בואו נבדוק: האם הנדל"ן בישראל הוא בועה?

המשק הישראלי נשען על יצוא.  זו עובדה שידועה לכל.  כ 50% מהתוצר הישראלי מגיע מהיצוא.  דהיינו, כל עוד הכלכלה העולמית לא תחזור למסלול של צמיחה, המשק הישראלי יתקשה מאוד להציג שיעורי צמיחה גבוהים אם אלו ישענו על הגדלת היקף הפעילות הכלכלית המקומית בלבד.  השבוע פרסם ארגון ה OECD (זה הארגון שאליו אנחנו רוצים להצטרף, אבל לשם כך יצטרכו להוריד את מיסי הרכב ולכן לא בטוח שנצטרף) את נתוני הצמיחה של חברות הארגון.  אלו ברובן הציגו שיעורי צמיחה גבוהים מאוד של כ 15% בחצי השנה האחרונה במונחים שנתיים.

 ה CATCH נעוץ בזה שהנפילה בכלכלות הללו הייתה כל כך חדה וחסרת תקדים, שכעת שיעורי הצמיחה נראים אף הם גבוהים מאוד.  בכל מקרה, בהנחה שתוך זמן מה שיעורי הצמיחה יחזרו למספרים נורמליים (אפילו אם יהיו אלו מספרים מעט נמוכים מהממוצע), הרי שיש בכך בשורה טובה למשק הישראלי (אוף, שוב יהיה תיסוף בשקל לעומת הדולר בגלל עלייה בחשבון השוטף).

האם מחירי הנדל"ן מנופחים ?

הדיון הלוהט היום הוא בין אלו שטוענים שהעלייה האחרונה במחירי הדירות מהווה "רק" סוג של תיקון לסטגנציה במחירים שהייתה בעשר (פלוס מינוס) השנים האחרונות ולכן מחירי הדיור בארץ סבירים.  מנגד, יש את אלו שסבורים שההתנפלות על מחירי הנדל"ן הביאה את מחירי הדירות למחירים לא רציונליים, וכהוכחה משתמשים בסטטיסטיקות שמראות על עלייה של עשרות אחוזים במחירים במקומות שונים בארץ.  אז הנה פשרה : המחירים לא זולים ולא "בועתיים".  הם קצת יקרים. 

שימו לב למספרים הבאים : בשלוש השנים האחרונות השכר הממוצע במשק נותר כמעט ללא שינוי.  מחירי הדיור עלו באותה תקופה ב 20%.  לא מעט, אבל לפחות לפי ההיגיון הפשוט אין בעלייה של עשרים אחוזים להצביע על בועה. בועה נגרמת כשמחירי נכסים מתנתקים לגמרי משוויים הכלכלי.  במילים אחרות, לישראלי הממוצע הרבה יותר קשה לקנות היום דירה מאשר לפני כמה שנים.  זו לא בועה, אבל אם מישהו בירושלים לא יתחיל לשים את הרגל על הברקס, נגיע לשם בוודאות.

סיבה להיות מבולבל

גם לנו קצת קשה לקבוע האם ההתאוששות הכלכלית תביא עימה אינפלציה גבוהה שנובעת בשל אותן סיבות שכתבנו עליהן בשבועות הקודמים.  הפעם בדקנו את היחס שבין מדד המחירים הסיטונאיים (ללא דלקים) לבין מדד המחירים לצרכן.  כפי שניתן לראות מהגרף שמוצג למטה, הקשר בין שני המדדים הוא ברור לגמרי...למעט בתקופה האחרונה שבה הקשר בין שני המדדים התנתק.

רק בחודשים האחרונים ניכרת תפנית במדד המחירים הסיטונאיים לאחר שאלו ירדו באופן חד בשל הירידה שהייתה במחירי הסחורות בשנה האחרונה .  יש לזכור כמובן שאלמלא העלאות המיסים בחודשים האחרונים, היו מדדי המחירים עולים במידה קטנה יותר.  לפיכך, הפער בין שני המדדים הוא למעשה קטן יותר מזה הרשמי.  מה הלאה ? כידוע, מחירי הסחורות רשמו מתחילת השנה עליות חדות שככל הנראה לא ניכרות עדיין בעלות התשומות של היצרנים בשל חוזים שנקבעו במחירי השפל.  אנחנו סבורים שכאשר העלייה במחירי הסחורות תבוא ליד ביטוי מוחשי יותר במדד המחירים הסיטונאיים בחודשים הקרובים,  נרגיש זאת במידה לא מבוטלת במדדי המחירים.

הפוזיציה האג"חית שלנו כמעט ולא השתנתה השבוע : שמירה על מח"מ סינטטי של כשלוש עד ארבע שנים בתיק השקלי.  מח"מ של שש שנים בעקום הצמוד.  נטייה קלה להגדלת המשקל של תל בונד 20 בתיק הקונצרני שלנו.  נשמרים מכל משמר מאחזקה באגרות החוב הקונצרניות השקליות שאמורות להרכיב את מדד התל בונד השקלי.  אין שום הצדקה להחזיק באגרות קונצרניות שקליות שהמרווח עליהן הוא נמוך מהמרווח של אגרות החוב הצמודות של אותם מנפיקים.

שאלה נוספת לסיכום : מדוע אין התייחסות בדו"ח האינפלציה של בנק ישראל לסיכונים שטמונים בעלייה המטאורית בכמות הכסף ? אולי כי אין בזה סיכון.  אם שיניתם את התיאוריה הכלכלית, לפחות תגידו.

הכותב הוא מנכ"ל קרנות בית ההשקעות אפסילון

 
נתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות – בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש