בנק ישראל מזהיר מגל הירידה מהארץ, הירידה מאיימת להמשיך להוריד את מחירי הדירות - הפצצה המתקתקת של הנדל"ן ב 2026/7

הדוח של בנק ישראל לשנת 2025 שפורסם השבוע, מגלה נתונים בהחלט מדאיגים. 

בשנים 2024–2025 חל שינוי חד במאזן ההגירה של ישראל, כאשר לראשונה מזה שנים רבות הוא הפך לשלילי. לפי דוח בנק ישראל, מספר הישראלים שעזבו את הארץ הגיע לכ־20 אלף בשנה בממוצע, לעומת מאזן חיובי דומה בשנים 2016–2019 - פער של כ־40 אלף נפש,  גם לאחר נטרול עולים זמניים, עדיין מדובר בירידה נטו של עשרות אלפי תושבים. מדובר בשינוי שאינו רק סטטיסטי אלא בעל השלכות ישירות על מבנה המשק, שוק העבודה ובעיקר שוק הדיור. בנק ישראל עצמו מציין כי מוקדם לקבוע אם מדובר בתופעה זמנית או במגמה מתמשכת, אך עצם המעבר למאזן שלילי הוא אירוע חריג בכל קנה מידה כלכלי.

מתוך דו"ח בנק ישראל לשנת 2025 "מאזן ההגירה":

"במהלך השנים 2025-2024 עלה באופן ניכר מספר הישראלים שעזבו את הארץ ומאזן ההגירה הבין- לאומי הפך לשלילי ועמד בממוצע על כ-20 אלף לשנה, לעומת מאזן הגירה חיובי של כ20- אלף בממוצע השנים 2019-2016 - הפרש של כ-40 אלף נפשות (איור1).

.."מאזן ההגירה השלילי מיתן גם את הביקוש  לדיור כאשר בערך רבבת משקי בית נטו יותר עזבו את ישראל בממוצע בשנתיים האחרונות בהשוואה ל-"2019-2016.
 

המלחמה האיצה את המגמה אך מדובר במשבר עמוק יותר

בנק ישראל קושר חלק מהשינוי במאזן ההגירה להשפעות המלחמה, אך מדגיש כי מוקדם לקבוע אם מדובר בתופעה זמנית בלבד. נתונים רשמיים מצביעים על כך שגם לפני המלחמה היו סימנים ללחצים כלכליים: עלייה ביוקר המחיה, קושי ברכישת דירות ואי- ודאות כלכלית, לכן, ייתכן שהמלחמה לא יצרה את התופעה אלא האיצה אותה. אם כך, עולה מהדו"ח  כי הסיכון הוא שההגירה השלילית תימשך גם לאחר סיום הלחימה, ותהפוך למאפיין קבוע של  החברה והמשק בישראל, שיושפע ישירות מכך.

המדיניות הכלכלית כגורם מכריע בהחלטות לעזוב

הדוח מדגיש את החשיבות של יציבות מקרו- כלכלית, ירידת פרמיית הסיכון ואמון בשווקים, כאשר תנאים אלו מתקיימים, המשק מתייצב, כאשר הם מתערערים, ההשפעה רחבה יותר משוק ההון. משקי בית, במיוחד בעלי ניידות בינלאומית, מקבלים החלטות מגורים גם על בסיס יציבות כלכלית, אבל גם  בהשפעת המצב הפוליטי והמדיני. כאשר האמון נפגע חלקם בוחרים לעזוב ולרדת מהארץ, זהו מנגנון כלכלי מוכר, והדו"ח מרמז עליו דרך הקשר בין יציבות לבין ביצועי המשק.

גם דוחות הלמ"ס תומכים  במגמת ההגירה השלילית שהתעצמה במהלך שנת .24-25
 

שוק העבודה נפגע  ושוק הדיור מגיב בהתאם

ההגירה השלילית אינה רק עניין דמוגרפי, אלא גם כלכלי עמוק, לפי בנק ישראל, כ־9,000 עובדים נטו עזבו את המשק בכל שנה מעבר לממוצע הקודם. מדובר בפגיעה ישירה בכוח העבודה, במיוחד בענפים מתקדמים ובמקצועות המהווים קטר במשק לצמיחה ופיתוח. הפגיעה הזו מצמצמת את פוטנציאל הצמיחה של המשק, מה שעלול להשפיע גם על שוק הנדל"ן דרך ירידה בהכנסות, ירידה בביקושים להשקעה, ופגיעה בביטחון הכלכלי של משקי הבית. אחת התובנות החשובות שעולות מהנתונים היא שההגירה אמנם אינה אחידה, אך בולט חלקם של העוזבים מהאוכלוסיות החזקות,  צעירים משכילים, עובדים בענפי ההייטק, ובעלי הכנסה גבוהה. המשמעות היא פגיעה  גם באיכות הביקוש לדיור, פחות רוכשים 

דירות חדשות, פחות ביקוש לדירות יוקרה, ופגיעה בפרויקטים במרכז הארץ. נתוני הכנסת והלמ"ס מראים כי חלק גדול מהביקוש בשוק הדיור מגיע מאוכלוסיות אלו. לכן, גם ירידה יחסית קטנה במספרן יכולה להשפיע בצורה לא פרופורציונלית על חלקים מסוימים בשוק.

"אם ביבי שוב זוכה הירידה מהארץ תתרחב למימדים שלא ראינו שנים, וזה ישפיע על מחירי הדירות"

המשפט הזה, שנאמר על ידי גורם בכיר המכיר היטב את שוק הנדל"ן, משקף חשש הולך וגובר בשוק. אם המגמות הנוכחיות יימשכו ואף יעמיקו לאחר הבחירות, ההגירה השלילית עלולה להתרחב לממדים שלא נראו בישראל שנים רבות. דוח בנק ישראל כבר מצביע על כך שמאזן ההגירה הפך לשלילי וכי תופעה זו מיתנה בפועל את הביקוש לדיור, ולכן כל החרפה נוספת צפויה להעמיק את ההשפעה. במקרה כזה, לא מדובר רק בירידה במספר הקונים, אלא בשינוי רחב יותר בהרכב הביקוש, עם יציאה של אוכלוסיות חזקות, שמובילות לא רק את שוק הדירות החדשות והיקרות, אלא בכלל את שוק הנדל"ן. תרחיש כזה עלול להביא לירידה חדה יותר בביקוש באזורים מרכזיים וללחץ מחירים בפרויקטים חדשים, במיוחד כאלה שמכוונים  לרוכשים אמידים יותר, אבל גם לכלל האוכלוסייה. עם זאת, בהתאם לממצאי הדו"ח, גם במצב כזה לא בהכרח נראה קריסה רוחבית במחירים, בשל מגבלות ההיצע המתמשכות בענף הבנייה. במקום זאת, ייתכן שנראה שוק מורכב יותר, ירידות מחירים נקודתיות אזוריות, לצד יציבות באזורים אחרים. מעבר לכך, עצם התרחבות ההגירה תשדר לשוק איתות של חוסר אמון, מה שעלול להוביל גם רוכשים פוטנציאליים נוספים להמתין מחוץ לשוק. בסופו של דבר, אם אכן תתרחב הירידה מהארץ, לא רק המשק אלא גם שוק הדיור, שלא יישאר אדיש. השינוי יתבטא בעיקר בהיחלשות הביקוש ובהעמקת חוסר הוודאות והמשך ישיבה על הגדר מצד רוכשים פוטנציאלים, וסביר להניח בהמשך גם  על מחירי הדירות החדשות וגם שוק היד שנייה. מצ"ב תרשים 13, מתוך דו"ח  של "מרכז טאוב" מ-12.25, המדגיש את התגברות ההגירה השלילית מישראל בשנים האחרונות. 
 

מה עושים במצב הנוכחי אם חשבנו לרכוש דירה?

במצב המלחמה כיום במיספר חזיתות כשהבולטת מול איראן, ואם מגמת ההגירה השלילית תעמיק, שוק הדיור צפוי להגיב קודם כול בצד הביקוש. יותר משקי בית שיעזבו את ישראל משמעותם פחות רוכשים פוטנציאליים, בעיקר בסגמנט של דירות חדשות ובאזורי הביקוש במרכז. לפי ההיגיון העולה מדוח בנק ישראל, מדובר בפגיעה כמותית ישירה בביקוש, אך גם בפגיעה איכותית - שכן חלק מהעוזבים הם אוכלוסיות חזקות שמובילות את השוק. לכן כדאי בטווח הקרוב  להיות יותר בררניים, ובמקביל לחפש הזדמנויות לדירה באזור שבחרנו.

עם זאת, להערכתנו מהסיבות שציינו, הירידה בביקוש לא בהכרח תוביל לירידת מחירים חדה ומיידית. זאת משום שהיצע הדירות בישראל עדיין מוגבל בפועל, בין היתר בשל מחסור בעובדים ועיכובים בבנייה. במקביל, ייתכן שינוי בהתנהגות היזמים, שיתאימו את עצמם לביקוש החדש ויעברו לדירות קטנות וזולות יותר או לחיזוק שוק השכירות. גם משקיעים עשויים לשנות כיוון, במיוחד אם יזהו ירידה בביקוש לרכישה. בנוסף, ירידה מתמשכת בביקוש עלולה להביא לירידה בהיקף העסקאות לפני שתשפיע על המחירים, כפי שכבר נצפה בעבר. בטווח הארוך, אם המגמה תימשך, היא עשויה לשנות את מבנה השוק ולהפחית את הלחץ המתמשך לעליות מחירים - אך לא בהכרח לבטל אותו.

ומה יקרה אחרי הבחירות?

בדיון בוועדת העלייה, הקליטה, והתפוצות ב29.12.25, אמר יו"ר הוועדה גלעד קריב:

"נתוני  הירידה מהארץ מטרידים ומדאיגים מאוד והאסימון אצל מקבלי ההחלטות עדיין לא נפל. אנחנו עדיין בשלב ראשוני מאוד כדי להבין את היקף התופעה של ירידה מהארץ. היכולת לפלח את נתוני הירידה מהארץ, היא תנאי הכרחי בדרך לפתרון הבעיה. התנהלות הממשלה מעניקה תרומה משמעותית לבחירה של ישראלים רבים לרדת מהארץ. במקביל, אין למשרדי הממשלה לתוכנית חומש להשבת הישראלים שכבר בחרו לרדת מהארץ. מצפה לראות החלטת ממשלה שתמנע את ירידת הישראלים מהארץ. משרד העלייה והקליטה לא צריך להיות היחיד שיעסוק במניעת הירידה. הכתובת היא ראש הממשלה, מצפה מנתניהו לבצע את המעשים המתאימים כדי לעצור את המגמה המדאיגה". 

מבלי להיכנס לפוליטיקה או הבעת דיעה בנושא, כפי שציינו לפי הלך הרוח במיוחד באוכלוסיות המוגדרות סוציו אקונומי גבוה אבל לא רק, בחירת ממשלה המזוהה כימנית קיצונית שוב, תביא להחרפת מגמת הירידה. למרות הנטייה לחשוב כי התעוררות האנטישמיות בעולם שהחמירה מאוד מאז אוקטובר 23, תביא לגלי עלייה, בינתיים התרחיש הזה לא קורה, וספק אם יאזן את המשך ההגירה השלילית.