נדל״ן בסין, צילום: Photo-Hsc-Dreamstime.com
עמי גינזבורג
30/04/2024
"עיר היער" שבנייתה החלה ב-2016 בתקציב של כ-100 מיליארד דולר תוכננה להיות גן עדן עלי אדמות ובית לקרוב למיליון איש. היא ממוקמת בקצה הדרומי של מלזיה, מרחק לא רב מהשכנה העשירה שלה, סינגפור. היוזמת של הפרויקט הינה חברת הנדל"ן הפרטית הגדולה בסין, "קאנטרי גארדן".
המודלים המעוצבים שבעזרתם נמכרו הדירות ושטחי העסקים בפרוייקט מראים עיר תוססת השוכנת לחוף הים, עם שטחי מסחר מפותחים, ומרכזי תרבות, חינוך ותיירות. רחובות העיר מלאים בעצים מלבלבים ופרחים צבעוניים. לצד מבני המגורים תכננה קאנטרי גארדן להקים מגרשי גולף, פארק מים משוכלל, מגדלי משרדים, ושטחי בידור ונופש.
מלזיה היא מדינה ענייה והפרוייקט המגלומני לא תוכנן עבור תושביה. קאנטרי גארדן תכננה מראש לשווק את רוב הדירות בפרויקט ללקוחותיה בסין. אם בתור בית שני (דירת נופש) ואם בתור דירות שניתנות להשכרה לתושבים מקומיים.
בפועל, הפרוייקט התברר כפלופ ענק. המיקום שנבחר נראה במבט ראשון מעניין (קרוב לסינגפור העשירה והיקרה), אבל בפועל העיר נמצאת בשטח מבודד, רחוק למדי מערים אחרות. קשה להסתדר בה בלי להחזיק מכונית צמודה.
ב-8 שנים שחלפו מאז החל הפרוייקט נבנו בו רק 15% מהמבנים המתוכננים. רק 1% בודד מהדירות בפרוייקט מאוכלס. בכתבת מגזין שפורסמה ברשת השידור הבריטית BBC העיר נראית נטושה כמעט לגמרי. מרכזי הקניות שוממים, הרחובות ריקים, המסעדות סגורות, עשבים צומחים על המדרכות והעזובה שולטת בכל. תחושת הריקנות מתחזקת עוד יותר כשיורד החושך על העיר, כאשר רק אורות בודדים נדלקים במגדלי הדירות השוממים.
"הצלחתי לברוח מכאן", אמר נאזמי האנאפיה, מהנדס תוכנה בן 30 שגר בעבר בדירה שכורה בעיר לכתב ה-BBC. הוא עזב חצי שנה לאחר שעבר לגור במקום. "היו לי הרבה ציפיות מהמקום הזה", הוא אומר. "התאכזבתי מאוד. כרגע אין כאן דבר שאפשר לעשות. לא היה אכפת לי מהכסף. אני שמח שהצלחתי לצאת מכאן".
הכתבה ב-BBC מראה את החוף הנטוש, מקום שהיה אמור להיות שוקק חיים בכל עיר מודרנית. גינות המשחק ריקות, ועל החוף מתרומם גרם מדרגות שמוביל ל...שום מקום. השלט על החוף מזהיר מפני רחצה במקום בשל חשש להימצאות תנינים.
מערכת ה-BBC ניסתה לדבר עם אזרחים סיניים שרכשו דירה בעיר היער ונתקלה בקיר אטום. איש מהם לא הסכים להתראיין לכתבה, אפילו לא בעילום שם. איש מהם לא גאה מן הסתם בהשקעה שביצע.
כתבת הוול סטריט ג'ורנל שביקרה גם היא במקום מספרת שמחירי הדירות במקום מצויים בצניחה. מחיר רגל רבועה צנח מכ-260 דולר בתחילת הדרך לכ-115 דולר כיום. גם במחיר הזה לא קל למצוא קונים לדירות הללו, שחלקן לא יושלמו בעתיד הנראה לעין.
הכסף הזול נגמר, והביקוש לא הדביק את היצע
הקריסה של פרוייקט עיר היער דומה למה שקרה לפרוייקטים רבים בתוך סין עצמה. חברות הבניה הסיניות סמכו על הביקוש הגואה של תושבי סין לדירות אחרי שלושה עשורים של עליה במחיריהן. אזרחים סיניים רבים סברו שזו הדרך הנכונה לחסוך לקראת העתיד. במיוחד לאור העובדה שלרוב האזרחים אין עדיין פתרון פנסיוני מתאים. דירה להשקעה נראתה להם כמו צעד נבון לחיסכון אחרי הפרישה מעבודה.
חברות הבנייה עצמן נהנו ממקורות בלתי נגמרים של כסף. הכסף הגיע מהשקעות זרות שחיפשו תשואה עודפת בסין הצומחת, משוק ההון, מהבנקים המקומיים שקיבלו עידוד ממשלתי להלוות לשוק הנדל"ן. תמריץ מיוחד ניתן על ידי הממשלה למושלי המחוזות השונים בסין שקיבלו הוראה לעודד את ענף הבניה והתשתיות, כדרך לתגבר את מקורות התעסוקה.
כמו כל בועת נדל"ן שנשענת על אשראי, גם הבועה הסינית התפתחה לממדים עצומים. אבל תופעה של "ערי רפאים" כמו שרואים בסין – או במדינות שכנות באסיה שקיוו ליהנות מ'בום' הנדל"ן הסיני – לא נראתה מעולם. גם וותיקי ענף הנדל"ן העולמי לא זוכרים היקף כה גדול של פרויקטי ענק שעומדים בשיממונם.
סין מנסה בימים אלה לתמרץ את הכלכלה שלה באמצעים שונים. לאחרונה דובר שם על אפשרות של הורדת ריבית לאחר שזו הועלתה מרמה של 1.75% במאי 22' עד ל-3% כיום. מדברים שם על שחרור חבל לבנקים כדי שיספקו יותר מימון לחברות הבניה – לאחר הידוק שנכפה עליהם במהלך 2021 בעקבות קריסתה של ענקית הנדל"ן אוורגרנד. לאור העובדה שהבנקים חשופים עד צוואר לשוק הנדל"ן הסיני, לא בטוח שהצעד הזה יוכל לסייע במשהו.
אוורגראנד עצמה נמצאת היום תחת ניהול מיוחד של בית המשפט והיא מנסה להנזיל נכסים כדי להחזיר לפחות חלק מחובותיה העצומים שמגיעים לכ-300 מיליארד דולר. גם קאנטרי גארדן עצמה – שחובותיה מסתכמים בכ-200 מיליארד דולר – כבר פספסה במרץ האחרון תשלום של 13 מיליון דולר לבעלי אג"ח. קשה לראות כיצד היא תחמוק מכניסה לחדלות פרעון שתצריך גם אותה לבצע הנזלת נכסים נרחבת.
מי שחושב להשקיע במניות בסין בימים אלו בודק היטב את ההתפתחויות בשוק הנדל"ן המקומי. המדינה אמנם הציבה יעד צמיחה אגרסיבי של 5% לשנה הנוכחית, אבל כלכלנים רבים בעולם סבורים שהיא תתקשה לעמוד בכך. משקיעים רבים חוששים שגורלה של סין בשנים הבאות יהיה דומה לזה של יפן. זו האחרונה סבלה מבועת נדל"ן עצומה בשנות ה-80', ותהליך ההחלמה שלה לאחר פיצוץ הבועה נמשך יותר משני עשורים.
ההבדל בין השתיים הוא שכלכלת סין גדולה הרבה יותר היום מזו של יפן ב-1990. גם השפעתה הגיאופוליטית ועוצמתה הצבאית גדולה יותר. אם מנהיגי סין יחליטו להשתמש בשיטות של נשיא רוסיה, ולדימיר פוטין, על מנת להסיט את תשומת לב הציבור מהכלכלה המדשדשת, הדאגות שמטרידות כרגע רק את המשקיעים בסין, יהפכו לדאגות של העולם החופשי כולו.
לפעמים סיפור אחד קטן מספיק כדי לספר את התמונה הגדולה. כדי להבין עד כמה עמוק ויסודי המשבר בשוק הנדל"ן הסיני – עד כדי איום ממשי על הצמיחה של הכלכלה השנייה בגדלה בעולם – די להביט ולראות מה קרה לפרויקט מגלומני אחד שיצא משליטה. הנה סיפורה העצוב של "עיר היער" (Forest City) במלזיה שהפכה לעיר רפאים. מאות כמוה ניתן למצוא גם בסין עצמה.
"עיר היער" שבנייתה החלה ב-2016 בתקציב של כ-100 מיליארד דולר תוכננה להיות גן עדן עלי אדמות ובית לקרוב למיליון איש. היא ממוקמת בקצה הדרומי של מלזיה, מרחק לא רב מהשכנה העשירה שלה, סינגפור. היוזמת של הפרויקט הינה חברת הנדל"ן הפרטית הגדולה בסין, "קאנטרי גארדן".
המודלים המעוצבים שבעזרתם נמכרו הדירות ושטחי העסקים בפרוייקט מראים עיר תוססת השוכנת לחוף הים, עם שטחי מסחר מפותחים, ומרכזי תרבות, חינוך ותיירות. רחובות העיר מלאים בעצים מלבלבים ופרחים צבעוניים. לצד מבני המגורים תכננה קאנטרי גארדן להקים מגרשי גולף, פארק מים משוכלל, מגדלי משרדים, ושטחי בידור ונופש.
מלזיה היא מדינה ענייה והפרוייקט המגלומני לא תוכנן עבור תושביה. קאנטרי גארדן תכננה מראש לשווק את רוב הדירות בפרויקט ללקוחותיה בסין. אם בתור בית שני (דירת נופש) ואם בתור דירות שניתנות להשכרה לתושבים מקומיים.
בפועל, הפרוייקט התברר כפלופ ענק. המיקום שנבחר נראה במבט ראשון מעניין (קרוב לסינגפור העשירה והיקרה), אבל בפועל העיר נמצאת בשטח מבודד, רחוק למדי מערים אחרות. קשה להסתדר בה בלי להחזיק מכונית צמודה.
ב-8 שנים שחלפו מאז החל הפרוייקט נבנו בו רק 15% מהמבנים המתוכננים. רק 1% בודד מהדירות בפרוייקט מאוכלס. בכתבת מגזין שפורסמה ברשת השידור הבריטית BBC העיר נראית נטושה כמעט לגמרי. מרכזי הקניות שוממים, הרחובות ריקים, המסעדות סגורות, עשבים צומחים על המדרכות והעזובה שולטת בכל. תחושת הריקנות מתחזקת עוד יותר כשיורד החושך על העיר, כאשר רק אורות בודדים נדלקים במגדלי הדירות השוממים.
"הצלחתי לברוח מכאן", אמר נאזמי האנאפיה, מהנדס תוכנה בן 30 שגר בעבר בדירה שכורה בעיר לכתב ה-BBC. הוא עזב חצי שנה לאחר שעבר לגור במקום. "היו לי הרבה ציפיות מהמקום הזה", הוא אומר. "התאכזבתי מאוד. כרגע אין כאן דבר שאפשר לעשות. לא היה אכפת לי מהכסף. אני שמח שהצלחתי לצאת מכאן".
הכתבה ב-BBC מראה את החוף הנטוש, מקום שהיה אמור להיות שוקק חיים בכל עיר מודרנית. גינות המשחק ריקות, ועל החוף מתרומם גרם מדרגות שמוביל ל...שום מקום. השלט על החוף מזהיר מפני רחצה במקום בשל חשש להימצאות תנינים.
מערכת ה-BBC ניסתה לדבר עם אזרחים סיניים שרכשו דירה בעיר היער ונתקלה בקיר אטום. איש מהם לא הסכים להתראיין לכתבה, אפילו לא בעילום שם. איש מהם לא גאה מן הסתם בהשקעה שביצע.
כתבת הוול סטריט ג'ורנל שביקרה גם היא במקום מספרת שמחירי הדירות במקום מצויים בצניחה. מחיר רגל רבועה צנח מכ-260 דולר בתחילת הדרך לכ-115 דולר כיום. גם במחיר הזה לא קל למצוא קונים לדירות הללו, שחלקן לא יושלמו בעתיד הנראה לעין.
הכסף הזול נגמר, והביקוש לא הדביק את היצע
הקריסה של פרוייקט עיר היער דומה למה שקרה לפרוייקטים רבים בתוך סין עצמה. חברות הבניה הסיניות סמכו על הביקוש הגואה של תושבי סין לדירות אחרי שלושה עשורים של עליה במחיריהן. אזרחים סיניים רבים סברו שזו הדרך הנכונה לחסוך לקראת העתיד. במיוחד לאור העובדה שלרוב האזרחים אין עדיין פתרון פנסיוני מתאים. דירה להשקעה נראתה להם כמו צעד נבון לחיסכון אחרי הפרישה מעבודה.
חברות הבנייה עצמן נהנו ממקורות בלתי נגמרים של כסף. הכסף הגיע מהשקעות זרות שחיפשו תשואה עודפת בסין הצומחת, משוק ההון, מהבנקים המקומיים שקיבלו עידוד ממשלתי להלוות לשוק הנדל"ן. תמריץ מיוחד ניתן על ידי הממשלה למושלי המחוזות השונים בסין שקיבלו הוראה לעודד את ענף הבניה והתשתיות, כדרך לתגבר את מקורות התעסוקה.
כמו כל בועת נדל"ן שנשענת על אשראי, גם הבועה הסינית התפתחה לממדים עצומים. אבל תופעה של "ערי רפאים" כמו שרואים בסין – או במדינות שכנות באסיה שקיוו ליהנות מ'בום' הנדל"ן הסיני – לא נראתה מעולם. גם וותיקי ענף הנדל"ן העולמי לא זוכרים היקף כה גדול של פרויקטי ענק שעומדים בשיממונם.
סין מנסה בימים אלה לתמרץ את הכלכלה שלה באמצעים שונים. לאחרונה דובר שם על אפשרות של הורדת ריבית לאחר שזו הועלתה מרמה של 1.75% במאי 22' עד ל-3% כיום. מדברים שם על שחרור חבל לבנקים כדי שיספקו יותר מימון לחברות הבניה – לאחר הידוק שנכפה עליהם במהלך 2021 בעקבות קריסתה של ענקית הנדל"ן אוורגרנד. לאור העובדה שהבנקים חשופים עד צוואר לשוק הנדל"ן הסיני, לא בטוח שהצעד הזה יוכל לסייע במשהו.
אוורגראנד עצמה נמצאת היום תחת ניהול מיוחד של בית המשפט והיא מנסה להנזיל נכסים כדי להחזיר לפחות חלק מחובותיה העצומים שמגיעים לכ-300 מיליארד דולר. גם קאנטרי גארדן עצמה – שחובותיה מסתכמים בכ-200 מיליארד דולר – כבר פספסה במרץ האחרון תשלום של 13 מיליון דולר לבעלי אג"ח. קשה לראות כיצד היא תחמוק מכניסה לחדלות פרעון שתצריך גם אותה לבצע הנזלת נכסים נרחבת.
מי שחושב להשקיע במניות בסין בימים אלו בודק היטב את ההתפתחויות בשוק הנדל"ן המקומי. המדינה אמנם הציבה יעד צמיחה אגרסיבי של 5% לשנה הנוכחית, אבל כלכלנים רבים בעולם סבורים שהיא תתקשה לעמוד בכך. משקיעים רבים חוששים שגורלה של סין בשנים הבאות יהיה דומה לזה של יפן. זו האחרונה סבלה מבועת נדל"ן עצומה בשנות ה-80', ותהליך ההחלמה שלה לאחר פיצוץ הבועה נמשך יותר משני עשורים.
ההבדל בין השתיים הוא שכלכלת סין גדולה הרבה יותר היום מזו של יפן ב-1990. גם השפעתה הגיאופוליטית ועוצמתה הצבאית גדולה יותר. אם מנהיגי סין יחליטו להשתמש בשיטות של נשיא רוסיה, ולדימיר פוטין, על מנת להסיט את תשומת לב הציבור מהכלכלה המדשדשת, הדאגות שמטרידות כרגע רק את המשקיעים בסין, יהפכו לדאגות של העולם החופשי כולו.
