מחלקת המחקר של אינטר ישראל יועצי נדל"ן >> ניתוח שוק המשרדים 2015‎

מחלקת המחקר של אינטר ישראל יועצי נדל"ן:

שוק המשרדים 2015: היצף של מגדלי משרדים שוממים, ישחרר לשוק אלפי דירות למגורים בת"א בחיסכון של מאות אלפי שקלים

מתחם המע"ר במרכז תל אביב צפוי להתמלא בשנים הקרובות במאות אלפי מ"ר של שטחי משרדים, וישנם גורמים רבים בענפי הבנייה והכלכלה שסבורים שהצפת השוק במשרדים תוביל לירידת מחירים ולמיתון בשוק.

בעקבות פיתוח מתחם המע"ר, מאזור רכבת מרכז, דרך הקריה עד אזור רחוב המסגר ודרך יגאל אלון, בנייני משרדים ישנים בלב תל אביב צפויים לעמוד כמו פילים לבנים מאוכלסים חלקית, זאת בשל מצבם הרעוע שאינו מתאים לצרכי המשרדים של ימינו ומיקומם באזורי מגורים צפופים.  

מחלקת המחקר של אינטר ישראל יועצי נדל"ן, בדקה כיצד ניתן להוסיף תוך זמן קצר כ-1,400 דירות בלב תל אביב על ידי הסבת בנייני משרדים ישנים לדירות. מבדיקה שערכנו, ישנם במרכז תל אביב כ-70 בנייני משרדים ישנים אשר ניתן להסב למגורים, דבר אשר עשוי להוסיף אלפי דירות נוספות.  

בחרנו להתמקד ב-7 מגדלי משרדים בולטים בלב אזורי מגורים, אשר נבנו בין שנות ה-60 ל-80. מאחר ועיקר המחסור בעיר הוא של דירות קטנות, בחנו את מספר דירות ה-50 מ"ר שניתן להוסיף לכל בניין (ברוטו, כולל שטחים משותפים בכל בניין):
בית אל על: הבניין המעוצב שברחוב בן יהודה הושלם בשנת 1963 והוא מתנשא לגובה של 13 קומות. השטח הבנוי של המגדל הוא כ-8,000 מ"ר – המשמעות היא שניתן להוסיף 160 דירות

בית מנורה: המגדל שחודש לאחרונה נמצא ברחוב אלנבי 115, דקה משדרות רוטשילד וגן החשמל, אחד האזורים הכי נחשקים בעיר. שטח הבניין הוא כ-15 אלף מ"ר וניתן להקים במקום כ-300 דירות.  

בית יכין: הבניין בסגנון הברוטליסטי של בטון מוחצן הושלם בשנת 1973 וכולל כיום 11 קומות של משרדים. לפני מספר הועלה רעיון להוסיף למגדל, המהווה סמל עיצובי בעיר, 10 קומות מגורים. הוספת קומות המגורים הייתה ככל הנראה מובילה להסבת 11 קומות המשרדים גם למגורים בשל הכדאיות הכלכלית שבכך. במצב הקיים, השטח הבנוי של הבניין הוא כ-5,000 מ"ר, דבר המאפשר להוסיף כ-100 דירות.  

בית כלל הישן: הבניין בן ה-22 קומות הכולל 5 קומות חנייה ו-17 קומות משרדים, ממוקם ברחובות גליקסון ודרויאנוב, ליד כיכר דיזנגוף, אזור מגורים מובהק שנחשב לאחד מהמבוקשים בעיר. שטח הבניין המאפשר הסבה למגורים עומד על כ-6,500 מ"ר, המשמעות היא כ-130 דירות.  

בית מגדלור: הבניין בן- 16 קומות נבנה ב-1985 בפינת הרחובות אלנבי ובן יהודה. שטחו כ-12 אלף מ"ר והוא מאפשר את בנייתן של 240 דירות.  

בית אגד: המבנה הנמצא במתחם המע"ר, ליד מרכז עזריאלי, צפוי להיהרס בעתיד ומגדל בן למעלה מ-30 קומות צפוי לקום במקומו. אולם, במידה והבניין לא יהרס ניתן בקלות להסבו ל-200 דירות, בהתחשב בכך ששטחו מוערך בכ-10 אלף מ"ר.  
מגדל שלום: גורד השחקים הראשון בתל אביב, הבניין אשר היה הגבוה ביותר במזרח התיכון עד בום הבנייה של נסיכויות המפרץ בשנות ה-90, עומד כיום מיושן ברמת תחזוקה ירודה ביותר, אבל בלב אזור הביקוש ליד שדרות רוטשילד ונווה צדק. כיום שתי הקומות העליונות של המגדל מאכלסות פנטהאוז יוקרתי ואין כל סיבה שבניין שכזה ישמש למגורים. לפי הערכה ניתן להקים במקום כ-300 דירות בשטח של 50 מ"ר

יורם בלומנטל, סמנכ"ל משותף באינטר ישראל יועצי נדל"ן: "יש הרבה מאוד בנייני משרדים בלב תל אביב ברמת תחזוקה ירודה מאוד. כדי לשפצם לרמה מודרנית, יש להשקיע כ-12 אלף שקל למ"ר. במידה ונרצה להסב אותם למגורים, זה יעלה כ-18 אלף שקל למ"ר. ליזם יהיה שווה להשקיע יותר כי כיום הוא לא יצליח להיפתר מהמשרדים, וכמו כן הוא ירוויח יותר ממכירת דירות".  

"יש משבר בתל אביב כיום, בנייני רפאים שאינם טובים לעיר, שטחים ריקים, מדוע שהעירייה לא תיתן פטור ממיסים ליזמים שיסבו את הבניינים לדירות, ובתנאי שיימכרו דירות 50 מ"ר ב-900 אלף שקל, מחיר שעדיין נושא רווח של פי 1.5 ממחירו של משרד. המדינה צריכה ליזום עם העיריות בניית דירות במרכזי הערים.  הולך להיות עודף של כחצי מיליון מ"ר משרדים בשנים הקרובות בתל אביב, בעוד שיש מחסור אדיר של דירות, זה אבסורד שאי אפשר לתאר".

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.