בדיקת FUNDER: מהלך ממשלתי רחב להתחדשות עירונית בפריפריה יוצא לדרך

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית איתרה 110 מתחמים המתאימים לפינוי בינוי הכוללים למעלה מ-1000 מבנים, בשטחם ייבנו כ-37,000 דירות חדשות. פינוי המתחמים דורש סבסוד ממשלתי בהיקף של כ-10 מיליארד שקלים בתכנית רב-שנתית, תכנון של עשרות מהמתחמים החל השבוע ויקודם בהליך ייחודי מואץ.

המטרה להגדיל את כדאיות הפרויקטים בפריפריה ליזמים
הסיבה העיקרית לפער העצום בין התחדשות עירונית בפריפריה למרכז, נעוצה כמובן בחוסר הכדאיות בהיבט הרווח היזמי בפריפריה לעומת המרכז, או בפשטות עלויות הבנייה במרכז ובפריפריה זהים, אבל שווי הנדל"ן בגלל הלוקיישן במרכז, גבוה במאות אחוזים מהפריפריה. 

בדו"ח הרשות להתחדשות עירונית לשנת 2022, עולה התמונה המדאיגה מאוד באשר להיקף ההתחדשות העירונית באזורי הפריפריה. לפי הדוח קיימים בפריפריה כ-96 אלף מבנים שאינם עומדים בתקן רעידות אדמה ומתאימים לעבור התחדשות עירונית, מספר יחידות הדיור המצטבר שאושר בתוכניות פינוי-בינוי עד סוף 2022 עמד על 12,299 במחוז דרום, ו-675 בלבד בצפון. לשם ההשוואה מספר יחידות הדיור שאושרו בתקופה זו עמד במחוז מרכז על 61,000 יח"ד ובמחוז ת"א על 51,499 יח"ד.

המכפיל בפריפריה הרבה יותר גדול מהמרכז אבל הרווח נמוך בהרבה
כדי להבין את הפערים וכדאיות הפרויקט משתמשים גם במושג מכפיל. המכפיל הוא היחס בין מספר הדירות הישנות שנהרסות, לבין החדשות שייבנו, כלומר כמה דירות חדשות יקבל היזם על כל דירה ישנה שתיהרס במסגרת הפרויקט. לכאורה בפריפריה הרבה יותר משתלם ליזם לפי המכפיל שיקבל עבור כל דירה ישנה, בממוצע מכפיל של 7 עד 9 דירות חדשות כנגד כל דירה ישנה. באזור המרכז המכפילים נעים סביב 2.5 ל-3.5. ולמרות זאת הפער במחירי הדירות בפריפריה למרכז ענק, ולכן גם הרבה פחות דירות לפי מכפיל צנוע במרכז שמקבל היזם, הרבה יותר משתלמות מאשר יותר דירות בפריפריה.
סבסוד של 10 מיליארד שקלים לפינוי בינוי בפריפריה 

בהתאם למסקנות הוועדה הממשלתית לקידום התחדשות עירונית בפריפריה, אשר אומצו על ידי קבינט הדיור, יוצא לדרך מהלך ממשלתי רחב היקף שמטרתו לאפשר התחדשות עירונית בערי הפריפריה. במסגרת מהלך זה יחודשו מאות מבנים ישנים בערים אלה, ויוחלפו בבניה חדשה לפי תקן רעידות אדמה ומיגון דירתי. 

עם השלמת עבודה מקיפה שביצעה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לאיתור כלל המתחמים המתאימים לפינוי בינוי בערים אלה, היא החלה השבוע בתכנון מפורט של עשרות מתחמים מתוכם, בהליך מואץ. בהתאם לניתוח הכלכלי שביצעה הרשות ביחס למתחמים שנבחרו, סבסוד כלל המתחמים שאותרו יהיה כרוך בתקציב של כ-10 מיליארד שקלים, בתכנית רב שנתית, שתובא לדיון בממשלה. נקווה שאכן סוף סוף המהלך יאושר בהקדם בממשלה.

עדיפות לאזורי סיכון לרעידות אדמה
הליך האיתור בוצע בכל הערים המוגדרות כבעלות סיכון סייסמי גבוה לרעידות אדמה, בשל מיקומן לאורך קו השבר הסורי אפריקני - קריית שמונה, חצור הגלילית, צפת, טבריה, בית שאן, עפולה, מגדל העמק ואילת. ממצאי עבודה זו הביאו לאיתור של 110 מתחמים המתאימים לביצוע מיזמי פינוי בינוי, הכוללים כ-1,000 מבנים, בהם כ-14,300 יחידות דיור, אשר יוחלפו בכ-37,000 יחידות דיור חדשות בתום ביצוע הליך ההתחדשות. בהתאם לדירוג ותיעדוף אזורי הסיכון לרעידות אדמה, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תחל בתכנונם של 25 מתחמים מתוך 110 המתחמים שהוגדרו, הכוללים סה"כ 4,241 יחידות דיור, אשר יוחלפו ב-14,946 יחידות דיור חדשות בתום ביצוע הליך ההתחדשות. עם תחילת שנת 2024 תחל הרשות בתכנונם של 30 מתחמים נוספים, וכל זאת לצד 12 מהמתחמים אשר תכנונם מקודם כבר היום, באמצעות יזמים פרטיים.

הערים שמובילות במיספר יח"ד המתוכננות להיבנות במסגרת המהלך הממשלתי הם: טבריה 9,381 יח"ד, קריית שמונה 8,698 יח"ד, וצפת 5,158 יח"ד.

מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר: "התחדשות עירונית לא תוגבל עוד למרכז הארץ בלבד. אנו עושים היום צעד ענק קדימה במשימה הלאומית של הוצאת ההתחדשות העירונית אל מחוץ לאזורי הביקוש, וכניסתה לערי הפריפריה, שאין זקוקות מהן לחידוש, חיזוק בפני רעידות אדמה ותוספת ממ"דים. בניגוד אולי למקובל לחשוב, אני מאמין כי חידוש ערי הפריפריה הינו תהליך בר ביצוע, בהיקפי זמן ותקציב סבירים. נפעל לקידום כלל מתחמי הפינוי בינוי שאותרו כמתאימים לכך, עד לחידושם. אני מודה לשותפינו ברשויות המקומיות, אשר נותנים את מלוא התמיכה למיזמים אלה, ולצד זאת מזמין את תושבי השכונות המתחדשות לפנות אל המינהלות שהקמנו למטרה זו ולהסתייע בהן במסגרת ההליך."

בטבלה - מיפוי נתוני הערים בהם מתוכננים הפרויקטים להתחדשות


שנים מדברים, האם הפעם יעשו?
במשך שנים מדברים על הצורך החיוני בחיזוק מבנים ופינוי בינוי במיוחד באזורי הפריפריה בעלי הסיכון הסייסמי הגבוה להיפגע ברעידות אדמה, בשל מיקומן לאורך קו השבר הסורי אפריקני. גם ההתנגדות הקבועה של ראשי הערים לתוספת יחידות דיור ברשויות שלהם כשהם רואים בארנונה למגורים הוצאה מול הארנונה לעסקים המאוד משתלמת מבחינתם, לא תהיה רלבנטית לאור הסבסוד הכולל לפרויקטים מצד הממשלה. נקווה שהפעם התוכנית תאושר בהקדם ע"י הממשלה ותצא לדרך.