מעלות >> העלאת דירוג מרכז משען לרמה AA

תמצית

פעולת הדירוג

ב-31 לינואר, 2017 ,העלתה Maalot s’Poor & Standard את הדירוג של מרכז משען בע"מ ל-'-ilAA 'מ-'+ilA .'תחזית הדירוג יציבה.

שיקולים עיקריים לדירוג

פעולת הדירוג משקפת את דעתנו על השיפור ההדרגתי של מרכז משען בע"מ בשנים האחרונות, כפי שבא לידי ביטוי במאפייני הדירוג העיקריים, לרבות מבנה החוב והנזילות, בייחוד בהשוואה לחברות דומות בארה"ב.

הדירוג של מרכז משען בע"מ נתמך גם על ידי מעמדה המוביל בתחום הדיור המוגן בישראל, שיעורי התפוסה היציבים ודעתנו על ההנהלה המקצועית.

גורמים חיוביים אלה מתקזזים חלקית, לדעתנו, על ידי הישענותה של משען על תזרים מפיקדונות דיירים, החשוף לסיכוני שוק, ועל הכנסות מימון לכיסוי הגרעון התפעולי; ועל ידי האתגרים העומדים בפני החברה לשדרוג הבתים והתאמת יחידות הדיור לטעמי קהל היעד, הדורשים השקעות הוניות משמעותיות. יתרה מכך, החברה עדיין מראה תוצאות תפעוליות חלשות, אם כי הן צפויות להשתפר. מרכז משען בע"מ, אשר בבעלותה תשעה בתי דיור מוגן ושלושה מוסדות ילדים ונוער, נהנית ממעמד של חברה לתועלת הציבור בבעלות ההסתדרות, וכן מיתרונות לגודל ופיזור גיאוגרפי של בתי הדיור המוגן שבבעלותה ברחבי ישראל. בשנים הקרובות אנו מצפים כי משען תמשיך לשמור על מעמדה הגבוה בתחום, עם נתח שוק מוערך של מעט מעל 20% .במקביל, אנו מאמינים כי שיעורי התפוסה בבתי הדיור המוגן של משען יוותרו על כ-90% ,כפי שהיה בשנים האחרונות. בסוף שנת 2016 עמד שיעור התפוסה על כ-91% ( לא כולל כ-140 יחידות מוקפאות לשדרוג).

התוצאות התפעוליות של החברה נותרו שליליות בשנת 2015 ,אם כי השתפרו בתשעת החודשים הראשונים של 2016 ,אז רשמה משען להערכתנו עודף תפעולי קטן. אנו מאמינים כי התוצאות התפעוליות ישתפרו במעט בשנים הקרובות, אך ימשיכו להיות חשופות לתנודתיות מסוימת.

להערכתנו, לחוק הדיור המוגן לא הייתה השפעה ניכרת על המיצוב העסקי ופעילותה של משען, שכן החברה כבר עומדת במרבית הדרישות, עובדה שאנו מחשיבים כנקודת חוזקה לדירוג. דיונים בנוגע לדרישות נוספות לבטח את פיקדונות הדיירים עדיין נמשכים, אך אנו מאמינים כי משען תצליח לעמוד בהם ללא השפעה משמעותית על מאפייני הדירוג.

מרכז משען בע"מ 

אנו סבורים כי הנזילות של החברה מהווה נקודת חוזקה לדירוג, הודות ליתרות הנזילות הגבוהות שעומדות לרשותה, היעדר חלויות חוב ב-12 החודשים הקרובים וגמישות רבה לגבי היקף ההוצאות ההוניות. בספטמבר 2016 כיסו יתרות המזומנים של משען כ-440 ימי הוצאות תפעוליות. להערכתנו, מדד זה תואם למספר ימי תיק נזיל בחברות דיור מוגן המדורגות על ידי Ratings Global P&S בדירוג גבוה. לדעתנו, יתרות הנזילות הגבוהות של החברה ממתנות את התנודתיות והנראות הנמוכה של תזרים המזומנים נטו מתחלופת הדיירים )קבלת פיקדונות ודמי כניסה מדיירים חדשים בניכוי החזר פיקדונות ודמי כניסה, המופחתים בהתאם לתקופת השהייה של הדייר ושיעור ההפחתה החוזי(.

לפי תחזיותינו, יתרות המזומנים הקיימות ותזרים המזומנים נטו מתחלופת דיירים בשנת 2017 צפויים לכסות במלואם את השימושים של החברה באותה תקופה. שימושים אלה כוללים, להערכתנו, הוצאות הוניות לשדרוג הבתים הקיימים וגירעון בתזרים מהפעילות השוטפת ללא הכנסות מדמי כניסה ופיקדונות )שאינו זהה לגירעון/עודף תפעולי, לפי הגדרתנו(, אם יהיה כזה.

תחזית הדירוג היציבה משקפת את הערכתנו שב- 12 החודשים הקרובים משען תתקדם במאמציה להשיג איזון תפעולי בממוצע. אנו מצפים כי משען תמשיך בתכנית הפיתוח השמרנית שלה, תוך שמירה על עמדת נזילות חזקה.

נשקול העלאת דירוג אם החברה תהיה מסוגלת להציג עודפים תפעוליים צפויים ובני קיימא, תוך שמירה על רמת נזילות חזקה.

מאידך, נשקול פעולת דירוג שלילית אם השליטה של משען על ההוצאות תידרדר, דבר אשר יוביל לגירעונות תפעוליים עמוקים, ביחד עם היחלשות המבנה הפיננסי ועמדת הנזילות. כמו כן, במקרה שפיתוח עסקי שאפתני יגרום לקיטון משמעותי ביתרות המזומנים, נראה בכך הרעה בפרופיל הנזילות של החברה, דבר שעלול להוביל לפעולת דירוג שלילית. עם זאת, להערכתנו הסבירות לקיום תרחישים אלה ב-12 החודשים הקרובים היא זניחה.