לקראת 2024 - מה לעשות עם הכסף? לקנות דירה? מקבלן או יד שניה? ואולי שוק ההון?

ראשית קבלו סיפור. בתחילת השנה פגשתי ידיד שהודיע לי שהוא רוצה למכור דירה שברשותו בבת ים. הדירה היא בת 2.5 חדרים, איך נאמר במצב לא משהו בבניין די מוזנח, בקומה רביעית בלי מעלית ובסביבה רועשת. מחיר דירה שכזאת אמור להיות לא יותר מ-1.3 מיליון שקלים. כשאמרתי את הערכתי לידיד הוא הביט בי משתומם כמעט נעלב ואמר לי, "השתגעת?.. אמרתי למתווך שבפחות ממיליון וחצי אין סיכוי שאני בכלל מדבר עם קונה!"...

בשבוע שעבר נפגשנו, "נו שאלתי בכמה מכרת?" "לא מכרתי עדיין" ענה לי.."קשה למכור גם כשהורדתי במחיר, ניראה אולי בשנה הבאה אומרים המחירים יעלו ואצליח למכור..."

מהאופוריה של 2022 למציאות של 2023

האמת שהסיפור הזה מאפיין רבים מבעלי הדירות שהרגישו בעננים אחרי שנת 22' כשמחירי הדירות זינקו ב-20%. "שנת המוכרים" כשהריבית היתה נמוכה מאוד והקונים עם הכסף הזול שלקחו בהלוואות ומשכנתאות, התחננו כמעט לקנות דירות במקרים רבים בהרבה מעל מחירי השוק. בעלי הדירות והמשקיעים היו בטוחים שהבוננזה של 22' חייבת להימשך גם בשנת 23', התעקשו על מחירים גבוהים ותנאים קשוחים שהציבו לקונים.

ואז הגיעה 2023 וציננה בלשון המעטה, את ההתלהבות של רוכשי הדירות בכל מחיר והריבית שזינקה עשתה גם את שלה, השפיעה קשות על שיקולי הרכישה ולקיחת משכנתאות, והשוק נכנס לקיפאון ובמקרים רבים לירידת מחירים.

כל זה קרה עוד לפני שפרצה מלחמת "חרבות ברזל" באוקטובר, והשפיעה באופן דרמטי על מצב השוק בכלל ושוק הנדל"ן בפרט. בשנת 23 מסתבר שעליות מחירי הדירות נעצרו ואף ירדו, לפי הלמ"ס מדד מחירי הדירות השנתי ירד ב-1.3%, ומדד מחירי הדירות החדשות השנתי ירד ב-3.6%. 

בשטח ירידות המחירים הרבה יותר משמעותיות, בדירות חדשות במיוחד, "מבצעי הקבלנים" נמשכים, כמו גם מוכרים לחוצים שחייבים למכור את הדירה.

היתרונות בהשקעה בנדל"ן

בואו נבין את היתרונות והחסרונות הבולטים להשקעה בנדל"ן ושוק ההון.

ראשית כשרוכשים דירה יחידה בישראל, יש שלל הטבות, נסקור אותם להלן.

פטור ממס רכישה וממס שבח במכירה

נתחיל בפטור ממס רכישה. הפטור המלא ממס רכישה כיום עד למחיר דירה של כ-1.9 מיליון שקלים. מעל מחיר זה יש מס מדורג כדלקמן לפי תקנות מס הרכישה 2023.

מדרגות המס על הרוכש דירת מגורים יחידה החל מיום 16.1.2023 ועד 15.1.2024

בהתאם להוראות סעיפים 9(ג1ג)(3) לחוק רוכש של דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרות בחוק) החל מיום 16.1.23 ועד ליום 15.1.24 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן וכן הלאה בשווי רכישה גבוה יותר:

על חלק השווי שעד 1,919,155 שקלים – לא ישולם מס.

על חלק השווי העולה על 1,919,155 שקלים ועד 2,276,360 שקלים – 3.5%.

על חלק השווי העולה על 2,276,360 שקלים ועד 5,872,725 שקלים – 5%.

פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה

חוק מיסוי מקרקעין (חוק מס שבח) קובע שתושב ישראל המוכר את דירתו היחידה, יהיה זכאי לפטור ממס שבח בתנאי שהדירה הנמכרת הינה דירתו היחידה של המוכר והמוכר מחזיק בזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות. בנוסף, לא מכר במשך 18 החודשים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת בפטור לפי סעיף זה. חשוב לדעת בדירה חדשה – החזקת 18 חודשים נספרת ממועד קבלת טופס 4. הפטור מהמס ניתן עד סכום של 4,846,000 שקלים (נכון ל-2023), כאשר החלק משווי הדירה שעולה על תקרת הפטור יחויב במס.

שכ"ד פטור ממס

אחד היתרונות המובהקים של רכישת דירה כהשקעה הוא הפטור ממס על הכנסות משכ"ד. בשנת 2023 פטור מלא להכנסה משכ"ד עד לגובה של 5,471 שקלים לחודש. הכנסה משכ"ד מעל סכום זה מחויבת במס בהתאם לסכום שמעל לסכום הפטור, בהתאם לתקנות מס הכנסה.

אם נתייחס לפטור הנדיב מהכנסות שכ"ד בהשוואה לשוק ההון הרי שבשוק ההון היינו משלמים 25% מס רווחי הון מהשקל הראשון! כלומר על סכום של 65,652 שקלים (הכנסה שנתית משכ"ד פטור), היינו משלמים בשוק ההון על אותו סכום שהרווחנו מס של 16,413שקלים. לא צודק נכון? אבל זו המציאות. 

ליתרונות הנ"ל יש להוסיף אפשרות לרווח הון והשבחה כתוצאה מההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, כך היה בעשור האחרון ובמיוחד בשנת- 2022.

מה החסרונות בהשקעה בנדל"ן?

החיסרון העיקרי הוא כמובן הסכום הגדול שצריך לגייס לרכוש דירה, גם דירה קטנה יחסית. יש לזכור שלפי הלמ"ס מחיר ממוצע של דירה בישראל מגיע ב-2023 ל-1.9 מיליון שקלים, וכמובן הרבה יותר בהתאם לעיר ולגודל הדירה. ההון העצמי הנדרש במיוחד כיום גבוה, ולקיחת משכנתא להשלמת הרכישה, כרוכה בתהליך לא פשוט וסיכונים האם בכלל ניתן לעמוד בתשלומים שהתייקרו מאוד.

עלויות נלוות לרכישה ומכירה. כמובן עלויות משכנתא במידה והדירה נרכשת לא מהון עצמי בלבד, דמי תיווך, שכ"ט עו"ד, מיסים אם צריך, שיפוץ ראשוני וכדומה. העלויות עלולות להגיע בקלות מ-5% ל-10% ויותר, כנ"ל במכירה.

כמובן שיש צורך בחיפוש ואיתור דירה מתאימה, תהליך שיכול להימשך זמן רב, לגזול לא מעט זמן ומשאבים, גם אם נעזרים במתווך ו/או מלווה משקיעים.

מציאת שוכר מתאים. אין ספק שלמצוא שוכר טוב, שיעמוד בתשלומים, ישמור על הדירה או לפחות לא יגרום נזק, זה אתגר לא פשוט, יודע זאת כל מי שמשכיר דירה. אגב, לאחרונה נכנסו לשוק השכירות חברות המתמחות בבדיקת השוכרים, וביטוח דמי השכירות כלפי המשכיר כולל טיפול בבעיות הנובעות מהתנהגות השוכר והפרת ההסכם.

השקעה לא נזילה. רכשנו דירה השכרנו, והגענו ליום שאנחנו מעוניינים למכור את הדירה. שוב מצפה לנו אתגר ותהליך לא פשוט ברוב המקרים, במיוחד אם נקלענו לתקופה בעייתית כמו היום, כשהשוק בקיפאון, אין קונים, וכמובן מלחמה שפרצה ואיש לא יודע מתי ואיך תסתיים.

לקנות דירה חדשה מקבלן או מיד שניה?

לדירה חדשה מקבלן יש כמובן יתרונות רבים, מי לא אוהב להיכנס לדירה חדשה "מהניילון" מבלי לחשוש לבעיות מוסתרות או בלאי שאופייני לדירות בשוק יד שניה בוודאי דירות ישנות? 

בתקופה הנוכחית במיוחד רכישת דירה חדשה מוכנה לאיכלוס מקבלן, היא הזדמנות מצוינת לקבל תנאים והנחות חסרות תקדים בוודאי ביחס לשנת השיא 2022. רבים מהקבלנים לחוצים למכור כדי להכניס כסף ולאפשר תזרים מזומנים חיובי או לפחות סביר, מול הוצאות מימון ההלוואות הגדולות שלקחו בתקופת ריבית האפס, כאשר מתחילת השנה זינקו עלויות המימון והריבית שעלתה בחדות באופן דרמטי.

הקבלנים כיום עושים "מבצעים" במיוחד על דירות בפריסל או בשלבי בנייה מוקדמים, וניתן לשלם מיקדמה נמוכה יחסית בגובה של 15% ואפילו פחות בחתימת החוזה, והיתרה לקראת האכלוס, וללא הצמדה או הצמדה חלקית למדד מתנה בהחלט משתלמת. תוסיפו עוד מתנות בשווי עשרות ומאות אלפי שקלים ויותר, על מטבח משודרג, עיצוב פנים ושדרוג האיבזור והגימור, וזו באמת הזדמנות מעולה להשתדרג במחיר ותנאים אטרקטיביים לאור מצוקת הקבלנים.

דירה יד שניה

אם אין לנו תקציב מספיק לרכישת דירה חדשה, או שהחלטנו לרכוש מראש דירה מיד שניה להשקעה, כדי להנות מתזרים הכנסות מיידי משכ"ד ובנוסף אנחנו מעוניינים לצבור הון ע"י 'אקזיטים' כלומר קנייה, השבחת הדירה קוסמטית בעיקר למכירה מהירה ברווח, מה שקרוי 'הום סטייג'ינג' זה בהחלט רעיון טוב לרכוש דווקא דירת יד שניה ואפילו ישנה יחסית ולשדרג אותה. לעיתים מדובר ברווח של מאות אלפי שקלים בתקופה קצרה הנובע מההפרש בין עלות רכישת הדירה לבין הסכום שמכרנו. רק חשוב מאוד לעשות את התהליך בידיעה ברורה של תקנות המיסוי ותנאי הפטור ספציפית לנו, כדי לעמוד בתנאים הנדרשים לפטור מתשלום מס שבח שהזכרנו קודם, כשהתנאי הבסיסי שזו דירה יחידה שהחזקנו בה לפחות שנה וחצי לפני המכירה.

השקעה בשוק ההון

זוכרים את הידיד שסיפרתי עליו בתחילת הכתבה? הוא ורבים שכמותו התגאו שעשו את 'המכה' ב-22 עם עליית מחירי הדיור ב-20% ויותר. אבל רגע, בואו נבדוק מה עשו המדדים המובילים בשוק ההון ונתמקד בארה"ב, השוק הגדול בעולם שבהחלט משפיע על רוב השווקים. שימו לב מה עשו 2 המדדים המובילים בארה"ב YTD מתחילת שנת 23.

מדד מניות הטכנולוגיה, הנאסד"ק 100 עלה ב-53% (!). המדד ה'שמרני' יותר של 500 החברות הגדולות הP-&S עלה "רק" ב-23.5%.

כמובן שהערת אזהרה חייבת לבוא כשמדובר בהשקעה בשוק ההון בכלל, אם בארה"ב או בישראל או בשווקים בעולם, מדובר בשוק יותר מורכב ותזזיתי משוק הנדל"ן עם סיכונים במיוחד למי שחסר ניסיון וידע לפחות בסיסי.

זמינות ופשטות יחסית

ההשקעה בשוק ההון הרבה יותר קלה וזמינה מאשר רכישת ומכירת דירה והתעסקות עם שוכרים כמובן. ניתן להשקיע גם באמצעות מוצרים מוגדרים כמו קרנות סל, קרנות נאמנות, ETF בארה"ב (מקביל לקרן סל), כמעט בכל תחום שרק רוצים, ממדדים מובילים, ועד נישות כמו סחורות.

דוגמאות לאפשרויות השקעה בשוק ההון

ניהול תיק השקעות עצמאי. יש מיגוון אפשרויות השקעה אם זה באמצעות תיק השקעות שאנחנו מנהלים עצמאית בבנק או בבית השקעות ובאמצעות פלטפורמת מסחר שמאפשרת לנו את המסחר באופן עצמאי בישראל ובארה"ב.

תיק השקעות מנוהל. קיימות אפשרויות רבות להשקעה בשוק ההון באמצעות גורמים מקצועיים שינהלו לנו את ההשקעה בהתאם לאופי ההשקעה שבחרנו, מסלול, סיכונים וכדומה, אם אלה בתי השקעות, או גופים ומנהלי השקעות פרטיים ועוד.

השקעות במוצרים מנוהלים. קיימים מוצרי השקעה רבים בשוק ההון המאפשרים לנו לבחור את אופי המוצר, מסלולי ההשקעה, רמת הסיכון, תקופת ההשקעה ועוד. יש את המוצרים הפנסיונים המותאמים למצבנו ולסטטוס שלנו שרצוי לבחור באמצעות סוכן פנסיוני מוסמך (קרן פנסיה, השתלמות ועוד), אם במקום העבודה או באופן פרטי, מדובר בעולם ומלואו עם יתרונות רבים והטבות מיסוי בהתאם לסטטוס, גיל החוסך ועוד, שחובה להכיר.

פוליסות חיסכון וקופת גמל להשקעה. בחרתי במכוון במוצרים אלה למי שמעוניין להשקיע בשוק ההון, ללא קשר ישיר בהכרח ליתרונות מס, פנסיה וכיו"ב, אלא כאופציה פשוטה יחסית וזמינה, בעלויות ניהול יחסית נמוכות במיוחד קופות הגמל להשקעה, בסביבות 0.7% לשנה, או בפוליסות חיסכון בסביבות 0.9%. פוליסות החיסכון מנוהלות על ידי חברות הביטוח ובתי השקעות. להבדיל מקופות גמל אינן מוגבלות בסכום ההשקעה (תקרת הפקדה כיום בקופות גמל עומדת על כ-72,000 שקלים), גם בפוליסות החיסכון וגם בקופות גמל מבחר מסלולים מהמסוכנים יותר כמו מניות, ועד לשמרנים כמו שקלי/אג"ח מדינה.

ניתן בכל זמן לבחון את תשואות המוצרים של הגופים המנהלים חברות הביטוח ובתי ההשקעות השונים, ולשנות מסלול במידה ואיננו מרוצים מהתשואות במסלול שבחרנו, או אפילו בקופות גמל לעבור לקופת גמל אחרת על ידי ניוד הקופה, מבלי שהאירוע ייחשב לאירוע מס, להבדיל ממעבר בין פוליסות חיסכון למשל המהווה אירוע מס.

חשוב להתייעץ עם מומחים

לסיכום, לפני כל החלטה לגבי ההשקעה שלנו בשוק הנדל"ן או שוק ההון, חשוב מאוד להתייעץ עם מומחים, כדי לקבל את כל הנתונים הרלבנטיים בכל מסלול השקעה, יתרונות חסרונות, איפה להשקיע ומתי. חשוב מאוד גם לאפיין לעצמנו את הצרכים שלנו, את אופק ההשקעה, הצורך שלנו בהשקעה לטווח קצר, בינוני או ארוך, האופי האישי שלנו לגבי לקיחת סיכונים ועמידה בתנודתיות גם בתקופות קשות, בעיקר בשוק ההון בתקופות של ירידות, אך גם הבנת הצרכים והמטרות שלנו בכל הקשור להשקעה בכלל.

במבט על, ניתן לומר שכיום השווקים בישראל שוק הנדל"ן ושוק ההון נמצאים בחוסר בהירות משמעותי, לאור המלחמה שמתנהלת בדרום ובצפון. רבים מהתושבים באתם אזורים שפונו מעל 130 א' איש, לא יודעים מתי ישובו לביתם.

יחד עם זאת, כפי שראינו שוק ההון בארה"ב הניב רווחים מעולים בשנת 23', והצפי יחד עם הורדת הריבית בארה"ב וגם בישראל, אמורים לדעת מומחים ואנליסטים לתרום לשנה חיובית בשוק ההון. אבל כאמור, זו תחזית בלבד.

חפשו הזדמנות בנדל"ן, והקפידו על גיוון ופיזור תיק ההשקעות

לגבי שוק הנדל"ן בישראל, שם התמונה יותר מורכבת כפי שתיארנו יש בהחלט שיקולים לרכישת דירה במהלך השנה, יחד עם זאת יש לזכור שלפחות בטווח הבינוני לתוך שנת 24, ולמרות הפגיעה בענף הנדל"ן בהיקף התחלות הבנייה כתוצאה ממחסור בעובדים והמלחמה, הצפי הוא להמשך ירידת מחירי הנדל"ן.

המלצה כללית שיכולה לסייע לנו היא בירור לפי נתוני הלמ"ס למשל, באיזה ערים ירדו מחירי הדירות, באיזה אזורים נמכרו פחות דירות, מלאי שנותר לקבלנים ובאיזה פרויקטים, ועוד נתונים שבהחלט יסייעו לנו בהחלטות.

למי שיכול לשלב בין השקעות נדל"ן לשוק ההון זה שילוב בהחלט רצוי, וגם בתוך השקעות שוק ההון, ליצור פיזור בין קטגוריות השקעה, שווקים, מדדים חלוקה למסלולי השקעה סולידיים יותר ככל שאנחנו מבוגרים (המודל הצ'יליאני) ולהיפך, ומעקב קבוע אחרי תיק ההשקעות שלנו, גם אם הוא מנוהל.