה פוקע תוך שני החדשים האחרונים לתקופת כהונתה של הכנסת היוצאת, או תוך ארבעה חדשים לאחר שהכנסת החליטה להתפזר, או תוך שלושת החדשים הראשונים לתקופת כהונתה של הכנסת הנכנסת — יעמוד בתקפו עד תום שלושת החדשים האמורים", הוארך תוקפה של הוראת השעה האמורה והיא חלה גם היום, עד ליום 30.6.2015. ואולם, הארכה זו בטעות יסודה, שכן לא היה אמור להיווצר חלל ריק של חיקוק והפקיעה לא היתה למעשה "פקיעה", אלא החלפה ותחולה של חוק חדש החל מיום 01.01.2015. נמצא, שהקביעה בתזכיר שמדרגות המס של הוראת השעה יחולו החל מיום 01.01.2015, זוהי למעשה קביעה של מס רטרו-אקטיבית שאינה חוקית.

הטלת מס רכישה לא תרתיע משקיעי נדל"ן מקצועיים:

ההוראה המעגנת בתוכה את שיעורי המס המיוחדים והגבוהים שנקבעו לדירה שאינה יחידה, אינה עושה הבחנה כלל בין סוגי נישומים, עד כדי עשיית עוול. כך, עולה, כי אין הבחנה בין נישום אשר עיסוקו ברכישת דירות והוא רוכש דירות חדשות לבקרים לצורך עשיית רווחים ואז ייתכן כי עליית מס הרכישה אף לא תשפיע עליו למתן את רכישותיו אלא הוא פשוט ישקלל את מחיר מס הרכישה במכירת הדירות, לבין נישום אשר רוכש מספר דירות לצורך מגורי משפחתו, למשל  כאשר הורים רוכשים "דירה לכל ילד", אשר הם הנישומים שדווקא אין לנו מוטיבציה למסות במס רכישה גבוה, שכן אנו מעוניינים לאפשר לכמה שיותר תושבים להפוך לבעלי דירה.

עו"ד מיכאל טאוסיג, העוסק מזה שנים רבות בענייני משפחה וירושה מתייחס אף הוא לשינויים במס רכישה.

 

העלאת מס הרכישה תגרום לכך, שרוכשי הדירות ינסו "לגלגל" את התוספת במס על שוכרי הדירות. זו בודאי לא כוונת היוזמים של השינוי במיסוי.

 

גם אם תוגשם המטרה המוצהרת של יוזמי השינוי בחוק – לגרום לך שפחות אנשים יקנו דירות להשקעה – הרי שהתוצאה תהיה שיהיו פחות דירות להשכרה, וגם כתוצאה מכך יעלו דמי השכירות במדרגה נוספת.

 

אף זו לא מטרת יוזמי השינוי במיסוי. גם מבחינתם של המשכירים יש כאן בעיה סוציאלית לא פשוטה: יש אנשים שלא חסכו לפנסיה פשוטה כמשמעה, בעיקר עצמאיים, הגיעו לגיל פרישה מעבודה; לאנשים כאלה דמי השכירות הם בבחינת פנסיה, שהרי מקצבת הזקנה של המוסד לביטוח לאומי לא יוכלו להתקיים, כי אף אחד במדינת ישראל לא יכול להתקיים ממנה. ואז אם אתה גורע מיכולתו של "פנסיונר" כזה לרכוש דירה להשכרה, אתה מונע ממנו להתקיים לעת זקנה.

 

אף לכך לא כיוון מר משה כחלון, שר האוצר.ברור, שבענין זה יש הבדל מהותי בין מי שהשקיע ב-10 דירות לבין מי שיש לו דירה אחת להשקעה. והשינויים במיסוי לא עשו כל הבדל בין מיסוי של דירה נוספת אחת למיסוי של כמה דירות. המיסוי שנקבע מתייחס רק למחיר הדירה הנרכשת. מכאן שעדיף למשקיע לקנות כמה דירות זולות במקום דירה אחת יקרה.

 

האם התכוונו לזה? נראה לי שלא.

 

עו"ד קובי כהן, בעל משרד העוסק במיסוי אזרחי ופלילי אשר שימש פקיד השומה היחידה הארצית לשומה סבור כי המשקיעים ימשיכו לחגוג.העלאת מס הרכישה הינה קול ענות חלושה למהלך הממשי של בלימת המשקיעים מלרכוש דירות מגורים נוספות ולבלום את עליית מחירי הדירות. בהעלאת מס הרכישה בשיעור כה נמוך שר האוצר יגרום רק להגדלת המיסים ממס שאינו צודק ממילא ואשר אינו ממסה עליה בעושרו של אדם. 

הצעד הזה בסך הכל יגדיל את ההכנסות ממיסים למדינה וזאת עם מס שאינו מוצדק ממילא.רוב ההשקעות בדירות מגורים מתבצעות בדירות "זולות יחסית. האם מיסוי בסכום של 30000 ש"ח במדרגות הנמוכות יעצור משקיע מלרכוש דירה? דווקא בדירות המתומחרות ברף הנמוך, שם זקוקים הזוגות הצעירים לסיוע הממשלתי בהתמודדות במחירים הגואים, המיסוי הנמוך לא ירתיע על אחת כמה וכמה משקיעים".אם כבר הולכים על מס רכישה מן הראוי היה ללכת על שיעורי מס גבוהים בהרבה כדי לבלום את ההשקעה בדירות מגורים. במקום שאנשים ישקיעו בדירות למגורים שישקיעו בעסקים ובשון ההון. המטרה היא לאפשר למי שאין לו -לרכוש ולמי שיש לו שלא יקנה יותר.

השוק היזמי לא מצליח לענות על הביקוש ולכן לא יכול להיות שנאפשר לכל מי שיש לו קצת כסף לקנות דירה. ברור שהגדלת ההיצע זה תהליך ארוך ואני מקווה שהממשלה תצליח להאיץ את הבניה ולהשקיע בתשתיות אבל כרגע אין מספיק דירות ולכן צריך לתעדף מי שאין לו דירה על פני מי שיש לו אז במקום לבלום את המשקיעים לגמרי, עושים צעד לא אפקטיבי שרק יעשיר את קופת האוצר.

עו"ד מאיר נוסבאום, מומחה במיסוי ישראלי ובינלאומי אומר כי מניסיונו עם תושבי חוץ שמשקיעים בישראל- אין כלל השפעה להעלאת מס הרכישה על הביקוש לדירות. ביקוש תושבי החוץ לדירות נובע בעיקרו מהעובדה שדירות מגורים נשארו המפלט הכמעט יחידי לכסף שאינו מדווח במדינות התשובות.כך שהמחיר והמס לא משפיע על החלטתם של תושבי חוץ לרכוש דירות בישראל. הלחץ שהבנקים, גם בישראל, מפעילים על תושבי חוץ לדיווח וכן חילופי המידע שעתידים להיכנס לתוקף דוחפים את תושבי החוץ להוציא את כספיהם מהבנקים ולהשקיע הנדל״ן.עו"ד נוסבאום מביע בנוסף ביקורת על כך שהעלאת מס הרכישה הינה גורפת ולא מבחינה בן העברות שאינן ברות מכירה (כמו העברה בתוך המשפחה).העברת דירת מגורים התוך המשפחה (לדוגמא מאב לבן) כפופה למס רכישה בשיעור של 1/3 משיעור מס הרכישה הרגיל. המשמעות היא שהעברות ללא תמורה במשפחה התייקרו באופן מהותי ביותר ללא כל סיבה.

עו"ד מוטי ארניה מומחה במיסוי ובמיסוי בינלאומי אומר כי עצירת הביקוש לא תפתור את מחירי הנדלן הגבוהים.העלאת מס הרכישה יעצור לכל היותר את הביקושים שאגב ההיסטריה סביב ההעלאה גרמה לכך שמאז ההכרזה על בחירות הביקושים עלו בצורה מוגזמת ותרמה לעלית מחירי הדיור.עו"ד ארניה מסופק אם מס הרכישה יסייע בהורדת מחירי הדיור שכן הפתרון צריך לבוא מצד הגדלת ההיצע. לדבריו, בהיבט המיסויי צריך לפחות להשוות אם לא להעלות את שיעורי המס על השכרת דירות מגורים למיסוי הנהוג בשוק ההון. לא יכול להיות מצב שהמיסוי על השכרת דירות מגורים נמוך מהמיסוי בשוק ההון שעומד על כ- 25% בממוצע.

לכן צריך לבטל את הפטור על השכרת דירות מגורים ולהשית מס בסך של לפחות 25% על השכרת דירות מגורים כדי שלאנשים יהיה כדאי למכור את הדירה.לדעתו של עו"ד ארניה, זה יסיט כסף מהנדלן לשוק ההון ויעורר את הבורסה המנומנת שלנו שסובלת זו תקופה ארוכה מתת פעילות וכך נרוויח פעמיים.

עו"ד ארניה סבור כי הדרך הנכונה היא להחמיר את מצב המיסוי של הכנסות מדירות מגורים. צריך לבטל את כל ההקלות המיסוייות על הכנסות מדירות להשקעה. כך למשל לא לאפשר נקודות זיכוי, לא לאפשר ניכוי הוצאות ועוד.

נשמעת ביקורת על כך שמדרגות מס הרכישה נקבעות לפי ערך בלי התיחסות למספרי הדירות. הטענה הגיונית אבל היא לא בת ישום שכן הרבה יותר קשה להעריך שווי כל דירות המגורים ולפי זה למסות את הנישום. אי אפשר שבכל פעם שאדם רוכש דירת מגורים תעשה הערכת שווי של כל נכסי הנדלן שלו כי זה מסובך מבחינת המערכת ואי אפשר גם לבוא לעשות שומות לפי מספר דירות.ברור שאי אפשר להשוות בין מי שרוכש דירה שניה בסך 1.5 מיליון לבין מי שרוכשה דירה ב- 16 מיליון שקלים. זה גם לא נכון.אגב, הרעיון של ביטול הפטור ממס ירושה למי שלא ימכור את הדירה שקיבל בירושה תוך שנתיים, הוא נכון כי בכך יגרום להגדלת היצע הדירות.