לא קלה היא, לא קלה דרכנו » שאלות ותשובות לבעלי עסקים עם תחילת עבודות הרכבת הקלה

תחילת העבודות תשתית הרכבת הקלה מעוררת שאלות אצל בעלי עסקים ודיירים רבים לאורך תוואי הרכבת. עוה"ד ירון נדם ופיני גלעד ממשרד בן אליעזר ושות', מגישים תשובות לשאלות.

האם ניתן לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך הנכס? 

עקרונית, בעלי הזכויות בנכסים גובלים היו זכאים להגיש תביעה לפיצויים תוך 3 שנים מיום אישור התוכנית הרלבנטית (המועד חלף), אולם היו נתקלים? בטענה שהרכבת הקלה לא רק שלא פוגעת בערך הנכסים אלא מעלה את ערכם. זו גם גישת הפסיקה.

האם ניתן לבקש הנחה מארנונה בתקופת העבודות?

החוק ותקנותיו אינם קובעים הנחה מארנונה בגין תקופת ביצוע עבודות תשתית, ולפיכך הרשויות המקומיות אינן זכאיות לקבוע או להעניק פטור או הנחה ליחיד או לאיזור, אף אם יש פגיעה קשה בשימוש ובהנאה בנכס. 

הפחתת חיוב ניתנת על ידי פעולה של הרשות המקומית – קביעת אזור שומה עם שיעורי מס נמוכים יותר, הנחה גלובלית (למשל 25%) או הוראת חוק (תקנה) של הממשלה.

כל שינוי שהרשות מבקשת לבצע, חייב לקבל את אישור שרי הפנים והאוצר למדיניות זו ואין לה מנדט לפעול באופן עצמאי. השרים מצידם, יכולים לקבוע בתקנות הוראות המגבילות חיוב בארנונה לסוגי נכסים או מגזרים באמצעות פטור חלקיים, תעריפים מופחתים ועד כדי ביטול מלא של החיוב.

הנכס הפך לא ראוי לשימוש בעת ביצוע העבודות

עם זאת, ככל שבשל ביצוע עבודות גובלות הפכו נכס ללא ראוי לשימוש ניתן להגיש בקשה מתאימה. ככל שנכס בנוי יעמוד ריק לחלוטין, הוא יהיה זכאי לפטור בגין נכס ריק לתקופה של עד 6 חודשים, כל עוד לא ניתן כבר פטור שכזה במשך אותה תקופת בעלות.

האם ניתן לתבוע פיצויים בגין אופן ביצוע העבודות?

עקרונית אין מניעה מלהגיש תביעה לפיצויים בגין נזקים שנגרמו בשל ביצוע רשלני, מטרד הסגת גבול, וכו' אולם יש להוכיח גם את הנזק עצמו, גם את הקשר הסיבתי שבינו לבין ביצוע  העבודות, גם את העובדה שמדובר ברשלנות ויתר התנאים הרלבנטייים לכל עילה. מדובר בפרוייקט לאומי, אשר פתיחת פתח עלולה להביא למבול של תביעות., בתי המשפט אינם צפויים לקבל בברכה תביעות אלא אם כן מדובר בנזק ישיר וברור (נכס נהרס  בשל חפירה או הוצף וכו').  

האם ביטוח המבנה כולל ביטוח מפני סיכוני עבודות התשתית?

התשובה לשאלה תלויה בנוסח פוליסת הביטוח אצל כל מבטח. בימים אלו עוברים ביטוחי המבנה עוברים מהפכה של ממש. רוב חברות הביטוח טרם פירסמו את הפוליסות התקניות. ככלל אין כיסוי ביטוחי לסיכונים מסוג זה.

האם יש דרך אחרת שבה המדינה יכולה לפצות את בעלי העסקים?

עיריית ת"א כבר הודיעה כי אין בכוונתה להעניק הנחה מארנונה לבעלי העסקים שפרנסתם תפגע באופן ישיר או עקיף כתוצאה מעבודות הרכבת הקלה בעיר, מאחר ולדבריה היא אינה מוסמכת לכך אלא המחוקק.

המדינה והעיריות לא יכולות להתעלם ממצוקת הסוחרים ומקריסתם הכלכלית הצפויה של אינספור בתי עסק היושבים בתוואי עבודות הרכבת הקלה והן יכולות בנקל לסייע לאותם סוחרים באמצעות הטבות במס (וכך אף עשויות להצטמצם היקף התביעות שיוגשו לבתי משפט בשל הנזקים הכספיים).

היוזמה להקלות במס יכולה להיות של הממשלה באמצעות חקיקה ראשית אשר תכפה על הרשויות המקומית להעניק פטורים או הנחות מארנונה למי שעומד בתנאים. 

כך עשתה הממשלה בגל פיגועי הטרור בירושלים בשנת 2002 כאשר הוסיפה פרק חדש בתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה) שענייננו מתן הנחות בארנונה לבתי עסק בירושלים על פי אזורים. 

דוגמאות נוספות הן למשל פטור מארנונה לחקלאים בגין קרקע חקלאית בשנת שמיטה וכן הנחות חלקיות לדירת מגורים חילופית בהליך של פינוי בינוי. 

היוזמה יכולה אף לבוא מהרשות המקומית עצמה חרף התנגשות האינטרסים הלכאורי בין דאגה לרווחת התושבים מחד והעשרת הקופה הציבורית מאידך. כך למשל, הרשות המקומית רשאית לפנות לשר הפנים ושר האוצר בבקשה להפחתת ארנונה לאותם בתי עסק ובתי מגורים הצפויים להיפגע מהעבודות. בנוסף, היא יכולה לתקן /לשנות את צו הארנונה ולהגדיר למשל אזורי מס חדשים בהתאם לתוואי הרכבת שבהם יוענקו הנחות בארנונה לעסקים ובתי מגורים. הנחות אלו ישרתו בהכרח את אינטרס הרשות המקומית לשמר את המגזר העסקי הקטן המהווה חלק מהמרקם העירוני ומשרת את תושבי הרשות