משבר ומענה: האם הדירות החדשות הריקות הן הפתרון למפוני "עם כלביא"?

83,580 דירות חדשות ריקות - מול אלפי מפונים  ממלחמת "עם כלביא", והפתרון שמחבר בין עודף ההיצע, למצוקת חסרי הדיור שדירותיהם נפגעו במלחמה. 

נתוני הלמ"ס לחודש אוקטובר 25, מצביעים על תמונת מצב חריגה בשוק הדיור, בסוף אוקטובר 2025 עמד מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה על כ־83,580 יחידות, היצע השקול לכ־29 חודשי מכירה בקצב הנוכחי. מדובר במלאי שנצבר בעיקר מאז 2022, ואינו מרוכז בפרויקטים נידחים אלא דווקא בלב אזורי הביקוש - מחוז תל אביב והמרכז. אלו דירות חדשות, מחוברות לתשתיות, מוכנות לאכלוס מיידי, אך בפועל אינן נמכרות בשל שילוב של תנאי שוק, ריבית גבוהה, אי־ודאות כלכלית, ישיבה על הגדר, והקשחת תנאי המימון. הנתון הזה אינו רק אינדיקציה להאטה זמנית, אלא עדות לכשל מבני- שוק שמייצר היצע גדול אך מתקשה להפוך אותו לפתרון מגורים בפועל, מול אלפי חסרי דיור כתוצאה מהמלחמה..

הצד השני של המשוואה: אלפי בעלי דירות שנפגעו במלחמה, מחכים לפתרון

במקביל לעודף ההיצע של דירות חדשות, מבצע “עם כלביא” יצר מצוקת דיור חריפה עבור אלפי משפחות. רוב הפגיעות היו בערים במרכז הארץ, להבדיל מ"חרבות ברזל" שם הנזקים היו בעיקר בצפון ובדרום. על פי נתוני רשות המסים  קרן הפיצויים, הוגשו כ־36 אלף תביעות בגין נזקי רכוש, מתוכן כ־29 אלף תביעות על נזק מבני. בתוך היקף זה נכללות דירות שנהרסו כליל, בניינים שיועדו להריסה ודירות שנפגעו פגיעה מבנית חמורה ואינן ראויות למגורים בטווח הקצר והבינוני. כ־15 אלף תושבים פונו מבתיהם ונאלצו להסתמך על פתרונות זמניים, בעוד הבנייה מחדש של הדירות שנהרסו אפילו לא החלה, וצפויה להימשך שנים בשל הליכי תכנון, היתרים, מימון ופיתוח תשתיות. גם דוחות מבקר המדינה התריעו בעבר על התמשכות שיקום אזרחי לאחר אירועי חירום ועל העלויות התקציביות הנלוות לכך.

סיכום נתוני הנזקים לדירות  במבצע "עם כלביא"                   
 

פתרון יצירתי למצב האבסורד לטובת הדיירים, המדינה,  והקבלנים

מבצע “עם כלביא” חשף שוב את פגיעות העורף האזרחי, על פי נתוני רשות המסים - קרן הפיצויים, הוגשו כ־36 אלף תביעות על נזקי רכוש, מתוכן כ־29 אלף תביעות בגין נזק מבני. בתוך היקף זה נכללות דירות שנהרסו כליל, בניינים שיועדו להריסה, ואלפי דירות שאינן ראויות למגורים ללא שיפוץ עמוק. כ־15 אלף תושבים פונו מבתיהם, וחלקם שוהים חודשים בפתרונות זמניים. הבנייה מחדש של דירות שנהרסו צפויה להימשך שנים - בשל תכנון, היתרים, מימון ופיתוח תשתיות, מחסור בעובדים ועוד,  מצב שמעמיק את אי־הוודאות עבור המשפחות שנפגעו.

החיבור המתבקש - להשתמש במאגר הדירות החדשות הענק שכבר קיים.

כאן מתחדדת השאלה: כיצד ייתכן שבעוד אלפי משפחות מחפשות קורת גג יציבה, עשרות אלפי דירות חדשות עומדות ריקות? הפער הזה אינו גזירת גורל, הרעיון המוצע הוא להפוך את מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו למאגר דיור לאומי למצבי חירום, בעלי דירות שנפגעו קשות או נהרסו יוכלו לבחור דירה מתוך המלאי הקיים, ברחבי הארץ, ולהתגורר בה. תהיה להם אפשרות בחירה לגור בשכירות ארוכת טווח, עם אופציה לרכישת הדירה בתנאים נוחים מענקים וכו', כאשר הזכויות על  הקרקע של דירתם שנהרסה יעברו למדינה. כך מתקבל פתרון מיידי , ללא המתנה לבנייה חדשה, וללא פיזור משאבים זמניים עבור המפונים  שנותרו ללא דירות, ופתרון לקבלנים שנותרו עם עשרות אלפי דירות חדשות שלא נמכרו.

אופציה למפונים לעבור משכירות לבעלות - כשהקרקע חוזרת למדינה

כפי שציינו המודל אינו מסתפק בדיור זמני. לצד השכירות תינתן לדיירים אופציה לרכוש את הדירה בעתיד בתנאים מועדפים, בסיוע מענקים או סבסוד ממשלתי. בתמורה בעלי הדירות שנפגעו יעבירו למדינה את הזכויות בקרקע שעליה עמדה דירתם המקורית. כך המדינה חוסכת בנייה מיידית יקרה, מקבלת עתודות קרקע לפיתוח עתידי, וביחד עם הרשות המקומית יכולה לתכנן מחדש את האזור שניפגע על בסיס התב"ע  ותוכנית השיקום.

כך המדינה יכולה לחסוך מיליארדים ולמצוא פתרונות קבע זמינים עבור המפונים.
 

כפי שניתן לראות בתרשימים 3 ו4 אלפי דירות חדשות זמינות לאכלוס ברחבי הארץ
 

מה קורה עם שיקום הנזקים ממלחמת "חרבות ברזל"?

במלחמת "חרבות ברזל" נפגעו קשות אלפי בתים, רבים מהם נהרסו לחלוטין.

כבר בשלבים הראשונים של הלחימה הצהירה המדינה על הקצאת מיליארדי שקלים לשיקום נזקי רכוש. הוקמו מנהלות ייעודיות, הובטחו מסלולים מהירים, ודובר על טיפול רוחבי ומהיר בנזקים. בפועל, תהליך המימוש מתנהל באיטיות רבה. חלק מהכספים טרם הגיעו לשטח, חלקם נתקעו במחלוקות בירוקרטיות, וחלקם מותנים באישורים מורכבים שמרתיעים אזרחים מלפנות. בעלי נכסים מדווחים על חוסר בהירות, שינויי נהלים תכופים והעדר כתובת אחת ברורה. במקום מסלול פשוט, מתקבלת מערכת סבוכה של טפסים, שמאים, ועדות והמתנות ארוכות. הפער בין הדחיפות של התושבים לבין קצב המערכת הממשלתית יוצר תחושת הפקרה. במבחן התוצאה, הכסף קיים על הנייר, אך עדיין לא הגיע למי שנפגע במלחמה.

המצב בצפון חמור הרבה יותר מהדרום

בדרום רוב התושבים חזרו גם אם עדיין לא שוקמו הנזקים, במקרים רבים מדובר בתושבים ממסגרות קהילתיות כמו קיבוצים ומושבים, ששמרו על אופי הקהילה גם כשפונו.

בצפון המצב שונה, הנזקים היו גדולים משמעותית ככל שנמשכה המלחמה מול החיזבאללה, רבים מהתושבים פונו או התפנו, וגם כיום רבים מהם טרם חזרו ליישובים, וספק אם יחזרו.

הדוגמה הבולטת והכואבת ביותר למושג “עיר שננטשה” במלחמת חרבות ברזל היא קריית שמונה. בפועל, מדובר בעיר שפונתה כמעט לחלוטין מתושביה לאורך חודשים ארוכים. עסקים נסגרו, מוסדות חינוך חדלו לפעול, ושוק הדיור המקומי קפא. כאשר עיר שלמה מתרוקנת  גם אם מסיבות ביטחוניות מוצדקות, נוצר נזק מצטבר שקשה מאוד לתקן. הבעיה אינה עצם הפינוי, אלא היעדר אסטרטגיה ברורה ליום שאחרי. בלי חזרה מסודרת, השקעה מיידית ותמריצים ממשיים, העיר עלולה להישאר ריקה גם אחרי שהאיום ירד. ההיסטוריה העירונית מלמדת שעיר שננטשת לאורך זמן מתקשה מאוד לשקם את עצמה. זהו תהליך שמזין את עצמו: אין תושבים – אין שירותים; אין שירותים – אין תושבים.

כיום עדיין רוב התושבים לא חזרו לקריית שמונה, ספק אם חלקם יחזרו, ההפגנות וההופעות בתקשורת של תושבים בעיר המתריעים על קריסת העיר ומתחננים לפתרונות, לא נענו עדיין למרבה הצער. וקריית שמונה ממש לא היחידה.

מה חייבים לעשות כדי למנוע נטישת תושבים

כדי למנוע מצב של עיר נטושה, כמו קריית שמונה,  נדרש שינוי תפיסתי. ראשית, שיקום פיזי של הבתים חייב להיות מהיר ומלא, לא טלאי על טלאי. שנית, יש להעניק תמריצים כלכליים ברורים לחוזרים, מענקי חזרה, סבסוד שכר דירה או משכנתא, והקלות מס ארוכות טווח. שלישית, המדינה חייבת להשקיע בתשתיות כמו חינוך איכותי, רפואה, תרבות ותעסוקה. בלי זה, ההבטחות לא יספיקו, לתושבים נימאס ובצדק, רק המעשים אולי ימנעו קריסה בצפון.