ראיון עם אורן מולקנדוף מנהל דיקלה נדלן אקטיבית -אני לא נרתע מהעליות במניות הנדל"ן

השאלה הראשונה המתעוררת לגבי תחום הנדל"ן בשוק ההון היא האם העליות החדות שחלו שנה שעברה מיצו את הפוטנציאל הכלכלי של החברות או שמא יש מרווח נוסף לעליות?
תזכורת: מדד הנדל"ן ניתר ב-2006 ב-66% והשאיר מאחור ובפער גדול את המדדים האחרים. פנינו לאורן מולקנדוף המנהל את קרן הנאמנות נדל"ן אקטיבית במגדל שוקי הון שהשיגה ב-12 חודשים האחרונים תשואה גבוהה של 67.08% ומתחילת השנה נרשמה בה תשואה מרשימה של 25.17%. מולקנדוף מנהל נכסים בגובה של כ-138 מיליון שקל ומשקיע אותם על פי רוב במניות נדל"ן.

בתור מנהל קרן נדל"ן אתה לא מפחד מהעליות החזקות של שנה שעברה?

"אני לא נרתע מהעליות במניות הנדל"ן. צריך לבחון השקעה על פי הביצועים של החברות, הסביבה העסקית והפוטנציאל לעליות במניה ולא לפחד מכך שהחברה עלתה בכמה אחוזים".

במה משקיעה הקרן?

זוהי קרן המשקיעה לפחות 50% מנכסיה בני"ע של תאגידי נדל"ן. בחירת המניות נעשית עפ"י ניתוח מעמיק של החברות, כאשר הראייה הינה ארוכת טווח. המניות הנבחרות הינן בעלות פוטנציאל צמיחה ורווחיות גבוהה משוויון הנוכחי.

כיצד אתה בוחר באלו חברות להשקיע?

"השקעה בחברות נדל"ן, כמעט כמו בכל השקעה אחרת, נעשית בראש ובראשונה לאור איכות הניהול. איכות הניהול נמדדת, בין היתר, על סמך ביצועי העבר לעומת ההצהרות. כלומר, יש לבצע מבחן אינסופי של אבני דרך הניהול ולבחון בכל נקודת זמן באם ההנהלה עומדת ביעדים שהציבה לעצמה. בנוסף, יש לבחון את הדוחות של החברה ולהבחין באם החברה נוקטת בשקיפות בנוגע לפעילותה העסקית והפיננסית. לא פחות חשוב מהפרמטרים הללו הוא בחינת הלוקיישן – מיקום הנכס וסביבתו המיידית".

אין חסרון בכך שהיו עליות חזקות בתחום הנדל"ן וכעת אולי קשה יותר למצוא מניות אטרקטיביות?

"חברה, גם אם עלתה לאורך זמן, אין זה אומר כי היא יקרה ואם חברה חוותה ירידות אין זה אומר בהכרח שמחירה כעת זול. הירידות והעליות בערכן של מניות הנדל"ן לא אומרות כהוא זה לגבי כדאיות ההשקעה בהן. במילים אחרות, יש לבחון את החברות על פי הפעילות הכלכלית שלה בהשוואה לערך שנגזר משווי השוק שלה".

איך אתה מסביר את הפריחה המתמשכת בענף זה והתשואות שהצלחת להשיג?

"כיום התנאים המאקרו כלכליים ששוררים במשק תומכים בהמשך השקעות הנדל"ן. למשל, עלות החוב הנגזרת מהריבית הנהוגה במשק הינה מרכיב חשוב בסביבה העסקית בה חברות הנדל"ן עובדות וכיום היא מאוד נמוכה. עם ירידת הריבית, ההשקעה באפיק זה משתלמת יותר ומהווה כר נוח יותר לקניית נכסים שכן הריבית האלטרנטיבית נמוכה מאוד ועומדת על כ-5%. התנאים המאקרו כלכליים, כמו צמיחה חזקה וירידת החוב הלאומי והאבטלה, תמכו ותומכים בחברות הנדל"ן. יחד עם זאת, החוכמה היא להשקיע תמיד בחברות המסוגלות להעניק למשקיע תשואה נאה גם בעיתות שפל ולא רק בזמנים של גאות".

למי אתה ממליץ לקנות את הקרן ומה הסיבה הטובה ביותר לדעתך לקנות את הקרן היום?

כידוע לך, מתוקף תקנות של רשות לניירות ערך אסור לי להמליץ על רכישתה של הקרן. אך אפשר לומר זאת: הקרן מיועדת למשקיעים המעוניינים ליהנות מחשיפה לשוק הנדל"ן וכן ליהנות ממנהל קרן המנהל את ההשקעות בצורה אקטיבית ודינאמית המגיבה לתנאי השוק המשתנים.

ממתי הקרן קיימת ומה השיגה במהלך השנים?

הקרן הוקמה בשנת 2005 בחודש אפריל. בשנת 2005 השיגה תשואה של 15%; שנה שעברה הגיעה לתשואה של 67.08% והשנה עומדת על תשואה של כ-24%. שנה שעברה והשנה הקרן מצליחה להכות את מדד היחס שלה.

במאמרים, בידיעות, בכתבות, בנתונים הפיננסיים ובכל חומר כתוב ומצולם אחר המתפרסם באתר פאנדר, או באמצעות אתר פאנדר  אין משום המלצה או חוות דעת בקשר  לרכישת או מכירת ניירות ערך. כל הפועל בהסתמך על המאמר ו/או על תוכנו, אחראי באופן בלעדי לכל נזק ו/או הפסד שייגרם לו. מאמר זה אינו בא להחליף ייעוץ על בסיס אישי.