גינזבורג "למרות קולות הנהי: עליית מחירי הדירות היא דווקא סימן טוב!"

איך יודעים ששוק הדירות בישראל לוהט? תשובה קלה: הוא כובש את העמודים הראשיים בעיתונים ואת מהדורות החדשות בטלוויזיה. בעיתון "הארץ" למשל פורסמה ביום שלישי בעמוד הראשון תמונה חזקה: מדורה גדולה שהוצתה על רקע מגדלי YOO בצפון תל אביב. הסיבה: פינוי תושבים משכונת הפחונים גבעת עמל הסמוכה לשיכון בבלי המבוסס. הצילום לווה בציטוטים מכמירי לב מצד התושבים המפונים. "איפה נגור עכשיו?", שאל אחד מהם. 

ב"ידיעות אחרונות" הוסיפו לסיקור הפינוי בגבעת עמל טור פרשנות פרי מקלדתה של מירב בטיטו. "מתיישבי 1949 מול טייקוני 2021. אזרחים עקורים מול נציגי שלטון", היא פסקה ולא שכחה להכניס גם את השד העדתי לסיפור. 

אבל את הכותרת הראשית תפסה דווקא ידיעת נדל"ן אחרת: "דיור לעשירים בלבד: מחירי הדיור זינקו ב-10% תוך שנה". בכותרת המשנה נכתב שלצד ההתייקרויות במרכז הארץ, גם מחירי הדירות בפריפריה מזנקים. 

הפרשן הכלכלי של ידיעות, סבר פלוצקר, נקרא להסביר לעם את משמעות הכותרות. אחרי שמיהר לקבוע כי בישראל אין אינפלציה כתב פלוצקר: "יש גם חדשה רעה. מחירי הדירות התייקרו ב-10%, ושר האוצר  אומר שהם יתייקרו ב-5%-6% בשנה הבאה". פלוצקר גם יודע למי להפנות את האצבע המאשימה: "הממשלות התחלפו אבל החולי נשאר. ממשלת ישראל שולטת בענף הדיור שלטון מלא. היא הגורם מתכנן הערים, משווק הקרקעות, מטיל המסים, מפתח התשתיות, והגורם שמתיר או אוסר על כניסת עובדים זרים. לכן האשם רובץ כולו על כתפיה", פסק.

ראשית – גילוי נאות. אין לי דירה בבעלותי. אני ומשפחתי משלמים כל חודש דמי שכירות ומדי פעם נאלצים להחליף דירה. אם מחירי הדירות יירדו פעם אולי יהיה לנו סיכוי קלוש לרכוש דירה. אז יש לי אינטרס כאן. 

אבל אם אני מסתכל על המצב ככלכלן ולא כעובד סוציאלי - עליית מחירי הדירות אינה "חולי". היא לא בהכרח "בשורה רעה", ולא בטוח שצריך לרוץ מייד ולהאשים את הטייקונים. ואפילו לא את הממשלה. 

מחירי הדירות הם קודם כל ולפני הכל  תוצאה של שיווי משקל בין היצע וביקוש. בעבר סברתי שמדובר במחירי "בועה". היום אני כבר פחות בטוח בכך. כן, אני עדיין חושב שהמחירים יקרים מאוד. אבל אם זו הייתה "בועה", היא כבר היתה צריכה להתפוצץ מזמן. 

העובדה שהיא לא התפוצצה – למרות ניסיונות שונים ומשונים "להילחם במחירי הדיור" - מכריחה אותי לחשב מסלול מחדש. יש כנראה סיבות חזקות שגורמות למחירים לעלות. וברוב המקרים – אלו סיבות טובות דווקא. 

וכשאני אומר "סיבות טובות" אני מתכוון בעיקר לצד הביקוש של המשוואה. ביקוש גואה לדירות הוא אחד הדברים הכי טובים שיכולים לקרות למדינה מודרנית. בתנאי אחד – הביקוש חייב להסתמך על כוח הקנייה של התושבים ולא על אשראי זול מדי. 

אני לא עיוור כמובן. אני מודע לכך שיש אשראי זול בישראל – כמו בכל העולם המערבי – בגלל ההתערבות הבוטה של הבנקים המרכזיים. אבל בטור זה אנסה לחדד דווקא את גורמי הביקוש הקשיחים שדוחפים את מחירי הדירות למעלה. ואלו, מסתבר, חזקים לא פחות מהאשראי הזול.

כשמדברים על ביקוש, חייבים להתחיל מהמקום הכי חשוב: רמת השכר של האוכלוסיה. וזו, כפי שמראות הטבלאות של למ"ס, נמצא בעלייה מתמדת. 

בתחילת שנת 2017 עמד השכר הממוצע בישראל על 9,879 שקל. בינואר 2021 הוא הגיע ל-11,900 שקל. זוהי עלייה של 20% ב-4 שנים, או 4.8% בממוצע לשנה. זה אומר שלכל ישראלי יש כעת בממוצע עוד 2,000 שקל ברוטו, שהם כ-1,400 שקל נטו. וגם החיסכון הפנסיוני שלו גבוה יותר. רוב העלייה, מסתבר, התרחשה דווקא בשנת 2020, שנת הקורונה. 

חשוב לציין גם שעליית השכר התרחשה בתקופה שבה האינפלציה נמוכה, כך שמדובר בעלייה ריאלית. היא גם לא התרחשה עקב לחצים של ארגוני עובדים ואיומי שביתות. היא התרחשה בגלל שהמשק צומח, ויש ביקוש רב לעובדים. בעיקר בענף הייטק אבל לא רק בו. 

עליה כה מהירה בשכר גורמת לנו לחוש קצת יותר עשירים. גם בהווה וגם כשמתכננים את העתיד. 1,000 שקל יותר בנטו הם 12 אלף שקל בשנה, או 240 אלף שקל על פני 20 שנות משכנתא. וזה עוד בלי להחשיב עליית שכר בעתיד. זה לבד יכול להסביר מדוע מחיר של דירה בשווי של 2.5 מיליון שקל תופח בכ-10%. 

עכשיו נשאל את הפרשנים המלומדים: עליית שכר ריאלי זו "בשורה רעה" למשק? אולי זו דווקא בשורה טובה?   

אבל עליית שכר רוחבית היא רק חלק מהסיפור. כולנו יודעים שחלק ניכר מעליית השכר נובעת מענף ההייטק. שם השכר הממוצע כבר מגיע לכ-26 אלף שקל בחודש. מכיוון שרוב משרות ההייטק נמצאות במרכז הארץ – בין נתניה לרחובות – טבעי לצפות שרוב עליות המחירים מתרחשות במרכז. 

אבל ההייטק הישראלי לא מוגבל רק לאזור המרכז. ישראל היא מדינה קטנה. ישנם מרכזי הייטק רבים גם מחוץ למרכז – בירושלים, בחיפה, ביקנעם, ואפילו בבאר שבע, "בירת הסייבר". 

קיימות אמנם טענות נכונות שהתחבורה בישראל איננה יעילה, אבל הקורונה לימדה אותנו שניתן לעבוד ולהיות יעילים גם בעבודה חלקית מהבית. עובדי הייטק כבר לא חייבים לגור בלב תל אביב כדי לקבל הצעות עבודה אטרקטיביות.  

השכר בהייטק הוא כמובן רק חלק מהתגמול. עובדי הייטק רבים מקבלים אופציות למניות במקום שכר שוטף. אני לא בטוח עד כמה חישובי הלמ"ס לוקחים זאת בחשבון. הגאות בענף ההייטק בשנה האחרונה, יחד עם גלי ההנפקות בישראל ובחו"ל גרמה להאצה בהבשלה של אופציות רבות. 

לפני כמה חודשים געשו מדורי הכלכלה מידיעה שלפיה בחברת איירון סורס "נולדו" 230 מיליונרים חדשים. זאת כתוצאה מרכישת החברה והפיכתה לציבורית. אני די משוכנע שכמה מאות "מיליונרים" כאלו מלבים עוד יותר את הביקוש לדיור. כי כלל ידוע הוא שאופציות שמונחות על השולחן במערכה הראשונה, יכולות בזמנים טובים להפוך לדירה ברחוב רוטשילד במערכה השלישית. או הרביעית, או החמישית. ואם לא ברוטשילד אז בכפר סבא הירוקה.

אז רגע – זה טוב שיש בינינו כמה אלפי אנשים שזכו פתאום בכרטיס פיס או שזה רע? זה טוב שאפשר להתבסס על עבודה מהבית או שזה רע? זה טוב שבאר שבע ויקנעם תהפוכנה להרצליה פיתוח או שזה רע? אני חושב שזה טוב. 

סטארט אפ ניישן

בואו נישאר עוד רגע בענף ההייטק, אחד ממנועי הצמיחה הכי חשובים של ישראל. בכותרת העיתון "כלכליסט" מהבוקר הופיעה כותרת מרנינה – ציטוט של ג'ון קרטיס, שותף בקרן ההון סיכון טייגר גלובל: "בישראל יש יותר יוניקורנים מאשר בכל אירופה". יוניקורן הוא כינוי חיבה לחברת סטארט אפ שמגיעה לשווי של  מיליארד דולר לפחות. בהמשך הוא אמר: "אקזיט של 500 מיליון דולר נחשב כיום בישראל לכישלון".

כל אירופה? כל אירופה?! האם זו אותה אירופה שאנחנו כל כך שואפים להידמות לה? 

אני לא יודע אם המספר הזה נכון. אבל גם אם זה רק חצי נכון, זו כותרת מרעישה. זה אומר שאנחנו כאן בארץ ישראל מצליחים לייצר ערך – יש מאין – יותר מאשר כמה מהמדינות העשירות והחזקות ביותר בעולם. ולא ערך קטן. ערך של עשרות מיליארדי דולרים. מדי שנה. 

אלו מספרים גדולים. מאוד גדולים. גדולים באופן היסטורי. לפי ההתפתחות של ענף ההייטק העולמי, הם לא הולכים לקטון בקרוב. 

אז איך זה קשור לדירות? ראו את סעיף 2. חברת סטארט אפ עם 200 איש שמוערכת היום בשווי של 2 מיליארד דולר עשויה להפוך עוד 3 שנים לחברה ציבורית של 500 איש בשווי של 4 מיליארד. וגם ממנה ייצאו כמה עשרות מיליונרים. 

המיליונרים העתידיים הללו משלמים יותר מיסים, צורכים יותר, נוסעים יותר לחופשות בארץ ובחו"ל, ומוציאים יותר על תרבות וחינוך. בשפת הכלכלה קוראים לזה "מחוללי צמיחה". כן, הם גם משפיעים גם על הביקוש בשוק הדיור. 

האם זה רע? האם הייתם מעדיפים שה"יוניקורנים" הללו יחוללו את הצמיחה בפינלנד? בדנמרק? באיטליה? 

השקל החזק

כן, גם לשקל יש תפקיד כאן. ככל שהשקל מתחזק מול מטבעות העולם (בחלקו בגלל הגאות בהייטק שמזרימה לכאן הרבה דולרים) היבוא לישראל נעשה זול יותר. החבילה שהזמנתם בעלי אקספרס זולה היום משהייתה לפני שנתיים ושלוש. וגם הנסיעות לחו"ל זולות יותר.

התחזקות השקל שנעשית בגלל עודף יצוא היא סימן טוב. היא סימן לכלכלה בריאה שמייצרת צמיחה ומקומות עבודה. אפילו בענף ההייטק כבר למדו לחיות עם שקל חזק. אין להם ברירה. 

אז רגע – זה טוב או רע לנו שהשקל חזק? 

בניגוד לדעתו של פלוצקר, אני לא חושב שהממשלה היא השליט הבלעדי על שוק הדיור. יש לה תפקיד חשוב כמובן אבל היא לא לבד במשחק. נדל"ן הוא שוק תחרותי מאוד. רוב הקרקעות במרכז הארץ לא שייכות לממשלה אלא לגופים פרטיים. הם אלו שקובעים את קצב הבניה, ולא הממשלה.

הבעיה היא שההיצע לא גדל מהר כמו הביקוש. בישראל אפשר אולי להקים 10 יוניקורנים בשנה. אבל שכונה חדשה כדי לאכלס בה את סייחי היוניקורנים (ככה קוראים לזה?) לוקח 5 עד 10 שנים. זה פשוט לא כוחות. כדי להדביק את הביקוש הזה צריך יהיה לפנות עוד הרבה "גבעות עמל", ולאפשר "לטייקונים", לבנות לנו מגדלים.  

אז נכון, תמיד צריך לדרוש מהממשלה יותר. יותר תחבורה, יותר תכנון, ואם אפשר גם האצת תוכניות שיווק קרקעות, או שינויי תב"ע. אבל כל אלו צריכים להיעשות בשום שכל. אסור לעגל פינות בתכנון רק כי הפרשן בעיתון כתב. אין שום טעם להקים שכונה חדשה אם לא מסדירים את עורקי התחבורה אליה וממנה. 

תחבורה ונדל"ן הם עדיין לא הייטק. אי אפשר להוציא גירסת "בטא" ולהגיד שאחר כך נתקן. זה יקר מדי.

ולגבי שיווק קרקעות – אני מבקש שהממשלה לא תעשה הנחות ולא תיתן סובסידיה לאף אחד. גם לא לזוגות צעירים. בתור משלם מיסים והבעלים של הקרקעות אני מבקש מהממשלה למכור את הקרקעות הפנויות שלי במחיר מלא. בתקבולים מהקרקע אשמח אם תשפרו את השירותים הממשלתיים לכולנו. 

דיסקליימר: 

הכותב שימש בעבר כעורך שוק ההון של TheMarker והוציא השנה את ספרו הראשון: "הצפת ערך – הלקסיקון של שוק ההון". אין לראות בכתוב המלצה לקנות או למכור ניירות ערך כלשהם. הכותב עשוי להחזיק פוזיציות בניירות הערך המוזכרים במאמר. 

תגובות אפשר להוסיף בפייסבוק: