S&P מעלות >> השלכות הקורונה על חברות נדלן מניב

שווי הנכסים ייפגע ככל שעלויות המימון יעלו והפגיעה ב-NOI תעמיק

לדעתנו שווי הנכסים ייפגע כעומק הפגיעה הצפויה ב-NOI בשל ירידה בשיעורי התפוסה הממוצעים וירידה מסוימת בדמי השכירות למ"ר. בנוסף, בהחלט ייתכן שנראה עלייה בשיעורי ההיוון בשל עלייה בעלויות המימון שתוביל ללחץ שלילי נוסף על

שווי הנכסים. לפני משבר הקורונה בוצעו במשק עסקאות יקרות שהובילו לשערוכים חיובים משמעותיים במספר חברות.

לדעתנו, בעידן הקורונה ובזה שיבוא אחריו עסקאות אלו עשויות להיות לא מייצגות לצורך השמאויות הבאות ולכן להחזיר את הגלגל במידת מה לאחור. בשלב זה לדעתנו עדיין קיימת הבחנה בין תתי המגזרים השונים, וענף מרכזי המסחר יהיה הראשון

לספוג את ההדף.

להערכתנו, מרכזי מסחר יאבדו ב-2020 כ-20-30% מההכנסות גם אם המשק יחזור לפעילות הדרגתית אחרי חג הפסח, בהנחה שהקניונים יישארו סגורים תקופה נוספת והלחץ מצד השוכרים ימשך. בתרחיש זה, הפגיעה בשווי הנכסים יכולה להיות

משמעותית. גם לאחר ההתאוששות, מיתון במשק יביא לירידה של כ-5% בהכנסות ביחס לתקופה שלפני המגפה, ושווי הנכסים לא יתאושש באופן מידי. לכן אנו רואים לחץ מידי על דירוגי חברות המוטות מרכזי מסחר. עם זאת אנו בוחנים כל מקרה לגופו וישנן חברות עם מרווח גדול ביחס ליעדי הדירוג. אנו צופים מרווח מצומצם יותר ביחס ה-LTV מאשר ביחס כיסוי הריבית, שכן זה האחרון קיבל רוח גבית מסביבת הריבית הנמוכה בשנים האחרונות.

להערכתנו, נכסי משרדים עשויים להיפגע אם צעדי המנע ימשכו לכיוון הקיץ או אם המשק יגלוש למיתון מתמשך. בתרחיש זה אנו מעריכים כי הם עשויים לאבד כ-5% מההכנסות ב-2020 ביחס לתרחיש הבסיס טרום המגפה.

בשלב זה אנו רואים יציבות בדירוגי החברות מוטות המשרדים ונכסי הלוגיסטיקה ובדירוגי החברות עם תיק נכסים מגוון. עם זאת, השפעת המגיפה על שווי הנכסים העתידי עדיין לא ברורה. תזרימים שליליים וירידה חדה בהשקעות ברבעונים הבאים

עשויים לגרום לשערוכים שליליים ולעלייה בשיעור ה-LTV עד סוף השנה ומעבר לכך.