סיכום שנה חזקה עם תחזית חלשה לשנה הקרובה, אך התמחור אטרקטיבי

ריט 1 פרסמה אתמול את דוחותיה הכספיים לשנת 2025. 

החברה מציגה מסכמת שנה חזקה עם המשך שיפור בפרמטרים התפעוליים כאשר ה- NOI הגיע לטווח העליון של התחזית וה- FFO עבר את הטווח העליון של התחזית, וממשיכה לשמור על שיעורי תפוסה גבוהים כאשר שיעור ההשכרות באינפיניטי עלה גם ברבעון הרביעי. 

מנגד, החברה מפרסמת תחזית מאכזבת לשנה הקרובה עם צמיחה מינורית של 3% ושל כ- 2% ב- NOI וב- FFO, בהתאמה.

שיעור התפוסה נותר גבוה ויציב  

החברה ממשיכה להציג שיעורי תפוסה גבוהים כאשר נכון ליום 31.12.2025 שיעור התפוסה המשוקלל עומד על 92.5% ובנטרול אינפינטי פארק רעננה עומד על 97.7%. 

כמו כן, שיעור ההשכרות באינפינטי המשיך לעלות גם ברבעון הנוכחי - באינפינטי טאואר שיעור ההשכרות עומד על 79% (כ- 80%) משטחי המשרדים לעומת 71% (כ-72%) משטחי המשרדים  ברבעון השלישי של השנה. שיעור ההשכרות באינפיניטי קמפוס ופאלזה עומד על 45% לעומת 44% ברבעון השלישי של השנה. 

תוצאות הפעילות – סיכום שנה מרשימה

ה- NOI ברבעון הרביעי עמד על 133.4 מ' ש"ח. שיפור של כ- 5.7% מול רבעון מקביל וירידה של כ- 2% מול רבעון קודם. 

סה"כ עמד ה- NOI בשנת 2025 על כ- 525 מ' ש"ח (טווח התחזית העליון), שיפור של כ- 8.9% מול 2024. 

השיפור מול תקופה מקבילה נובע בעיקר מגידול ב- NOI מנכסים זהים, השפעת המדד ומהנבה של נכסים שהקמתם הושלמה בתקופה. 

ה- NOI מנכסים זהים עמד ברבעון הרביעי על 127.1 מ' ש"ח, שיפור של כ- 5.8% מול רבעון מקביל. סה"כ עמד ה- NOI מנכסים זהין בשנת 2025 על כ- 490 מ' ש"ח, עלייה של כ- 9.5% מול 2024. 

ה- FFO עמד ברבעון הרביעי על כ- 92 מ' ש"ח, עלייה של כ- 3.6% מול הרבעון המקביל, וירידה של כ- 3% מול רבעון קודם. 

סה"כ עמד ה- FFO ב- 2025 על כ- 367 מ' ש"ח,(מעל לרף העליון של תחזית החברה), עלייה של כ- 7.3% מול 2024. העלייה ב- FFO מול תקופה מקבילה נבעה בעיקר מעלייה ב- NOI בניכוי השפעת העלייה בהוצאות המימון הריאליות.

תחזית מאכזבת שנה הקרובה 

ריט 1 מפרסמת תחזית לשנה הקרובה המציגה צמיחה מינורית ביחס לתוצאות 2025: 

טווח ה- NOI עומד על 535-545 מ' ש"ח, המשקף צמיחה של כ- 2.9% מול 2025. 

טווח ה- FFO עומד על 369-379 מ' ש"ח, המשקף צמיחה של כ- 2% מול 2025. 

יש לצייו שתחזיות החברה כוללות הפחתה של כ- 8 מ' ש"ח ב- NOI הנובעת מתחילת ביצועם של פרויקטים להשבחת נכסים מניבים קיימים, והפרמטרים התפעוליים של 2025 כללו הכנסה חד פעמית בוגבה של 5 מ' ₪, ושמרנות של החברה עקב אי הוודאות כתוצאה מהמלחמה. 
 

בשורה התחתונה

ריט 1 מסכמת שנה מצוינת עם שיפור מרשים בפרמטרים התפעוליים ושמירה על שיעורי תפוסה גבוהים. כמו כן, קצב ההשכרות באינפינטי ממשיך להתקדם (אומנם בצורה מתונה) ומדובר בבשורה חיובית לנוכח מצב שוק המשרדים במעגלים  השני והשלישי לת"א. 

מנגד, החברה סיפקה תחזית נמוכה לשנה הקרובה, עם צמיחה מינורית של 3% ושל כ- 2% ב- NOI וב- FFO, בהתאמה. תחזית זו נובעת בין היתר ממהלכי השבחת נכסים שיגרמו לאובדן הכנסה זמני של כ- 8 מ' ₪, מנטרול הכנסה חד פעמית בגובה של 5 מ' ₪ שהוכרה בשנת 2025 ומגישה שמרנית בעקבות המלחמה.  

באשר לחששות השפעת הבינה המלאכותית על שוק העבודה ועל הביקושים לשטחי משרדים – ריט 1 מציינת כי התפתחות תחום הבינה המלאכותית עלולה להפחית שעות עבודה משרדיות, מה שעלול להאט את הביקוש לשטחי משרדים, ובשנת 2025 נראו השפעות ראשוניות לכך בעיקר בחברות מתחום התוכנה. מנגד, מציינת החברה על שוק עבודה הדוק ושעל חשבון המשרות שייעלמו בעקבות מהפכת ה- AI ייווצרו משרות חדשות בעיקר בתחומי הפיתוח, ניהול נתונים ואתיקה. 

למרות תחזית הצמיחה הנמוכה לשנה הקרובה, אנו מעריכים שתמחור המניה אטרקטיבי נכון להיום, וסבורים שהחברה תסיים את 2026 מעט מעל הרף העליון שלה, אך עדיין מתחת להערכות ראשוניות שלנו. מתחילת השנה מניית החברה ירדה בכ- 15% ומציגה ביצועי חסר אל מול מדד ת"א מניב ישראל ואל מול מרבית החברות המסוקרות בעיקר בעקבות חששות ה- AI על שוק המשרדים, ולהערכתנו תגובת השוק הייתה מוגזמת לכך.

נכון להיום ריט 1 נסחרת במכפיל FFO מנוטרל נוכחי ועתידי של כ- X11.6 ושל כ- X11.2, בהתאמה. 

לאור זאת, אנו מעדכנים את מחיר היעד שלנו ל- 28 ₪ למניה (חלף 30 ₪), ומשנים המלצתנו לתשואת יתר. 

הודעת גילוי
מסמך זה הינו עבודת מחקר שהוכנה על-ידי מחלקת המחקר של שרותי בורסה והשקעות בישראל - אי.בי.אי בע"מ ("שירותי בורסה") והוא מובא כשרות מקצועי ללקוחות כשירים בלבד. אין לקבל על סמך מסמך זה בלבד החלטות השקעה כלשהן שכן, מובא חומר מסייע למטרות אינפורמטיביות בלבד ו אין לראות בו כמידע עובדתי או כמידע שלם וממצה של כל ההיבטים הכרוכים בניירות הערך ו/או בנכסים הפיננסי ם הנזכרים בו. המסמך מבוסס על מידע שדווח לציבור, בין היתר, על-ידי החברה הנסקרת בו וכן על הערכות ואומדנים, שמטבע הדברים א פשר ויתבררו כחסרים, או בלתי מדויקים או בלתי מעודכנים.
במועד פרסום עבודה זו, שרותי  בורסה ו/או מי מ קבוצת אי.בי.אי בית השקעות בע"מ ("אי.בי.אי") ו/או בעלי השליטה בה עשויים להחזיק ולסחור עבור עצמם ו/או עבור לקוחות הקבוצה בניירות הערך ו/או בנכסים הפיננסים המסוקרים במסמך זה, כולם או חלקם, והם עשויים לפעול הן במגמת קנייה והן במגמת מכירה בכל אחד מניירות הערך ו/או הנכסים הפיננסים האמורים. 
יובהר, כי אין במסמך זה ובכל הכלול בו משום יי עוץ או הצעה או שידול או הזמנה לרכוש (או למכור) את ניירות הערך ו/או הנכסים הפיננסים הנזכרים בו, ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. לכותב המאמר ולחברת שרותי בורסה אין רישיון שיווק השקעות והם אינם מבוטחים בביטוח הנדרש מבעל רישיון בהתאם לחוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, תשנ"ה-1995. קבוצת אי.בי.אי, עובדיה וחברי הדירקטוריון בתאגידי הקבוצה לא יהיו אחראים לכל נזק, ישיר או עקיף, שיגרם, אם יגרם, לצד כלשהו, כתוצאה מהסתמכות על מסמך זה. אין במסמך זה ובכל הכלול בו משום דבר פרסומת ותוכן המס מך הינו רכושה הבלעדי של שירותי בורסה. אין להעתיק, לשכפל, לצטט, להפיץ או לפרסם בכל אופן מסמך זה או חלקים ממנו ללא רשות  מפורשת, מראש ובכתב, של שירותי בורסה.