מיכאל לוי
16/02/2017
מידרוג קובעת דירוג מותנה Aa3.il ) P) באופק יציב לאגרות חוב שתנפיק Wharton Properties BVI Limited (סדרה א') בהיקף של עד 800 מיליון ₪ ע.נ. דירוג ההנפקה מותנה במילוי התנאים המפורטים בקשר למבנה ההנפקה, הכולל, בין היתר, העברת הנכסים לחברה כפי ששוקף בתשקיף ההנפקה לציבור.
אודות החברה
החברה הוקמה בשנת 2015 כחברה פרטית המאוגדת לפי דיני איי הבתולה הבריטיים. בהתאם לתשקיף ההנפקה, על החברה יחולו הוראות חוק ניירות ערך הישראלי והתקנות מכוחו על חברות שהתאגדו מחוץ לישראל אך אגרות החוב שלהן נסחרות בבורסה המקומית. בעל השליטה בחברה הינו מר ג'ף סאטון המחזיק ב-100% מהון המניות של החברה. עם השלמת ההנפקה, מר סאטון יעביר לחברה את החזקותיו ב-16 חברות מתוך קבוצת Wharton Properties (להלן: "קבוצת וורטון" ו/או "הקבוצה") המחזיקות ב-18 נכסים מניבים בתחום המסחר הממוקמים באזורי ביקוש בולטים בעיקר במנהטן וברוקלין ומושכרים לשוכרים בעלי מותגים בין לאומיים.
כפי שצוין, ההחזקות המועברות לחברה הינן חלק מתיק הנכסים של קבוצת וורטון אשר נוסדה על ידי מר ג'ף סאטון ופועלת בתחום הנדל"ן הקמעונאי בניו יורק כ-30 שנים. מצבת הנכסים של הקבוצה (לרבות נכסים שאינם מוחזקים בחברה המדורגת) וכפי שהוצג על ידי החברה, כוללת כ-120 נכסי נדל"ן אשר ממוקמים ברובם בעיר ניו יורק. חלק ניכר מהנכסים ממוקמים באזורי ביקוש בולטים במנהטן ביניהם, השדרה החמישית, טיימס סקוור, שדרת מדיסון, סוהו ועוד. כמו כן, לקבוצה נכסים הממוקמים גם בברוקלין, קווינס, ברונקס, סטטן איילנד, לונג איילנד, ניו גרסי ופילדלפיה. הקבוצה פועלת בתחום הנדל"ן המניב ובפרט בתחום הקמעונאות ונכסיה מושכרים לרוב לחברות קמעונאות גדולות בעלות מותגים עולמיים כגון: PRADA, ARMANI, DOLCE & GABANA, AMERICAN EAGLE ועוד.
שירותי הניהול בחברה, אשר יינתנו על ידי בעל השליטה, כוללים שלל שירותי מעטפת לפעילותה, ביניהם: שירותי מנכ"לות, שירותי סמנכ"ל כספים, הנהלת חשבונות וחשבות, שירותי משרד, תקשורת, מחשבים ומזכירות, טיפול בהסכמי שכירות, בשיפוצים בנכסים ככל שיידרש, טיפול במימון הבנקאי ועוד בתמורה לכ-500 אלפי דולר לשנה. כפי שצוין לעיל, החברה עוסקת בהשכרת נדל"ן לקמעונאות, לאור אופי הסכמי השכירות בתחום זה אשר משיתים את עיקר פעילות התפעול על השוכרים (לעתים הסכמי ("Triple Net", מטה החברה הינו מצומצם ומאפשר חיסכון בעלויות תפעול וניהול נכסים.
שיקולים עיקריים לדירוג
דירוג החברה מושפע לחיוב, בין היתר, מפורטפוליו נכסים איכותי אשר ממוקם במיקומים בעלי ביקוש גבוה ומאופיין בתפוסות גבוהות לאורך השנים ועליה מובנית בשכר הדירה; משוכרים איכותיים וממוצבים גבוה בענף פעילותם ואשר להם חוזים ארוכי טווח מול החברה; מניסיון מוכח של הנהלת החברה בהשכרה של נכסים בכלל הקבוצה לשוכרים איכותיים לצד יכולת רכישה של נכסים תוך הצפת ערך משמעותית; בחלק מנכסי החברה מחיר השכירות ל-SQF נמוך ביחס לשוק בשל חוזים ישנים באופן אשר ממתן את החשיפה לירידת שווי ואף מהווה מקור להצפת ערך אפשרית.
דירוג החברה מושפע לשלילה, בין היתר, מריכוז תיק הנכסים באופן אשר אינו בולט לחיוב לרמת הדירוג וכן מריכוז ותלות בתיק השוכרים; מתלות משמעותית בבעל השליטה לאור מבנה ההנהלה הצר ומעורבותו המוחלטת ברכישת הנכסים וחתימת ההסכמים מול הדיירים. ג'ף סאטון הינו מייסד החברה, נשיאה ויו"ר הדירקטוריון וצפוי להוביל את הפיתוח העסקי וביצוע העסקאות העתידיות; מחשיפה לירידת שווי נכסים בשל שינויי שיעורי היוון; מחשיפה לשינוי בשער הריבית לאור מספר הלוואות אשר נושאות ריבית משתנה.
הנחות המודל – תמורת ההנפקה תשמש את החברה בעיקר כהון עצמי לצורך רכישה של נכסים מניבים נוספים בעלי מאפיינים דומים ליתר הנכסים הקיימים בחברה (נכסי נדל"ן מניב בעלי שימוש מסחרי) ולפירעון הלוואות קיימות. החברה מסרה למידרוג כי בכוונתה לבצע גידור של מרבית תמורת ההנפקה השקלית אל מול השינוי בשער החליפין של השקל מול הדולר.
על פי מדיניות החברה כפי שהוצגה למידרוג ופעילותה עד כה, תרחיש הבסיס כולל הנחות של שמירת אופי הפעילות בתחום הנדל"ן המסחרי באזור הפעילות של הקבוצה ושל רכישת מספר נכסים בתקופה של השנה הקרובה באופן אשר צפוי להגדיל את בסיס ההכנסות של החברה ואת היקף פעילותה. תמורת האג"ח, פרט לרכישה של נכסים חדשים, תשמש לפירעון של הלוואות קיימות, דבר אשר צפוי להפחית את עלויות המימון היחסיות של החברה בגין הלוואות אלו. נלקח בחשבון כי החברה תשתמש בכספי התמורה כבסיס ההון לרכישת נכסים ותלווה חוב נוסף בגינם כהלוואת נכס. כמו כן, נעשו תרחישי סטרס הכוללים ירידת שווי של נכסי החברה לבדיקת איתנות היחסים הפיננסים בעליית שיעורי ההיוון. על פי מדיניות החברה כפי שהוצגה למידרוג נלקח בחשבון כי החברה תשמור על יחס מינוף של חוב ל-CAP שלא יעלה על 55% וכי היקף הדיבידנד לא יעלה על 50% מהיקף ה-FFO לשנה. כמו כן נלקח בחשבון מימון מחדש של הלוואת הנכס המרכזי של החברה בשנת 2019, עת מועד הפירעון הראשון של סדרת האג"ח וזאת למטרת יצירת אירוע מזומנים משמעותי לחברה.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן–בין באופן כללי ובין תחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
