אבי יעקובוביץ, מנכ"ל גב-ים: "השינוי באקלים הפוליטי מציב את גב-ים והמשק כולו בפני שנה מאתגרת"

גידול של כ-43% ב-FFO המיוחס לבעלי המניות, אשר הסתכם בסך של 96 מיליון ש"ח. 

גידול של כ-16.5% ב-NOI של החברה אשר הסתכם בסך של 155 מיליון ש"ח.

גידול של כ-8.3% ב- NOIמנכסים זהים.

גידול של כ-38% בתזרים המזומנים מפעילות שוטפת, אשר הסתכם בסך של 141 מיליון ש"ח.

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות הסתכם ברבעון הראשון של שנת 2023 בסך של 88 מיליון ש"ח, לעומת סך של 129 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. השינוי נובע בעיקרו מקיטון בהכנסות מעליית שווי הוגן, ביחס לרבעון הראשון של 2022.  

לאחר תאריך הדוח חתמה החברה על שני הסכמי שכירות בגין שטחים בפרויקטים בייזום, האחד בפארק גב-ים רעננה, עם חברת טקסס אינסטרומנטס, לשכירות שטח של כ-4,000 מ"ר, והשני בפארק גב-ים מפרץ חיפה, עם חברת הלוגיסטיקה אלמוג, לשכירות שטח של כ-7,800 מ"ר - המרלו"ג החמישי בפארק.

החברה חתמה על הסכמי שכירות בנכסים קיימים בעלייה ריאלית ממוצעת בשיעור של כ-8% במהלך הרבעון הראשון של השנה.

לגב-ים צבר פרויקטים ענק, בפריסה רחבה במוקדי הביקוש המרכזיים, הכולל 14 פרויקטים, בשטח כולל של כ-515 אלף מ"ר, בהשקעה כוללת של כ-5.2 מליארד ש"ח, אשר יוסיפו להכנסות החברה כ-450 מיליון ש"ח בשנה.

אבי יעקובוביץ, מנכ"ל גב-ים: "מתחילת השנה, אנו עדים לשינוי באקלים הכלכלי-פוליטי בישראל, אשר נגזר הן ממגמת העלייה באינפלציה ובריבית והן מהשלכות הרפורמה המשפטית והמצב הפוליטי, שינוי המציב את גב-ים ואת המשק כולו בפני שנה מאוד מאתגרת.

אנו עוקבים בדריכות אחר רחשי השוק ולטלטלות העוברות על ענף ההייטק ומקרינות על הנדל"ן המניב בישראל. לצד סביבה עסקית זו גב-ים ערוכה עם ארגז כלים שמאפשר לחברה לצלוח תקופה מאתגרת זו, תוך המשך הפעילות השוטפת והיזמית, עמידה בהתחייבויות ושליטה בניהול התזרים, לצד מבנה הון חזק. החברה פועלת תוך ראייה לטווח ארוך, המבוסס על גל שיכול לספוג התאמות על ציר הזמן.

לחברה נכסים איכותיים, ב-PRIME LOCATIONS, שאינם משועבדים, בהיקף כולל של כ-1.1 מיליון מ"ר, בתפוסה בשיעור של כ-98%, המושכרים בחלקם הגדול לחברות הטכנולוגיה המובילות בעולם, TIER1, בהסכמי שכירות ארוכי טווח. 

חברות ההייטק, אשר מהוות את ראש החץ של שוק הנדל"ן המניב, הינן ברומטר מרכזי לכלכלת ישראל. חברות הטכנולוגיה המובילות מחשבות מסלול לטווח ארוך, מעכלות את המשבר ושומרות על האחיזה שלהן במרכזי הפיתוח המובילים בעולם. חלקן קבעו את משכנם של מרכזי הפיתוח בפארקי ומרכזי ההייטק של גב-ים, ואלו מהווים מוקד אסטרטגי במערך הפיתוח העולמי של אותן חברות. גב-ים לא פוגשת בקשות לשינוי תנאי השכירות בנכסיה המרכזיים מצד אותן חברות, נכסים שהם ה-CUTTING EDGE בעולמות הנדל"ן.    

גב-ים ממשיכה להתמקד בפעילות הייזום האינטנסיבית ובהשבחת נכסי החברה, בהתאם לתכנית האסטרטגית אותה התוותה החברה. במהלכים אלו גלום פוטנציאל רב.      

החברה מציגה צבר פרויקטים ענק, בפריסה רחבה, הן גיאוגרפית והן סקטוריאלית, שמתמקד במוקדי הביקוש המרכזיים, הכולל 14 פרויקטים, בשטח כולל של כ-515 אלף מ"ר, בהשקעה של כ-5.2 מיליארד ש"ח, הגוזר תוספת הכנסות שנתיות מייצגות של כ-450 מיליון ש"ח (חלק החברה). 

כ-54% מהשטחים העיליים בפרויקטים שבביצוע שווקו לתקופת שכירות ממוצעת של כ-10.3 שנים. 

במהלך שנת 2023 תשלים החברה ותאכלס ארבעה פרויקטים, בשטח כולל של כ-180 אלף מ"ר (145 אלף מ"ר חלק החברה), שיניבו הכנסה מייצגת של כ-80 מיליון ש"ח (חלק החברה), הכוללים את מגדלי מתם מזרח #2 ורב בריח #1, אשר הושלמו ושווקו במלואם, גב-ים רעננה והמרלו"ג הרביעי בפארק גב-ים מפרץ חיפה, אשר שווק גם הוא במלואו.

בנוסף, החברה מקדמת תכניות בניין עיר, בין היתר בהרצליה, רחובות, עכו וחולון, לאישור תוספת של כ-600 אלף מ"ר תעסוקה ומסחר וכ-2,500 יח"ד".  

נכון ליום 31 במרץ 2023, לחברה נכסים מניבים בשטח כולל של כ-1.1 מליון מ"ר, באתרים שונים ברחבי הארץ. שיעור התפוסה בנכסיה המניבים של החברה, נכון לתום הרבעון הראשון של השנה, עומד על כ-98%. 

בשלושת החודשים הראשונים של שנת 2023 השקיעה החברה סך של כ-348 מליון ש"ח בפרויקטים שנמצאים בתכנון, רישוי והקמה, וכן בפרויקטים שהקמתם הושלמה אשתקד.   

פרויקטים שהושלמו: 

1. גב-ים אשקלון - רב-בריח #1 - בשנת 2021 התקשרו גב-ים ורב בריח בעסקה משותפת להקמת מפעל רב בריח באשקלון, בשטח כולל של כ-41 אלף מ"ר, על גבי חטיבת קרקע של רב בריח בשטח של כ-55 דונם באזור התעשיה אשקלון. רב בריח שכרה את הנכס לתקופה של כ-25 שנה. חלקה של גב-ים בנכס - 70% וחלקה של רב בריח - 30%. הקמתו של הפרויקט הושלמה במהלך הרבעון הראשון של השנה. עלות הפרויקט נאמדת בכ-206 מיליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-12 מיליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של כ-6%. 

2. מגדלי מתם מזרח #2 - לאחר תאריך הדוח הכספי השלימה מת"ם את הקמתו של הבניין השני בפרויקט, הכולל כ-29 אלף מ"ר עילי וכ-19 אלף מ"ר שטחי חניה תת-קרקעית. במהלך שנת 2022 השכירה מת"ם את כלל שטחי הבניין, בין היתר שטח של כ-8,000 מ"ר עילי לחברת הייטק בינלאומית מהמובילות בעולם, שטח של כ-10,000 מ"ר לחברת הייטק בינלאומית מובילה נוספת, שטח של כ-6,000 מ"ר עילי לחברת GE Healthcare ושטח של כ-5,000 מ"ר עילי לחברת PLUS500. עלות הפרויקט נאמדת בכ-289 מיליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-33 מיליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 11.4%.

פרויקטים בייזום: 

1. מגדלי מתם מזרח #3 - מת"ם פועלת להקמתו של הבניין השלישי בפרויקט, בשטח של כ-29.5 אלף מ"ר עילי וכ-13 אלף מ"ר תת-קרקעי. עלות הפרויקט נאמדת בכ-314 מיליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-31 מיליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 9.9%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון השלישי של שנת 2025.

2. פארק גב-ים רעננה - עסקת קומבינציה עם שופרסל נדל"ן בע"מ (חלק החברה 69.5%), להקמת פרויקט משרדים ברעננה. החברה פועלת להקמתו של הפרויקט, הכולל שני מבנים בשטח עילי כולל של כ-40 אלף מ"ר וכ-33 אלף מ"ר תת-קרקעי. במהלך הרבעון השני של שנת 2022 השכירה החברה שטח של כ-5,300 מ"ר עילי בפרויקט לפתאל וורקספייס (ROOMS), שותפות מקבוצת פתאל, המפעילה חללי עבודה. לאחר תאריך הדוח הכספי חתמה החברה הסכם עם חברת ההייטק טקסס אינסטרומנטס, לשכירות שטח של כ-4,000 מ"ר, בתמורה לדמי שכירות שנתיים בסך של כ-5.5 מיליון ש"ח (חלק החברה 69.5%). עלות הפרויקט נאמדת בכ-347 מיליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-24 מיליון ש"ח בשנה (חלק החברה), המשקפות תשואה של 7%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון השלישי של שנת 2023.

3. גב-ים פארק העברית - בניינים #1+#2 - עסקת קומבינציה עם האוניברסיטה העברית (חלק החברה 66%) להקמת פארק הייטק בשטחי האוניברסיטה בגבעת-רם, ירושלים. גב-ים פועלת להקמתם של שני המבנים הראשונים בפרויקט, בשטח עילי כולל של כ-57 אלף מ"ר, וכ-32 אלף מ"ר תת-קרקעי. עלות הפרויקט נאמדת בכ-654 מיליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-51 מיליון ש"ח בשנה (חלק החברה), המשקפות תשואה של 7.8%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון השני של שנת 2024. עד למועד דוח זה שיווקה החברה כ-21 אלף מ"ר עילי בפרויקט זה, מתוכם כ-16 אלף מ"ר עילי עם חברת לייטריקס. במקביל פועלת החברה לתכנון תב"ע בסמכות וועדה מחוזית, להוספת 60 אלף מ"ר עיקרי, לצורך הקמתו של הבניין הרביעי. ביום 4 ביולי 2022 המליצה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים להפקיד את התב"ע בתנאים. 

4. פארק גב-ים הרצליה צפון - הרחבת גב-ים 2O והקמת חניון - החברה פועלת להקמת בניין נוסף בפרויקט גב-ים 2O בכ-38 אלף מ"ר עילי נוספים וכן חניון נוסף בפארק, בשטח של כ-22 אלף מ"ר. בסוף שנת 2021 השכירה החברה את כלל השטחים האמורים לחברת טכנולוגיה בינלאומית מהמובילות בעולם, תמורת הכנסה שנתית בסך 42 מיליון ש"ח. עלות הפרויקט נאמדת בכ-660 מיליון ש"ח, המשקפת תשואה של 6.4%. השלמת הפרויקט צפויה לרבעון הרביעי של שנת 2025.

5. ToHa2 - החברה וחברת אמות השקעות בע"מ ("השותפים"), פועלות להקמת הפרויקט, הכולל כ-160 אלף מ"ר עילי לשיווק וכ-45 אלף מ"ר חניון תת-קרקעי. במהלך הרבעון הרביעי של שנת 2022, התקשרו השותפים במכתב כוונות מפורט (LOI) עם צד ג בלתי קשור ("מכתב הכוונות"), לפיו, יפעלו הצדדים להתקשר בהסכם שכירות ארוך טווח ומחייב על פי העקרונות שנקבעו במכתב הכוונות. הסכם השכירות המחייב, ככל שייחתם, יהיה לשכירות שטח של כ-55 אלף מ"ר, בתוספת כמה מאות מקומות חניה (עם אופציה להגדלת שטח המושכר בכ-20 אלף מ"ר נוספים), לתקופה של 10 שנים, אשר תחל בינואר 2027, לאחר השלמת הקמתו של הפרויקט, בתמורה לדמי שכירות, ברמת מעטפת, בסך של כ-105 מיליון ש"ח בשנה (חלק החברה - 50%). 

השותפים מעריכים כי עלות ההקמה הכוללת (לרבות בגין עבודות התאמה לשוכרים) תגיע לסך של כ-3.1 מיליארד ש"ח (חלק החברה - 1.55 מיליארד ש"ח), מתוכם שולם עד כה סך כולל של כ-904 מיליון ש"ח (חלק החברה - כ-452 מיליון ש"ח). הקמתו של ToHa2 צפויה להסתיים במהלך המחצית השניה של שנת 2026. ההכנסות הצפויות מ- ToHa2עם השלמתו ואכלוסו המלא, נאמדות בכ-280 מיליון ש"ח בשנה, המשקפת תשואה של 9%.  

6. פארק גב-ים חולון - בניין #3 - החברה פועלת להקמתו של הבניין, בשטח כולל של כ-44 אלף מ"ר, מתוכם כ-22 אלף מ"ר עילי וכ-22 אלף מ"ר חניון תת-קרקעי. מנהל הדיור הממשלתי שכר שטח כולל של כ-19 אלף מ"ר עילי בפרויקט. עלות הפרויקט נאמדת בכ-332 מיליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-20 מיליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של כ-6%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון השני של שנת 2024.

7. פארק גב-ים מפרץ חיפה - מרלו"ג #4 - החברה פועלת להקמת מרלו"ג נוסף בפארק, בשטח של כ-20 אלף מ"ר עילי. בתום שנת 2021 השכירה החברה את כלל שטחי המרלו"ג הרביעי לחברת מילניום לוגיסטיקה בע"מ. עלות הפרויקט נאמדת בכ-135 מיליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-11 מיליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 7.8%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון השלישי של שנת 2023. 

8. גב-ים אשקלון - רב-בריח #2 - ברבעון השלישי של שנת 2022 חתמו גב-ים ורב בריח על הסכם מפורט, להקמת שלב ב' של הפרויקט. על-פי ההסכם, יקימו הצדדים באמצעות חברה משותפת (גב-ים -70%; רב בריח - 30%) מפעל נוסף עבור רב בריח, על גבי קרקע סמוכה לשלב א', אשר הוקצתה לייעוד זה על-ידי רמ"י. הפרויקט יכלול כ-55 אלף מ"ר, אשר יוקמו על גבי מגרש בשטח של כ-38 דונם. לאחר הקמתו של הפרויקט, תשכור רב בריח את הפרויקט לתקופה של כ-25 שנים, בתמורה לדמי שכירות המשקפים תשואה בשיעור של כ-6%. עלות הפרויקט נאמדת בכ-397 מיליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-24 מיליון ש"ח בשנה (חלק גב-ים - 17 מיליון ש"ח). השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון הראשון של שנת 2026.

9. פארק גב-ים נגב - בניין #5 - במהלך הרבעון הראשון של שנת 2022 השכירה גב-ים נגב את כלל שטחי הבניין הרביעי בפארק גב-ים נגב לגוף ממשלתי. עם השכרה זו, הושכרו כלל השטחים הבנויים בפארק, ולפיכך גב-ים נגב החלה בהקמתו של הבניין החמישי בפארק, בשטח של כ-15 אלף מ"ר עילי. עלות הפרויקט נאמדת בכ-103 מיליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-9 מיליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 8.7%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון הרביעי של שנת 2024.

10. פארק גב-ים רחובות - בניין #5 - החברה פועלת להקמתו של הבניין החמישי בפארק, בשטח של כ-24 אלף מ"ר עילי וכ-15 אלף מ"ר חניון תת-קרקעי. בתום שנת 2022 חתמה החברה על הסכם עם חברת Applied Materials, לפיו תשכור אפלייד שטחים בבניין שטח של כ-15 אלף מ"ר עילי, עם מנגנון המאפשר את הגדלת שטח המושכר עד לשטח הבניין כולו. עלות הפרויקט נאמדת בכ-181 מיליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-14 מיליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 7.7%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון הרביעי של שנת 2024.

11. חוות שרתים - פארק מתם - החברה פועלת להקמתה של חוות שרתים (Data Center) בשטח של כ-14,000 מ"ר, בהספק של כ-9.5 מגה-וואט, אשר עתידה לשמש את השוכרים בפארק מתם וכן משתמשים נוספים באזור. עלות הפרויקט נאמדת בכ-355 מיליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-70 מיליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה פנימית (PIRR) של כ-9%.

12. מתקנים פוטו-וולטאים - החברה פועלת להתקנת 40 מערכות פוטו-וולטאיות, על גבי גגות של מבנים אשר בבעלות החברה. עלות הפרויקט כולו נאמדת בכ-31 מיליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-6 מיליון ש"ח בשנה.

13. פארק גב-ים מפרץ חיפה - מרלו"ג #5 - החברה פועלת לתכנון ורישוי מרלו"ג נוסף בפארק, בשטח של כ-7,800 מ"ר עילי. לאחר תאריך הדוח הכספי חתמה החברה על הסכם שכירות להשכרת כלל שטחי המרלו"ג לחברת הלוגיסטיקה אלמוג. עלות הפרויקט נאמדת בכ-64 מיליון ש"ח וההכנסות הצפויות הינן כ-4.4 מיליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 7%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון השלישי של שנת 2024.

14. פארק מתם - מבנה חניה עילי - לאור הביקושים הגדולים לשטחי חניה בפארק, חברת מתם פועלת לתכנון ורישוי מבנה חניה עילי נוסף בפארק, בשטח של כ-15,800 מ"ר, אשר יוקם מעל חוות השרתים. עלות הפרויקט נאמדת בכ-47 מיליון ש"ח וההכנסות הצפויות נאמדות בכ-4 מיליון ש"ח בשנה, המשקפות תשואה של 8.3%. השלמת הקמתו של הפרויקט צפויה לרבעון הראשון של שנת 2025.

תב"עות: 

1. חולון - ביום 19 בדצמבר 2022 אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל-אביב הפקדה בתנאים של שתים מתוך שלוש תב"עות שהגישה החברה על קרקע באזור התעשייה חולון, אשר החברה הינה בעלת מרבית הזכויות בה, בשטח כולל של כ-177 דונם, המיועדת כיום לתעשייה ותעסוקה. החברה הינה בעלת הזכויות במרבית הקרקע, המוחזקות על ידה חלקן בבעלות וחלקן בחכירה מרמ"י. על גבי הקרקע קיימים לגב-ים מבני תעשיה ותעסוקה בשטח כולל של כ-60 אלף מ"ר. במסגרת התב"עות מבקשת החברה שינוי ייעוד הקרקע לשימושים מעורבים, ביניהם מגורים, תעסוקה, תעשיה ומסחר, ותוספת זכויות בניה. ככל שתאושרנה התב"עות, כפי שהוגשו על ידי החברה וללא שינויים, ניתן יהיה להקים על גבי הקרקע - חלק החברה - כ-850 יחידות דיור, כ-500 אלף מ"ר תעסוקה, כ-30 אלף מ"ר תעשייה וכ-30 אלף מ"ר מסחר. החברה צופה כי אישורן של שתי התכניות שהומלצו להפקדה, המאפשרות תוספת זכויות בניה של כ-250 יח״ד, כ- 7,000 מ״ר מסחר וכ- 140,000 מ״ר תעסוקה יחול במהלך השנה, ואילו אישורה של התוכנית השלישית יחול בשנה הבאה. 

2. הרצליה צפון - הוועדה המקומית לתכנון ובניה המליצה לאשר תב"ע בסמכות וועדה מחוזית, על גבי קרקע בבעלות החברה בפארק גב-ים הרצליה צפון, לתוספת זכויות בניה בהיקף של כ-30 אלף מ"ר. יש לציין כי תכנית מתאר לכלל אזור התעשיה הרצליה, לרבות מתחמי גב-ים, אשר מתגברת זכויות בניה ומאפשרת עירוב שימושים, הופקדה להתנגדויות. תוכנית מתאר זו מאפשרת תוספת זכויות בהיקף של כ-140 אלף מ"ר, ובמסגרת תוספת זכויות זו ישנה אופציה לתוספת של כ-340 יח"ד קטנות.   

3. רחובות - החברה פועלת לאישור תב"ע בסמכות וועדה מחוזית על גבי קרקע בבעלות החברה ברחוב משה יתום, אשר תאפשר שימושים מעורבים (תעסוקה, מגורים ומסחר), וכן תוספת זכויות בניה בהיקף של כ-50,000 מ"ר תעסוקה, כ-35,000 מ"ר מסחר וכ-390 יח"ד.  

4. עכו - החברה פועלת לאישור תב"ע בסמכות וועדה מחוזית על גבי עתודת קרקע ברצועת החוף של עכו, אותה חוכרת החברה מרמ"י, אשר תאפשר הקמת פרויקט מגורים של כ-1,000 יח"ד.  

לגרף גב ים לחצו כאן