ירושלים ברוקראז`: כשהאפסייד מאתרי הסקי בקנדה גולש לבורסה בת"א

סקייליין פועלת בשלושה תחומי פעילות עיקריים: מלונאות, ייזום ונדל"ן מניב (מסחרי) בארה"ב ובקנדה. פעילות המלונאות מהווה נדבך מרכזי ביצירת הרווח התזרימי השוטף (NOI), ורושמת שיעורי צמיחה נאים באופן עקבי.

בתי המלון הם המקור המשמעותי לפעילות המניבה - נכון להיום בבעלות החברה שלושה בתי מלון מסוג Resorts – מתוכם שניים בקנדה ואחד בארה"ב, וכן 2 בתי מלון מסוג Hotels בארה"ב. בנוסף, מחזיקה החברה בשני נכסים מסחריים ב-Blue Mountain  שממוקם בעיירה Colingwood שבחבל אונטריו שבקנדה, וב-Hyatt  הממוקם במרכז העסקים של Cleveland שבמדינת אוהיו שבארה"ב.

בעלת השליטה החברה הינה חברת מישורים, שהינה חברה ציבורית. בעלי השליטה העיקריים בה הינם מר אלכס שניידר ומר גיל בלוטרייך. בין בעלי המניות בחברה נמנית גם חברת הכשרת היישוב.

פעילות הייזום המתמקדת בהשבחת קרקעות ובבניית יחידות נופש היוותה מרכיב משמעותי בפעילות החברה עד לאחרונה. להערכתנו, התנודתיות ברווח הטמונה בפעילות מסוג זה, מקשה על השוק לתמחר אות שווי החברה. זאת להערכתנו הסיבה המרכזית לכך שהחברה, נסחרת באופן עקבי מתחת להונה העצמי, בעוד חברות נדל"ן מניב בהן מדובר בתזרים יציב ובטוח באופן יחסי, נסחרות בפרמיה על ההון. 

בעקבות הרצון להגדיל את חלקו של התזרים המניב שהינו יציב במהותו, מקדמת ההנהלה שינוי אסטרטגי במודל העסקי, המתעדף את הפעילות המניבה, על פני פעילות הייזום – בעקבות זאת ביצעה החברה בשנה האחרונה מספר מהלכים משמעותיים. בין המהלכים, ניתן למנות את מינויו של מנכ"ל חדש, בעל ניסיון עשיר בתחום המניב, ומימוש קרקעות שהושבחו בסכום כולל של כ- 52 מ' דולר קנדי (חלק החברה).

נכון להיום שווי השוק של החברה מייחס לבתי המלון שווי הנמוך מעלותם ההיסטורית, כפי שזו מופיעה בדוחות הכספיים. עובדה זו מתבטאת במכפיל ההון של החברה העומד על 0.87. מודל השווי גוזר לבתי המלון שווי משמעותי הגבוה באופן ניכר מזה הקיים בדוחות, ומשכך זהו גם המקור העיקרי לאפסייד בהחזקה במניית החברה.

השינוי האסטרטגי הקורם עור וגידים, במקביל למצב הנוכחי בו השוק עדיין "תופס" את החברה כחברה יזמית, מספקים מנקודת מבטנו נקודת כניסה טובה להשקעה בחברה – כבר עתה ניתן לראות כי התזרים מהמרכזים המסחריים והמלונות (המקביל במהותו ל- FFO), משקף תשואה של למעלה מ- 15% על הפעילות המניבה, כפי שערכה נגזר משווי השוק (ראו בהמשך). תשואה גבוהה שכזו בצירוף מהלכים נוספים שיבוצעו, כחלק מהשינוי האסטרטגי בו נוקטת ההנהלה, מהווים להערכתנו הזדמנות טובה להיכנס להשקעה במניה.

בהינתן שווי השוק הנוכחי, הרי שהחזקה בחברה עשויה להניב אפסייד משמעותי. מודל הערכת השווי גוזר לחברה שווי כלכלי הגבוה בכ- 41% משווי השוק שלה. כאמור לעיל, עיקר האפסייד נובע מפעילות המלונאות אשר קיים לגביה פער משמעותי בין השווי בספרים לשווי הכלכלי.