מבנה נדל"ן - מגמת עלייה ב-NOI וב-FFO מנכסים מניבים

ה-NOI הכולל ברבעון השלישי של שנת 2023 עלה בכ-8% לכ-212 מיליון שקל - הודות לעלייה בדמי השכירות הריאליים, השפעת עליית המדד (עלה ב-3.25% בתקופה ב-2023), קיטון בהוצאות תפעול הנכסים והנבה של נכסים חדשים; החברה אישררה את תחזית ה-NOI הכולל שעודכנה מעלה ברבעון הקודם לטווח של 810-820 מיליון שקל בשנת 2023.

ה-FFO מנכסים מניבים ברבעון עלה בכ-10% לכ-157 מיליון שקל; החברה העלתה את תחזית ה-FFO מנכסים מניבים לשנת 2023, כעת לטווח של 590-600 מיליון שקל, חלף תחזית קודמת בטווח של 580-590 מיליון שקל.

הרווח הנקי לבעלי המניות ברבעון השלישי הסתכם בכ-75 מיליון שקל; בתשעת החודשים הראשונים של 2023 הסתכם הרווח הנקי בכ-415 מיליון שקל.

ההון העצמי, נכון ליום 30.09.2023, עלה לכ-8.26 מיליארד שקל – גידול של כ-485 מיליון שקל במהלך 12 החודשים האחרונים, זאת לאחר חלוקת דיבידנד בסך של כ-282 מיליון שקל באותה התקופה.

השפעת מלחמת חרבות ברזל: להערכת החברה אין השפעה מהותית על קצב בניית הפרויקטים שלה, וצפי החברה הוא כי הכנסותיה השוטפות תקטנה במהלך הרבעון הרביעי של 2023 כתוצאה מהמלחמה בהיקף שאיננו מהותי.

עוזי לוי, מנכ"ל קבוצת מבנה נדל"ן: "אנחנו מסכמים את הרבעון השלישי של 2023 עם המשך צמיחה ב-NOI וב-FFO הריאלי – בעיקר הודות לעלייה בדמי השכירות ופעולות שנקטנו לצמצום ההוצאות לתפעול הנכסים. ב-7 באוקטובר פרצה מלחמת חרבות ברזל בעקבות מתקפה נפשעת של חמאס על יישובי דרום מערב הארץ. ליבנו עם משפחות הנפגעים ואנו מייחלים לחזרת החטופים כולם ומחזקים את חיילי צה"ל במלחמתם על הארץ. אנו סבורים כי חוסנה הפיננסי של החברה, כמתבטא, בין היתר במינוף נמוך לצד יתרות מזומנים ומסגרות אשראי בלתי מנוצלות בסך של כ-2.1 מיליארד שקל, נכסי נדל"ן לא משועבדים בסך כ-8 מיליארד שקל, יחד עם פיזור עסקי נרחב בכל תחומי הנדל"ן בפריסה ארצית – תומכים ביכולתה של החברה להתמודד בצורה נאותה עם תקופה מורכבת זו. אנחנו מאמינים בכלכלת ישראל וביכולתה של המדינה לחזור ולשגשג, ופועלים לחיזוק החברה ולהמשך יצירת ערך לבעלי העניין תוך הסתכלות ארוכת טווח".   

חברת מבנה נדל"ן (כ.ד) דיווחה על תוצאותיה הכספיות לרבעון השלישי של שנת 2023, המלמדות על המשך עלייה ב-NOI וב-FFO, וכן מעדכנת על העלאת תחזית ה-FFO לשנת 2023.

עיקרי התוצאות לרבעון השלישי של שנת 2023:

ה-NOI  מנכסים זהים בישראל ברבעון השלישי של שנת 2023 צמח בכ-9% לכ-192 מיליון שקל, בהשוואה לכ-176 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הצמיחה נבעה בעיקר מעליית דמי השכירות הריאליים, מקיטון בהוצאות תפעול הנכסים ומגידול בהכנסות בגין עליית המדד.

ה-NOI הכולל מנכסים מניבים ברבעון השליש של שנת 2023 עלה בכ-8% לכ-212 מיליון שקל, בהשוואה לכ-196 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. העלייה נבעה בעיקר מהגידול האמור ב-NOI מנכסים זהים בישראל, מהנבה של נכסים חדשים שנרכשו ושנבנו, וכן מגידול ב-NOI מפעילות בחו"ל בעיקר בגין השיפור בגביית דמי השכירות בנכס באוקראינה. בתוך כך, החברה אישררה את תחזית ה-NOI הכולל לשנת 2023 שעודכנה מעלה עם פרסום תוצאות הרבעון הקודם השנה לטווח של 810-820 מיליון שקל.

ה-FFO מנכסים מניבים ברבעון השלישי של שנת 2023 עלה בכ-10% לכ-157 מיליון שקל, בהשוואה לכ-142 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הגידול ב-FFO מיוחס בעיקר לגידול האמור ב-NOI.  בתוך כך, העלתה החברה את תחזית ה-FFO מנכסים מניבים לשנת 2023 לטווח של 590-600 מיליון שקל, חלף תחזית קודמת לטווח של 580-590 מיליון שקל.

הרווח הנקי לבעלי המניות של קבוצת מבנה נדל"ן ברבעון השלישי של שנת 2023 הסתכם בכ-75 מיליון שקל, בהשוואה לכ-293 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הירידה ברווח נבעה מכך שברבעון המקביל אשתקד הכירה החברה ברווחי שיערוך, נטו בסכום של כ-235 מיליון, בעוד ברבעון השלישי ב-2023 נרשמו הפסדים משערוך נכסים בארה"ב ובקנדה, בשל עלייה בשיעור ההיוון וירידה בדמי השכירות  הראויים.

מנגד, רשמה החברה ירידה בהוצאות המימון, נטו בעיקר כתוצאה מהשפעה מתונה יותר של עליית המדד ברבעון הנוכחי, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, על יתרת ההלוואות ואגרות החוב של החברה, וכן בשל מעבר להכנסות מהפרשי שער. 

ה-NOI  מנכסים זהים בישראל בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2023 צמח בכ-11% לכ-563 מיליון שקל, בהשוואה לכ-505 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הצמיחה נבעה בעיקר מעליית דמי השכירות הריאליים, מקיטון בהוצאות תפעול הנכסים ומגידול בהכנסות בגין עליית המדד.

ה-NOI הכולל מנכסים מניבים בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2023 עלה בכ-11% לכ-624 מיליון שקל, בהשוואה לכ-560 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. העלייה נבעה בעיקר מהגידול האמור ב-NOI מנכסים זהים בישראל, מהנבה של נכסים חדשים שנרכשו ושנבנו, וכן מגידול ב-NOI מפעילות בחו"ל.

ה-FFO מנכסים מניבים בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2023 עלה בכ-16% לכ-459 מיליון שקל, בהשוואה לכ-396 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הגידול ב-FFO מיוחס בעיקר לגידול האמור ב-NOI. 

הרווח הנקי לבעלי המניות של קבוצת מבנה נדל"ן בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2023 הסתכם בכ-415 מיליון שקל, בהשוואה לכ-978 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הירידה ברווח נבעה מכך שבתקופה המקבילה אשתקד הכירה החברה ברווחי שיערוך, נטו בסך של כמיליארד שקל, בהשוואה לרווחי שיערוך, נטו נמוכים יותר בסך של כ-156 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2023. השפעה זו קוזזה חלקית עם הקיטון בהוצאות המימון, נטו בעיקר בגין הפרשי שער וכן בגין שינויי מדד.

דגשים עיקריים:

ההון העצמי עלה לכ-8.26 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-7.77 מיליארד שקל בסוף הרבעון המקביל אשתקד.

לסוף הרבעון השלישי של 2023 לחברה מזומנים ושווי מזומנים והשקעות לטווח קצר בהיקף של כ-1.38 מיליארד שקל ובסה"כ למועד פרסום הדוח לחברה מזומנים ומסגרות אשראי בלתי מנוצלת בהיקף כולל של כ-2.1 מיליארד שקל, וכן נכסי נדל"ן לא משועבדים בסך של כ-8 מיליארד שקל. 

שיעור התשואה המשוקלל של הנדל"ן להשקעה בישראל (Cap Rate) לסוף רבעון שלישי 2023 עמד על כ-7.06%, בהשוואה לכ-6.95% בסוף שנת 2022 ובהשוואה לכ-7.05% בסוף שנת 2021.

שיעור התפוסה בנכסים בישראל – בסוף רבעון השלישי 2023, שיעור התפוסה של נכסי הקבוצה בישראל עמד על כ-93.1%.

התקדמות הקמת מתקנים סולאריים על גגות הנכסים - נכון למועד פרסום הדוח, לחברה 298 מתקנים סולאריים מתוכם הוסדרה התכנית להתקנת כ-92%. להערכת החברה, המתקנים הסולאריים צפויים להניב בשנה כ-27 מיליון שקל (חלק החברה בהפעלה מלאה). 

לקבוצה קרקעות וזכויות בנייה בישראל ובחו"ל בסכום כולל של כ-1.36 מיליארד שקל. 

ייזום נדל"ן מניב בטווח הקצר - לחברה 7 פרויקטים בייזום בטווח הקצר בהיקף של כ-158 אלף מ"ר הצפויים להניב לחברה תוספת NOI בטווח של 196-211 מיליון שקל. הבולט שבהם הוא פרויקט שדרות ההשכלה בת"א (פרויקט 'הסוללים'), אשר יכלול שטח בנוי כולל של כ-68 אלף מ"ר משרדים ומסחר הצפוי להניב NOI שנתי באכלוס מלא בטווח של 109-117 מיליון שקל, וכן פרויקט נוסף בהרצליה, הכולל משרדים, מסחר ומגורים להשכרה, הצפוי להניב NOI שנתי באכלוס מלא בטווח של 35-39 מיליון שקל. 

ייזום נדל"ן למגורים בטווח הקצר - נכון למועד פרסום הדוחות, החברה מבצעת ומשווקת פרויקטים למגורים בהיקף כולל של 574 יחידות דיור, מתוכן נמכרו 129 יחידות דיור (למועד פרסום הדוח). החברה צפויה להכיר ברווח גולמי עתידי בסך של כ-457 מיליון שקל עם מכירת כל יחידות הדיור והשלמת ביצוע הקמת הפרויקטים.

ייזום נדל"ן מניב בטווח הבינוני-ארוך – לחברה 17 פרויקטים בשלבי תכנון שטרם נקבעו בגינם אומדני עלות ומועדי הקמה, כאשר הפרויקטים במצרפי צפויים למנות כ-690 אלף מ"ר שטח בנוי ורשומים בספרי החברה בשווי של כ-1.3 מיליארד שקל. הבולט שבהם הינו פרויקט הדגל 'המיטב שלב ב' בת"א לאחר שהתוכנית אושרה למתן תוקף.

במקביל לפרסום הדוחות, הכריז דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד לבעלי המניות בסך של 65 מיליון שקל, וזאת בהתאם למדיניות חלוקת דיבידנד לשנת 2023 בסכום כולל של 260 מיליון שקל אך לא יותר מ-50% מסך ה FFO- השנתי של החברה. 

השפעת מלחמת חרבות ברזל: ביום 7 באוקטובר 2023 הותקפה מדינת ישראל על ידי ארגון הטרור חמאס, מתקפה שבעקבותיה הכריזה ממשלת ישראל על מלחמת חרבות ברזל. החברה צופה כי אין השפעה מהותית על קצב בניית הפרויקטים שלה וכי הכנסותיה השוטפות תקטנה בהיקף שאיננו מהותי במהלך הרבעון הרביעי של 2023 כתוצאה מהמלחמה. יחד עם זאת, מציינת החברה כי אי הוודאות שהייתה קיימת בשוק הנדל"ן המניב בישראל עוד טרם פרוץ המלחמה, אשר באה לידי ביטוי בהתמתנות הביקושים והתארכות שלב המשא ומתן לסגירת הסכמי שכירות, התעצמה בעקבות המלחמה. הנהלת החברה מעריכה כי בהינתן שהמערכה תתמקד רק בחזית הדרום ובעצימות הנוכחית, אזי השפעת המלחמה על עסקי החברה אינה צפויה להיות מהותית.

בחודש יולי 2023, מר עוזי לוי החל לכהן כמנכ"ל החברה. לוי כיהן בשורה ארוכה של תפקידים בכירים בתחום הנדל"ן בישראל ובחו"ל, שהאחרון שבהם היה מנכ"ל מנורה מבטחים נדל"ן.

בחודש יוני 2023, הנפיקה החברה בהצלחה אגרות חוב, בדרך של הרחבת שתי סדרות כ' ו-כה', בסכום כולל של כ-1.2 מיליארד שקל. בסדרה כ' גייסה החברה כ-434 מיליון שקל, במח"מ של 4.3 שנים ובמחיר המשקף תשואה שנתית צמודה של כ-2.73%. בסדרה כה' גייסה החברה כ-778 מיליון שקל, במח"מ ארוך של 6.8 שנים ובמחיר המשקף תשואה שנתית צמודה של כ-3.1%.

בחודש יוני 2023, חלה התקדמות לקראת הקמת פרויקט המיטב בת"א - אושר פרוטוקול הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו בדבר מתן תוקף לפרויקט המיטב שלב ב' (פרויקט מתחם אלון), הממוקם על ציר יגאל אלון בעיר. הפרויקט יכלול הקמת שלושה בניינים, בניין מגורים בן 47 קומות הכולל 400 יח"ד וכן שני בנייני תעסוקה בני 47 קומות, זאת בנוסף למבנה תעסוקה של בניין "המשביר המרכזי" אותו התוכנית הגדירה כבניין לשימור. התוכנית כוללת כ-18 דונם ובמסגרתו זכויות בניה של כ-41 אלף מ"ר למגורים וכ-125 אלף מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה. שווי הפרויקט בספרי החברה נאמד בסך של כ-690 מיליון ש"ח. בהמשך לאישור התכנית, בכוונת החברה לפעול בתקופה הקרובה לקידום התחלת תהליכי ההקמה והבניה של הפרויקט.

לגרף מבנה לחצו כאן